基于現金流的房地產企業財務風險研究
——以云南城投為例

李健生

（昆明佳湖房地產開發有限公司，昆明 654199）

引言

財務風險指的是企業無法按期支付到期債務而倒閉的可能性。企業只要有負債就有財務風險，通常都需要用現金來償還到期債務。現金對于企業來說，就如同人體中的血液，是企業生存發展的關鍵因素，如果企業沒有了現金流，就如同人體沒有了血液，就會導致企業因資金鏈斷裂而亡，即發生財務風險。房地產企業具有涉及面廣、環節多，資金占用量大，且資金占用時間長、資金流入與流出不均衡的特點，如何合理地安排資金，保證企業資金鏈的安全，不僅事關房地產企業的日常運作，更關系到房地產企業的生死存亡。同時，房地產受國家宏觀調控影響比較大，特別是一些一、二線城市，由于房價上漲過快，國家出臺了一系列調控措施抑制房價的過快上漲，如提高首付比例、貸款利率，提高房地產企業貸款門檻等，這些都導致房地產企業資金鏈緊張，發展前景不明朗。在這種大環境下，房地產企業更應加強自身現金流的管理，使企業保持正現金凈流量并滿足其正常的經營和發展需要，避免房地產出現財務風險。

一、基于現金流的云南城投財務風險分析

（一）公司現金流量結構分析

1.現金流入結構分析。從表1可看出，2015—2017年，云南城投總現金流入逐年增長，尤其是2017年較2015年增長了1倍。但從現金流入的結構來看，2015—2017年，籌資活動的現金流入都超過了企業總現金流入的60%以上，說明該公司的現金流入主要依賴于企業籌資活動，公司有較強的外部融資能力。同時，企業的經營活動現金流入2017年略有增長，經營活動有一定的改善。

表1 現金流入結構分析 單位：億元

2.現金流出結構分析。從下頁表2可看出，2015—2017年，云南城投總現金流出逐年增長，特別是2017年，較2015年增長了近1倍。從現金流出的結構來看，2015—2017年，籌資活動的現金流出逐年增加，2016年和2017年都超過了企業總現金流出的60%以上，說明該公司未來還款壓力較大；而從經營活動現金流出來看，經營活動現金流出逐年減少；從投資活動現金流出來看，總的流出比例變化不大，金額上有所增加，說明公司在2017年找到了一些新的投資機會。

表2 現金流出結構分析單位：億元

3.凈現金流分析。從表3可看出，2015年，云南城投凈現金流量為負數，但2016年和2017年凈現金流量都是正的。特別是在經營活動方面，2017年經營活動凈現金流由2015年和2016年的負數變為正數，說明該公司經營活動較2015年和2016年有一定的改善。但從籌資活動來看，籌資活動的凈現金流由2015年和2016年的正數變為負數，說明企業未來將面臨較大的還款壓力，當年籌集到的資金主要運于外部還債。

表3 現金凈流量分析單位：億元

（二）償債能力指標及風險分析

反映公司現金流動性和償債能力的指標主要是現金比率（=貨幣資金/流動負債）和經營凈現金比率（=經營活動現金凈流量/流動負債），表4為云南城投近三年的現金比率和經營凈現金比率。

云南城投2015年和2016年經營凈現金比率為負數，說明公司無法靠經營獲取到足夠的現金流償還到期流動負債和到期的債務。2017年公司的經營凈現金比率雖然為正數，但是只有9.49%，說明公司資產的流動性較差，公司存在著較大的到期債務無法支付的財務風險。

表4 償債能力分析

（三）獲取現金能力及風險分析

反映公司獲取現金能力的主要指標是：銷售現金比率（=經營現金凈現金流量/主營業務收入）、全部資產現金回收率（=經營現金凈流量/資產總額）、每股經營活動產生的現金凈流量（=經營活動現金凈流量/普通股股數）。其中，銷售現金比率反映了企業通過銷售獲取現金的能力，全部資產現金回收率反映了企業全部資產獲取現金的能力，每股經營活動產生的現金凈流量反映了公司每股盈利的現金支付保證能力。

表5 現金獲取能力分析

云南城投公司2015年、2016年銷售現金比率、全部資產現金回收率、每股經營活動產生的現金凈流量都是負的，說明公司經營活動獲取現金的能力較弱，處于入不敷出的狀況，需要靠外部“輸血”才能維持企業的日常經營活動；2017年雖為正數，但銷售現金比率也只有25.49%，主要是部分在建工程轉入銷售期，但靠經營獲取現金能力仍不足，且三年總體上經營活動現金流量處于不穩定狀態，說明公司經營活動創造現金能力不夠穩定，公司存在較大的經營風險。

