轉型之戰 激流勇退還是狡兔三窟？

楊旭然

地產公司轉型從來不是一個新鮮的話題，在2010年左右，就有大量的地產上市公司在不堪的產業環境下選擇轉型。

經過了2009年的寬松之后，地產行業快速回暖，但隨之而來的是提高首付比例、房貸收緊等宏觀調控政策，這給剛剛經歷了行業巨幅波動的地產商們帶來了極大的不安全感。

但是在當時，習慣了掙“快錢”的地產商們，大多數都瞄準了另外一個掙快錢的行業——礦業，當時的典型代表包括萬澤地產、綠景地產、中珠控股等。

在當年的大宗商品牛市中，礦業是大量上市公司努力追捧的行業，甚至一度有“炒元素周期表”的說法。據不完全統計，僅在2011上半年，就有差不多近六分之一的上市房企或多或少涉足礦業。

隨后幾年的時間里，雖然幾經周折，全國范圍內的各級城市房屋價格不斷上漲，大型房地產企業也賺到了非常多的利潤，但出乎人們意料的是，有更多的房地產企業對自己的處境不滿，始于2010年的地產企業轉型，竟然只是一個開始。

王石還在念叨著“不能多元化”，但已經不斷有房地產企業開始利用資金優勢跨界轉型。2011年之后轉型的不僅有礦業，還有了金融、醫療甚至是互聯網高科技和農業。觀察這些中國“最土豪”企業的變遷，我們可以感受到時代脈搏的清晰跳動。

萬科 聚焦于人

2017年，和其他很多行業一樣，中國房地產行業的集中程度也在進一步提高。前四大房地產開發企業銷售金額占比從2012年的6.61%上升至2017年的14.56%，“強者恒強”的局面已經非常清晰。

中小型房地產企業的生存空間受到了劇烈擠壓，或勉強支撐，或退出市場，但頭部企業也并非心無旁騖的買地蓋樓。地產行業經過幾十年的發展已經十分成熟，行業里最受益、最成功的企業，對此也有著非常清晰的認識，并且積極著手布局下一個增長點。

即便是行業內增長最穩健、資產負債情況最好的萬科，也已經開始了自己的轉型之路。根據萬科的規劃，將由原本聚焦在一、二線城市的中產階級住宅地產的提供商，轉向“城市配套服務商”和“城鄉建設與生活服務商”的戰略定位。這個聽起來有些宏大的定位，實際上凝結了郁亮對于人居生態的思考。

2015年，萬科物流地產發展有限公司成立，同時萬科物業主動拓展了近400個非萬科項目的住宅項目。另外，萬科在這一年還通過聯合股權投資的形式，與上海地產集團、上海中醫藥大學共同組建混合所有制公司，專注養老運營服務。

2017年，萬科聯合多家機構共同收購全球最大的物流地產企業普洛斯，其中萬科為大股東持股比例21.4%，一舉成為物流地產行業最具競爭優勢的企業之一。2018年7月，又宣布收購太古冷鏈，獲得了上海、廣州、南京、成都、廈門、廊坊、寧波在內的7座冷庫資產，并且具備分揀配送等服務功能。

可以看到，萬科在物業、物流領域的推進，背后的邏輯是對人的需求的思考。城鎮化完成之后，生活在城市里的人們需要更有優質的配套服務，不論是居住還是購物。郁亮試圖去滿足居住在建筑中的人們的生活，而不是陷入建筑本身的窠臼。

融創 精神需求

對于樂視的收購，一度將融創推向了風口浪尖。這家原本在地產領域勢頭迅猛的企業， 忽然之間調頭玩起了互聯網，還是以一種令人如此瞠目結舌的方式進入——收購已經明顯處于頹勢并且問題重重的樂視網。

最終精明的孫宏斌不得不咽下投資受損的苦果，目前看來這100多億的收購完全可以在幾個月之后以腰斬甚至更低的價格實現。有人會因此去質疑孫宏斌的投資能力，但融創此舉背后，確實有一整套的戰略思考。

在2018年亞布力中國企業家論壇上，孫宏斌第一次系統闡述了自己的轉型理論，也標志著以激進著稱的融創正式開啟轉型之路。此前他也曾多次表示房地產行業的下半場就是“投資美好生活”，也就是買套好房子（融創），再回去看電視（樂視），電視上放好看的電影（萬達影業），然后出門去旅行（萬達城）。

和郁亮的思路類似，但孫宏斌更看重精神文化層面的消費。這些在基本物質生活、居住條件滿足之后的文化需求，最集中的體現就是視頻節目、電影和旅行，因此融創先后收購了樂視，投資了萬達電影和萬達城。

和萬科循序漸進不同的是，融創在轉型方面的動作，和在地產行業本身的動作一樣，都屬于偏激進的操作，不論是165.5億投資樂視，還是632億收購萬達項目，還是參與萬達電影的投資，都花費了巨額資本。

無論在目前來看轉型是否成功，都不影響融創成為中國房地產市場第一梯隊的一員。在這個集中度越來越高、強者恒強的市場中，融創已經占據一席之地。

宜華地產 激進大健康

地產公司的轉型，受限于行業原本相對較強的盈利能力，因此往往會選擇礦業等看起來同樣“吸金”的行業來做，對于技術能力要求較高的行業，大多數地產公司都沒有太大的興趣。

宜華則是地產公司轉型中相對特殊的一個情況，選擇不斷收購醫院、醫療醫藥類企業，來形成大健康的全面布局。

到2017年報，宜華健康上市公司所有收入、利潤已經全部來自大健康產業，其中以各種類型的醫院為主的醫療板塊，占總收入比的92%以上。

并購是宜華主要的策略。僅在2018年，公司先后收購了玉山縣博愛醫院70%的股權、永川臥龍醫院65%的股權、新疆人民醫院蘇州路院區10年特許經營權，并且通過配股募資30億元，繼續打造醫療健康服務網絡。

在此前2017年，公司還收購了包括余干縣楚東醫院60%的股權、昆山長海醫院70%的股權等，并且在這一年非常堅決的剝離了原地產主業。

但值得注意的是，因為采用相對激進的并購方式進行大健康轉型，宜華已經付出了大量的資本，其中有非常多是以杠桿方式進行的，截至2018年一季度，其資產負債率已經達到67.39%，但是凈資產收益率水平仍然較低。

醫療機構看似每天顧客盈門，是幾乎所有醫療器械、醫藥和健康服務最大的入口，但實際上虧損者甚多，各地國營醫院有很多都是負債經營。因此雖然行業的前景看好，但眼前的經營環境并非一馬平川，習慣了賺快錢的地產公司，能否適應這種復雜的經營模式，以及艱巨的整合任務，還有待觀察。