物流企業倉儲用地土地使用稅優惠政策解析

彭慧斌 厚兵

為促進物流業健康發展，《財政部稅務總局關于物流企業承租用于大宗商品倉儲設施的土地城鎮土地使用稅優惠政策的通知》（財稅［2018］62號，以下簡稱《新通知》）明確，自2018年5月1日起至2019年12月31日止，對物流企業承租用于大宗商品倉儲設施的土地，減按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮土地使用稅。此前，為進一步促進物流業健康發展，經國務院批準，財政部國家稅務總局于2017年4月26日發布《關于繼續實施物流企業大宗商品倉儲設施用地城鎮土地使用稅優惠政策的通知》（財稅［2017］33號，以下簡稱《通知》），對物流企業大宗商品倉儲設施用地城鎮土地使用稅政策進行重新明確。現就最新物流企業大宗商品倉儲用地土地使用稅優惠政策進行解析。

享受稅收優惠的具體對象、幅度

物流是指經濟活動中涉及實體流動的物質資料從供應地向接收地的實體流動過程，它將運輸、倉儲、裝卸、加工、整理、配送、信息等方面有機結合、形成完整的供應鏈，為用戶提供多功能、一體化的綜合性服務。城鎮土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，征收該稅種的原意是為了保證對土地調控政策的協調一致，保護土地資源，促進集約節約使用土地。由于經營模式所致，大宗商品物流用地面積很大，所承擔的城鎮土地使用稅的稅負較重，在一定程度上制約和影響了物流業的發展。在制定物流企業城鎮土地使用稅優惠政策時，充分考慮了物流企業以倉儲服務為主，在充分考慮物流企業特點的基礎上，鼓勵物流企業向社會化、專業化方向發展。本次減稅政策的延續，對減輕物流企業稅負，增加盈利能力將進一步產生積極作用。

《通知》規定，自2017年1月1日起至2019年12月31日止，對物流企業自有的（包括自用和出租）大宗商品倉儲設施用地，減按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮土地使用稅。即對物流企業自有的倉儲設施用地，不管是自用還是出租，只要是用于通知所規定的大宗商品存儲，就繼續給予減按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮土地使用稅優惠。但考慮到我國物流業正處在快速發展過程中，有關體制機制有可能調整，延長優惠期暫定為3年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止。

提醒注意的是，此前，享受減免土地使用稅的物流企業必須是自有土地，不包括承租、無償使用非專業物流企業單位和個人的土地。但《新通知》規定，自2018年5月1日起至2019年12月31日止，對物流企業承租用于大宗商品倉儲設施的土地，也可減按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮土地使用稅。

［案例1］甲物流企業2018年年初實際占用土地面積為20000平方米，其中自有的大宗商品倉儲設施用地15800平方米，承租相鄰企業乙公司閑置廠房4200平方米用于大宗商品倉儲設施。甲物流企業涉及大宗商品倉儲設施用地2018年應繳納城鎮土地使用稅應是多少？（城鎮土地使用稅年稅額為12元/平方米）

［解析］自2017年1月1日至2019年12月31日，對物流企業自有的大宗商品倉儲設施用地；自2018年5月1日起至2019年12月31日止，對物流企業承租用于大宗商品倉儲設施的土地，減按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮土地使用稅。甲物流企業涉及大宗商品倉儲設施用地2018年應繳納城鎮土地使用稅=15800×12×50%+4200×12×4÷12+4200×12×8÷12×50%=128400（元）。

歸納提示：納稅人享受其他土地使用稅優惠政策的，不再同時享受此項減稅政策。《國家稅務局關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（國稅地字［1988］第15號）規定，土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納。擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或實際使用人納稅；土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅；土地使用權共有的，由共有各方分別納稅。財政部國家稅務總局《關于承租集體土地城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅［2017］29號）規定，在城鎮土地使用稅征稅范圍內，承租集體所有建設用地的，由直接從集體經濟組織承租土地的單位和個人，繳納城鎮土地使用稅。

享受優惠注意三個政策界定問題

《新通知》明確“本通知所稱的物流企業、大宗商品倉儲設施范圍及其他未盡事項，按照《財政部稅務總局關于繼續實施物流企業大宗商品倉儲設施用地城鎮土地使用稅優惠政策的通知》（財稅［2017］33號）執行”。

1.享受稅收優惠的物流企業的界定。《通知》明確，本通知所稱物流企業，是指至少從事倉儲或運輸一種經營業務，為工農業生產、流通、進出口和居民生活提供倉儲、配送等第三方物流服務，實行獨立核算、獨立承擔民事責任，并在工商部門注冊登記為物流、倉儲或運輸的專業物流企業。物流業是融合運輸業、倉儲業、貨代業和信息業等的復合型服務產業，但可享受《通知》中城鎮土地使用稅稅收優惠的專業物流企業是指：至少從事倉儲或運輸一種經營業務，為工農業生產、流通、進出口和居民生活提供倉儲、配送等第三方服務的物流企業；并且在工商部門注冊登記營業執照文本中注有物流、倉儲或運輸的字樣。

