董事長一年不到兩次被協(xié)查 81%股權(quán)被質(zhì)押的皇庭國際風(fēng)險幾何

李斌

不到一年時間，皇庭國際董事長鄭康豪兩次失聯(lián)被協(xié)查，上一次失聯(lián)超過4個月，此次要多久？目前無法預(yù)料

小規(guī)模房企皇庭國際（000056.SZ）步入多事之秋。

10月17日，皇庭國際公告董事長鄭康豪因個人原因被有關(guān)機(jī)關(guān)要求協(xié)助問詢之后，股價迎來了連續(xù)四個跌停。截至10月24日收盤，皇庭國際股價已經(jīng)下跌了34%，市值從110.45億元下跌至72億元，蒸發(fā)超過38億元。

這是鄭康豪不到一年內(nèi)的第二次被協(xié)查。烏云密布之下，皇庭國際開啟了向政府求助、46億資產(chǎn)證券化融資、鼓勵員工買股并兜底、大股東宣布增持不少于1億元公司股份等自救模式。

一年兩次失聯(lián)與市值被腰斬

10月18日，皇庭國際再次發(fā)聲，目前公司已收到實(shí)際控制人鄭康豪家屬的回復(fù)及由鄭康豪簽署的日常公司經(jīng)營事務(wù)的審批決策文件，鄭康豪仍然可以處理和審批公司的相關(guān)事務(wù)，履行公司董事長的職責(zé)。

鄭康豪怎么了？皇庭國際一內(nèi)部人士10月24日在接受《投資者報》記者采訪時宣稱，目前公司只能與鄭康豪家屬溝通，無法直接與其本人聯(lián)系。也就是說，鄭康豪目前尚處于不自由狀態(tài)。記者曾多次撥打鄭康豪本人手機(jī)并聯(lián)系皇庭國際董秘曹劍，但均被拒絕接聽。

失聯(lián)、被協(xié)查是鄭康豪去年至今的“主旋律”。2017年11月15日，皇庭國際宣布，董事長鄭康豪因個人原因正被有關(guān)機(jī)關(guān)要求協(xié)助調(diào)查，公司無法直接與其取得聯(lián)系。為了保證公司日常經(jīng)營正常進(jìn)行，公司董事、總經(jīng)理陳小海代行董事長職務(wù)，直至鄭康豪能正常履行職務(wù)為止。

一直到今年2月28日，皇庭國際再次宣布，目前公司董事長鄭康豪先生已經(jīng)正常在崗履職。總經(jīng)理陳小海先生不再代行董事長職務(wù)。

不到一年時間，兩次失聯(lián)被協(xié)查，上一次失聯(lián)超過4個月，此次要多久？外界無法預(yù)料。

如果把鄭康豪兩次失聯(lián)對公司與投資者所造成的損失量化的話，以皇庭國際在去年10月31日～今年4月13日停牌期間的收盤價13.27元，到10月24日收盤價6.14元計算，公司股價腰斬了一半，市值從156億元縮水至72億元。

救市三步曲：

求助政府、員工與個人增持

在宣布鄭康豪失聯(lián)同時，皇庭國際透露稱，“公司了解到深圳市政府馳援本地上市公司相關(guān)政策，并已與深圳市國資部門進(jìn)行積極接觸和了解，目前已提交相關(guān)申請資料，希望深圳國資系統(tǒng)予以一定的支持，如有進(jìn)一步確定性進(jìn)展，公司將及時進(jìn)行披露。”

求助官方尚未得到回應(yīng)之際，皇庭國際10月22日發(fā)布公告稱，收到公司第一大股東深圳市皇庭投資管理有限公司提交的《關(guān)于鼓勵內(nèi)部員工增持公司股票的倡議書》。皇庭投資及其關(guān)聯(lián)公司承諾，全體員工在2018年10月22日至11月21日期間完成凈買入皇庭國際股票，連續(xù)持有12個月以上，且持有期間連續(xù)在皇庭國際履職的，該等皇庭國際股票的收益歸員工個人所有，若該等股票產(chǎn)生的虧損，由皇庭投資及其關(guān)聯(lián)公司對虧損部分予以全額補(bǔ)償。