二、云南城投現金流管理中存在的財務風險問題

第一，公司盈利能力不足，經營活動現金流償債能力差。通過財務報表和上面的計算分析可看出，云南城投2015年和2016年凈利潤均為負數，2017年雖為盈利，但從主營業務收入規模（行業排名24，共122家）與凈資產收益率（行業排名102，共122家）在行業排名來看，公司的盈利能力明顯落后于同行業其他公司，2017年凈資產收益率為5.1%，行業平均為7.9%，同時利潤三年來也極不穩定。就目前的經營與盈利能力，公司很靠經營獲取到足夠的現金流償還到期流動負債和其他到期債務，公司存在著較大的財務風險。如何提高企業盈利能力，是云南城投現階段迫切需要解決的問題。

第二，公司過于依賴外部融資，財務風險大。公司現金流主要依賴于外部融資解決，外部融資數額增長較快，且籌資活動的現金流入主要用于籌資活動的現金流出，公司存在借新債還舊債的問題，一旦外部融資環境發生變化，如遇到國家對房地產行業較為嚴厲的調控措施，例如國家收緊信貸政策，公司極易因無法籌集到所需的資金償還到期債務，導致資金鏈斷裂破產，因為公司存在較高的財務風險。

第三，公司投資能力較弱，公司缺乏新的“造血”機能。從現金流出結構可看出，云南城投投資活動的現金流出來占比很小，三年平均下來只有7.76%，明顯偏低。出現這種情況有兩種可能，一是公司沒有好的投資項目，二是公司沒有資金投資，公司資金鏈緊張。無論是哪一種情況，對公司的未來來說，都是一種不好的情況。公司未來沒有新的價值增長點，缺乏新的“造血”機能，可能只能靠外部“輸血”來維持公司的運營，一旦沒有了外部“輸血”，就可能因資金鏈斷裂而亡，公司的財務風險很高。

三、基于現金流財務風險管理的建議

第一，將現金流管理與公司發展戰略有效結合。房地產公司應首先準確分析公司的內外環境因素，弄清自身優劣勢，找準行業定位，在此基礎上明確公司的發展戰略。同時，在明確的公司發展戰略下，并考慮公司自身資金狀況，制定符合公司發展戰略的現金流管理目標，將公司現金流管理由管理層上升到戰略層。只有這樣才能做好投資布局，掌握好日常開發節奏，有效保持現金流的平衡，避免資金的大進大出、不平衡現象的發生，降低財務風險。

第二，通過多元化及科學合理的投資，挖掘新的利潤增長點。房地產項目受國家宏觀調控影響較大，以凈資產收益率來看，云南城投2017年凈資產收益率為5.1%，上市房地產公司的平均凈資產收益率為7.9%，而非金融類上市公司平均凈資產收益率9.49%，說明房地產公司盈利能力較其他公司普遍偏低，而云南城投的盈利能力更差，公司存在著較高的經營風險。一個公司的生產經營能力是很難在短期內得到有效改善的，要提高公司抗風險能力，房地產公司就必須培育和發展新的利潤增長點，可以通過參股或其他投資方式投資市場需求大、發展前景好的項目，通過多元化發展戰略促進公司的快速發展。

第三，加強公司現金預算管理與控制，提高資金使用效率。房地產企業應從全過程控制公司的現金活動，用科學的方法從開發項目所需資金的預測、籌資計劃的制訂到資金的回收等進行科學合理的估計與預測，制定詳盡的現金預算并進行有效控制。通過控制和調節企業經濟活動中各階段的現金流入量與流出量，可以及時、準確地保證現金在公司及各項目間的調度。通過現金預算管理與控制，可以及時發現現金流轉過程中存在的問題，并及時進行相關調整，避免損失的發生，同時還可以縮短資金的周轉期，提高資金使用效率。

結語

從外部環境來看，房地產企業受國家宏觀調控政策影響大；從行業內部來看，房地產企業具有資金需求量、資金占用周期長、資金進出不均衡、盈利能力較弱的問題，這些內外環境因素與問題都對房地產企業的現金流管理提出了更高的要求。房地產企業可以通過制定符合公司發展戰略的現金流管理目標、多元化發展戰略、科學合理的投資決策，以及通過現金預算與控制提高資金的使用效率等措施，科學合理地安排資金，保證企業資金鏈的安全，進而有效控制與降低企業財務風險，實現可持續發展。