其中，倉儲指通過倉庫對商品與物品的儲存與保管，是連接生產、供應、銷售的中轉站；配送服務，以現代送貨形式實現資源配置的一項服務行為，幾乎包括了所有的物流功能要素，一般的配送集裝卸、包裝、保管、運輸于一身，通過這一系列活動完成將貨物送達的目的，特殊的配送則還要以加工活動為支撐。

2.大宗商品及倉儲設施用地的界定。《通知》規定，本通知所稱大宗商品倉儲設施，是指同一倉儲設施占地面積在6000平方米及以上，且主要儲存糧食、棉花、油料、糖料、蔬菜、水果、肉類、水產品、化肥、農藥、種子、飼料等農產品和農業生產資料，煤炭、焦炭、礦砂、非金屬礦產品、原油、成品油、化工原料、木材、橡膠、紙漿及紙制品、鋼材、水泥、有色金屬、建材、塑料、紡織原料等礦產品和工業原材料的倉儲設施。

即可享受稅收優惠的專業物流企業大宗商品倉儲設施只能是特定范圍，其倉儲設施必須是同一設施而不是多處、占地面積必須在6000平方米（含6000平方米）以上，且存儲的是大宗商品。《通知》中列舉的可享受減征城鎮土地使用稅儲存的大宗商品，是指與人民生活和生產密切相關的商品。而與財稅［2012］13號文件規定相比，《通知》未再將食品、飲料、藥品、醫療器械、機電產品、文體用品、出版物等工業制成品納入享受優惠的存儲的大宗商品范圍。同時應注意，倉儲設施總占地面積是與上述條件必須同時具備的另一要素。《通知》中規定用于特定大宗商品倉儲的設施總占地面積必須在6000平方米以上。低于該標準的，即使符合其他條件，也不能享受減半征收土地使用稅的優惠。即單個獨立的商品倉儲設施占地面積小于6000平方米的不得享受稅收優惠；單個獨立物流園區土地占地面積大于6000平方米，但商品倉儲設施占地面積未達到6000平方米的也不得享受稅收優惠。這一要素要求，體現了國家鼓勵整合物流設施資源的發展方向。

對于“同一倉儲設施”的理解，不能簡單地按照單張土地使用證載面積確定。在現實中，往往存在一個倉儲設施占地擁有多宗《土地使用證》，也可能存在承租別人土地問題。對于倉儲、物流企業的同一個倉儲庫點，無論涉及多少張《土地使用證》，只要自有和承租相連地塊的儲存設施和物流作業配套設施總體面積超過6000平方米，且滿足政策規定的倉儲用途的規定，都應當認定為“大宗商品倉儲設施”，應予以減半征收土地使用稅。

［案例2］A物流企業2018年年初同一大宗商品倉儲設施實際占用土地面積為6300平方米，其中自有的大宗商品倉儲設施用地4200平方米，承租相鄰企業B公司閑置廠房2100平方米全部用于儲存《通知》規定的大宗商品。A物流企業涉及大宗商品倉儲設施用地2018年應繳納城鎮土地使用稅如何計算？（城鎮土地使用稅年稅額為12元/平方米）

［解析］《通知》規定，自2017年1月1日至2019年12月31日，對物流企業自有的同一倉儲設施占地面積在6000平方米及以上大宗商品倉儲設施，減按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮土地使用稅。由于自有的大宗商品倉儲設施用地4200平方米不足6000平方米，A物流企業不能享受減按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮土地使用稅優惠；《新通知》規定自2018年5月1日起至2019年12月31日止，對物流企業承租用于大宗商品倉儲設施的土地，減按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮土地使用稅。則自2018年5月1日起，A物流企業自有加上承租B公司用于同一大宗商品倉儲設施土地達到6300平方米，超過《通知》規定6000平方米的下限，A物流企業2018年5月1日起可以享受減按50%計征城鎮土地使用稅優惠政策。該A物流企業涉及大宗商品倉儲設施用地2018年應繳納城鎮土地使用稅=（4200+2100）×12×4÷12+（4200+2100）×12×8÷12×50%=50400（元）。

歸納提示：享受物流企業大宗商品倉儲設施用地土地使用稅減稅政策的納稅人，須同時符合以下條件：至少從事倉儲或運輸一種經營業務；工商部門注冊登記為物流、倉儲或運輸的專業物流企業；擁有倉儲設施用地并從事倉儲、配送服務；倉儲的商品包含財稅［2017］33號規定的大宗商品；自有和承租同一倉儲設施占地面積在6000平方米及以上。