10月23日晚間，皇庭國際再次發(fā)布公告稱，公司第一大股東深圳市皇庭投資管理有限公司擬自2018年10月24日起6個月內(nèi)增持公司股份，擬增持股份的規(guī)模不少于1億元。

緊繃的資金鏈與81%股權(quán)被質(zhì)押

今年上半年，皇庭國際實(shí)現(xiàn)營收4.57億元，同比增長58.46%，歸母凈利潤實(shí)現(xiàn)1.01億元，同比增長3.50%。營收細(xì)分的話，金融業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)1.84億元、物業(yè)租賃業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)1.16億元、物業(yè)管理業(yè)務(wù)為9622萬元、其他業(yè)務(wù)為6000萬元。

值得關(guān)注的是，雖然皇庭國際經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為8282萬元，但籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額與現(xiàn)金等價物凈增加額分別為-4.44億元、-1.38億元，公司稱，主要是本期償還部分到期借款所致。截至上半年，皇庭國際總債務(wù)為78億元，接近去年全年，創(chuàng)近年新高，其中短期借款有7.7億元、一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為9.35億元、流動負(fù)債總計為22.9億元，而公司的貨幣資金僅為6億元。

最新的融資正在進(jìn)行。皇庭國際18日晚稱，擬通過中國銀行間市場交易商協(xié)會發(fā)行資產(chǎn)支持票據(jù)進(jìn)行融資，總規(guī)模不超過46億元。募集資金將主要用于償還債務(wù)、商業(yè)物業(yè)裝修升級改造及補(bǔ)充流動資金等。

更大的風(fēng)險還在于大股東鄭康豪的股權(quán)質(zhì)押。皇庭國際中報披露，皇庭投資、皇庭產(chǎn)業(yè)截至上半年被質(zhì)押的股票為2.42億股、2.29億股。截至目前，皇庭國際實(shí)際控制人鄭康豪及其控股公司所持股份總數(shù)約為5.8億股，占公司總股本的49.33%，也就是說，鄭康豪持有的股權(quán)有81%被質(zhì)押。

輕資產(chǎn)模式不被看好

發(fā)展輕資產(chǎn)運(yùn)營方式，是皇庭國際近年來公開提及最頻繁的方向。

商業(yè)地產(chǎn)是皇庭國際最核心的資產(chǎn)，也是融資的源泉。在最近46億元的資產(chǎn)證券化融資中，就是以公司位于深圳核心位置會展中心對面的皇庭廣場作為基礎(chǔ)資產(chǎn)。按皇庭國際設(shè)想的邏輯鏈條是：“拓展新商業(yè)項(xiàng)目-管理運(yùn)營提升-穩(wěn)定現(xiàn)金流-資產(chǎn)證券化-新項(xiàng)目拓展”。

但發(fā)展輕資產(chǎn)模式至關(guān)重要的資金管理問題，顯然不被市場看好。對皇庭國際有長期跟蹤的廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師郭鎮(zhèn)對《投資者報》記者表示，“皇庭去年宣布要做一些長租公寓、商業(yè)項(xiàng)目，方向是對的，但結(jié)果并不好，主要原因是跟公司能力相關(guān)。因?yàn)檩p資產(chǎn)運(yùn)營很重要的是資金獲取，但現(xiàn)在融資成本和資金回報率都非常高，要想繼續(xù)做更難了。”

“像皇庭國際這樣小規(guī)模的房企，如果現(xiàn)在還想去做輕資產(chǎn)運(yùn)營，是沒法做的。如果去一二線城市好的地段拿一塊地，隨便弄個幾萬或十幾萬平方米，總投資都要三四十億元。周期來看，開發(fā)要三年，運(yùn)營還需要三四年，至少要6年不掙錢，光利息就很難受。對他們來說，最現(xiàn)實(shí)的路徑是守住現(xiàn)有的商業(yè)地塊，慢慢做，或者是找機(jī)會一次性賣掉。”奧陸資本總裁兼投資總監(jiān)、原花旗銀行董事總經(jīng)理蔡金強(qiáng)也向《投資者報》記者強(qiáng)調(diào)。

截至目前，皇庭國際在珠三角地區(qū)、中部地區(qū)和長三角及成渝地區(qū)運(yùn)營十個以上的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，管理面積超過100萬平方米。