我國商業銀行個人住房貸款風險及其防范

近年來我國金融業發展迅速，對外開放不斷深化，與此同時，我國商業銀行所面臨的競爭壓力也越來越大。因此，越來越多的低質量貸款出現，貸款質量管理水平也有待加強。

例如，一直被認為是商業銀行優質資產的個人住房貸款業務在銀行的放貸審核過程中往往忽略其風險，擅自降低標準，擴大放貸規模。因此，不斷累積的個人住房貸款風險必將影響到商業銀行的資產質量，使資產質量降低。個人住房貸款的風險在某種程度上侵害到商業銀行的權益。因此，發展個人住房信貸的關鍵問題是要建立和完善個人住房抵押貸款風險防范體系。

1 個人住房貸款概述

個人住房貸款是指由銀行等金融機構向房屋購買者提供的任何形式的購房貸款支持，通常以所購房屋作為抵押，借款人一般按月償還本金及利息。貸款人發放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權依法處置其抵押物或質物，或由保證人承擔償還本息的連帶責任。

2 我國商業銀行個人住房貸款的風險現狀

在我國，相較與其他消費信貸方式，個人住房貸款周期長，投放量大且比較集中，是增長最快的金融機構貸款種類。從整體上來說，個人住房貸款也是金融機構最具風險的貸款形式。相較于個人住房貸款的資金投放來說，個人住房貸款資金來源小而分散，并且周期一般比較短。個人住房貸款資金來源和投入不匹配，這就必然會產生一些矛盾。如果個人住房抵押貸款資金來源和投入之間的矛盾處理不當，可能會導致嚴重的金融動蕩，危及國民經濟的健康長遠發展。。

2.1 個人住房貸款市場風險的分析

市場風險是由房地產市場與利率的波動所決定的，它是一種宏觀的、系統性的風險。它的發生頻率是以時間為分布區間的，即它可能不會發生在一定的時間內，甚至可能在十年內都不會發生，但它卻會在另一個時間段內發生。在有限的時間段里，市場風險的發生概率是不能具體確定的，因而很難預估其發生概率的大小和損失程度。就我國國情來說，前幾年房地產市場價格普遍上漲較快，存在明顯的非理性因素，政府陸續出臺的一系列政策試圖控制房價，但事實證明這些措施對市場的影響有限且存在一定的不確定性。近兩年來房地產市場的發展趨緩，甚至有些地方房價縮水嚴重。

2.2 個人住房貸款的流動性風險分析

流動性風險是指商業銀行持有借款人抵押的住房不能及時足額變現而遭受到利益損失。商業銀行保證資產質量的一條重要原則就是保證資產具有較高的流動性。個人住房抵押貸款屬于中長期貸款，時間維度較長，增加了它的風險性。美國的次貸危機明顯反映出這種風險的威力，波及范圍廣，甚至整個金融業都受到影響。所以我國的商業銀行也要從中吸取經驗，盡量防范這種風險。商業銀行經營特征和個人住房抵押貸款自有特征均是流動性風險的決定因素。商業銀行資金的來源主要為一些短期資金，如企業存款、居民儲蓄存款等。與此同時，個人住房抵押貸款投放期限長、回收慢，這就導致資金的來源和投放在時間上明顯不匹配，存在“短存長貸”的問題。這種來源與投放之間的矛盾使商業銀行不得不面臨無法及時足額變現的風險。

2.3 個人住房貸款信用風險的分析

在個人住房貸款風險中，信用風險是目前在理論界和金融界認定的最基本最直接的風險。信用風險又稱為違約風險，它主要是指借款人由于種種原因不愿或沒有能力履行合同協議按時支付本金和利息，導致商業銀行的貸款無法收回，從而形成呆賬的可能性。信用風險是一種微觀風險，主要來自于借款人。個人住房抵押貸款的信用風險主要有以下四種表現形式：第一，借款人無力償還貸款，被迫違約。第二，借款人只能償還部分貸款，無法全額償還貸款。第三，借款人提前償還貸款，造成商業銀行利息收入減少，NPV下降，同時還得遭受為還貸資金尋找合適投資渠道的損失 。第四，借款人延期償還貸款。借款人無法按時償還貸款，只能將貸款做展延，延長既定的貸款期限會降低商業銀行貸款的內部收益率，影響預定的收益率。

3我國商業銀行個人住房貸款風險的防范對策和建議

3.1 建立個人住房貸款風險預警系統，控制經濟周期風險

積累和完善數據的收集整理，建立風險預警數據庫，當其中幾項敏感的經濟數據指標參數出現異常時，商業銀行可以適當緊縮銀根，控制住房抵押貸款規模。通過模型計算出與資金來源相匹配的貸款金額，建立合適的敞口。如此一來，商業銀行便有了快速的反應和預控機制，化解一些風險，對風險有了一定的掌控能力。另外，近年來金融衍生品較多，商業銀行可以通過購買不同的金融衍生品實現套期保值，比如遠期利率協議、期權等。另外，商業銀行也可以通過二級市場出售個人住房抵押貸款債權，以換取貸款資金或流動性高的短期債務，增加流動性。

3.2 推進個人住房貸款證券化，提高個人住房貸款的流動性

住房貸款證券化是指金融機構（主要是商業銀行）將流動性低，但能產生預期資金流的個人住房抵押貸款轉化為可以在資本市場上流通的證券并且由專業的證券化機構出售這些證券的過程。這一過程盤活了缺乏流動性的那部分資產。住房抵押貸款要有穩定、長期的資金來源，銀行資金要恢復流動性，個人住房抵押貸款證券化是必然出路，它能從根本上解決商業銀行“存短貸長”的矛盾，提高資金的流動性。適時的推出個人住房抵押貸款證券化能有效降低商業銀行在個人住房抵押貸款上所承受的風險。

3.3 強化信用風險的管理

信用風險可以通過銀行內部的管理制度以及有效的個人信用制度加以識別、預估和控制，或者通過保險機制加以分散。欠發達的個人征信機制嚴重制約著我國商業銀行在信貸業務方面的發展。因此，要想讓銀行信貸業務有長遠的發展空間，只能進一步完善個人征信系統。在當前假按揭現象越來越多的時候，一個完善的征信系統是非常有必要的，它可以真正實現風險的可控性。一個人信用的不良記錄會影響其社會生活的方方面面。在歐美電影中我們可以經常看見由于個人信用出現的問題影響到主人公生活的方方面面，這樣的方式讓個人不得不特別去在意個人信用，提高了個人主動性，更利于建立一套切實可行的個人信用等級評分標準，從而控制風險。

作者簡介：馬麗雅（1992—），女，漢族，河北張家口，碩士，云南財經大學，風險管理與保險。