地產龍頭終于“剎車”了

張興軍

中國產業新城建設的引領者華幸福的控股股東華夏幸福基業控股股份有限公司（下稱“華夏控股”）近期以138億元的價格向平安資產管理有限責任公司轉讓了上市公司華夏幸福（600340.SH）的19.70%的股份，合計5.82億股。

這筆交易轉讓完成之后，華夏控股及其一致行動人鼎基資本將持有華夏幸福42.67%的股份，仍為公司的控股股東，而王文學的實控人地位也未改變。

進入2018年，圍繞在華夏幸福周圍的質疑聲音就未曾停歇，這種質疑既有來自其商業模式本身，也有來自于其業績和資金的危機。事實上，華夏幸福的確在資金上面臨著不小的缺口。

在資本市場大勢并不樂觀的背景之下，地產商們為了擴大規模加快了舉債的步伐，相應地，所付出的資金成本也水漲船高。而華夏幸福產業新城的建設是政府委托企業運營的PPP模式，這種先期有企業墊款后期再與地方政府結算的模式，本身就會占用大量資金。對于處于擴張、需要不斷拿地的地產開發商而言，無疑會帶來不小的壓力。而此次引入平安資管成為其戰略股東，則一舉解決了資金之虞，同時也被認為是雙贏之舉。

無獨有偶。在華夏幸福以股權轉讓的方式緩解資金缺口和維穩股價之時，地產行業的絕對龍頭碧桂園則傳來了“放緩擴張”的聲音。據媒體報道，擁有全球最大住宅開發房企頭銜的碧桂園已正式暫緩“全覆蓋”戰略，并且已在內部小范圍通知：自6月11日起，暫緩投資拿地、工程款進度支付至第四季度，如有特殊情況需區域總裁請示。

所謂的“全覆蓋”戰略，是指在三四五線城市所有的縣城、甚至是發達的鎮區均需有碧桂園的項目。某種程度上，這一戰略也透露出了碧桂園在占領市場方面的激進特征。

數據顯示，2018年上半年碧桂園銷售額超過4100億元，穩居第一。排名第二、第三的恒大與萬科的銷售額也超過了3000億元，第十名的華潤置地也有852億元的佳績。總體來說，至少在規模上來看，龍頭地產的業績是非常優秀的。

但隨之而來的隱憂也逐漸顯現。一個最為直觀的指標便是“負債率”，在各家規模房企的業績報告中，負債率低于50%已非常鮮見，

在這種宏觀背景之下，規模房企在全行業都面臨“缺錢”的背景之下，能夠選擇急流勇退也不失為一種明智。