3.大宗商品倉儲設施占地范圍規定。《通知》明確，倉儲設施用地，包括倉庫庫區內的各類倉房（含配送中心）、油罐（池）、貨場、曬場（堆場）、罩棚等儲存設施和鐵路專用線、碼頭、道路、裝卸搬運區域等物流作業配套設施的用地。可見，不僅只有庫區內的倉儲設施用地可以享受減稅，物流作業的配套設施用地也可以享受。

但應注意，《通知》強調，對物流企業的辦公、生活區用地及其他非直接從事大宗商品倉儲設施的用地，不屬于優惠范圍，應按規定征收城鎮土地使用稅。各類工業、商業企業非物流企業的內部倉庫不屬于《通知》的優惠范圍，應按規定征收城鎮土地使用稅。同時，根據日常管理實踐，在建或未投入使用的倉儲設施用地，由于還不具備存儲大宗商品的條件，不能有效發揮其倉儲功能，相應占地應按規定征收城鎮土地使用稅，倉儲設施用地從投入使用的次月起享受稅收優惠。專業物流企業將自有土地出租給其他物流企業從事倉儲服務可享受稅收優惠；專業物流企業將土地整體出租或部分出租給其他單位和個人從事非倉儲服務不得享受減稅優惠。對于物流企業大宗商品倉儲設施用地與非倉儲設施用地劃分不清的，不得減征土地使用稅。

［案例3］C物流企業自己擁有土地12000平方米。該企業2019年年初同一大宗商品倉儲設施實際占用土地面積為9500平方米，其中各類倉房（含配送中心）占地5000平方米、油罐（池）1000平方米、貨場2000平方米、曬場（堆場）1000平方米、罩棚500平方米；另外企業內道路占地500平方米，并有600平方米裝卸搬運區；其余自有土地全部為辦公、生活區用地。C物流企業2019年應繳納城鎮土地使用稅多少元？（城鎮土地使用稅年稅額為12元/平方米）

［解析］上述儲存設施9500平方米和道路500平方米、裝卸搬運區600平方米均屬于《通知》規定的倉儲設施用地。根據《通知》與《新通知》規定，2019年12月31日前，對物流企業自有和承租的同一倉儲設施占地面積在6000平方米及以上大宗商品倉儲設施，減按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮土地使用稅。其余自有土地全部為辦公、生活區用地不屬于優惠范圍，應按規定征收城鎮土地使用稅。則C物流企業涉及大宗商品倉儲設施用地2019年應繳納城鎮土地使用稅=（12000-9500-500-600）×12+（9500+500+600）×12×50%=80400（元）。

歸納提示：在實際工作中，納稅人提請備案時需提供企業經營情況說明（簡要說明本年度經營情況、土地的自用和出租情況、面積、城鎮土地使用稅稅額、大宗商品倉儲設施用地城鎮土地使用稅減免金額以及在計算具體減免金額時物流企業的辦公、生活區用地及其他非直接從事大宗商品倉儲的用地面積減除情況等）。

需按規定辦理減免稅備案的手續

隨州市稅務局最近積極開展電子稅務局的推廣使用工作。圖為該局稅務人員輔導納稅人利用手機登錄電子稅務局辦稅。（圖/文：省稅網）

《通知》明確，符合上述減稅條件的物流企業需持相關材料向主管稅務機關辦理備案手續。即確定物流企業大宗商品倉儲設施用地減半征收城鎮土地使用稅屬于備案類。因此，符合條件的納稅人享受此項優惠不需稅務機關審批，但是應依法按期進行納稅申報并報送納稅人的相關證照復印件、減免稅審查備案表、土地使用權證等相關證明材料以及稅務機關要求提供的其他資料，向主管稅務機關備案。未按規定備案的，一律不得享受減稅優惠。提交資料清單主要如下：減免稅審批（備案）申請表；營業執照；上年度主營業務收入科目帳頁復印件；土地權屬證明以及占地情況平面圖（用地規劃圖、建設施工圖等）；各類倉儲設施的竣工驗收報告；土地出租（承租）合同及納稅證明；對外租賃土地用于倉儲的，應出具承租方用地的使用情況說明。

需要注意的是，根據自2015年8月1日起施行的國家稅務總局修訂后的《稅收減免管理辦法》規定，備案類減免稅是指不需要稅務機關核準的減免稅項目。備案類減免稅的實施可以按照減輕納稅人負擔、方便稅收征管的原則，要求納稅人在首次享受減免稅的申報階段在納稅申報表中附列或附送材料進行備案，也可以要求納稅人在申報征期后的其他規定期限內提交報備資料進行備案。納稅人隨納稅申報表提交附送材料或報備材料進行備案的，應當在稅務機關規定的減免稅期限內，報送以下資料：列明減免稅的項目、依據、范圍、期限等；減免稅依據的相關法律、法規規定要求報送的材料。納稅人對報送材料的真實性和合法性承擔責任。