基于住房空置率對住宅價格的影響分析

陳玥

摘 要：隨著我國城市化建設的不斷加深，房地產行業得到顯著的發展和壯大，住房空置率始終是房地產行業所關注的重點問題，同時也是測度住房空置的主要指標。空置房并沒有新舊的區別，只要目前房屋中沒有新的使用者都將被視作空置，事實證明，空置住房與住宅價格之間存在一定關聯。基于此，本文將對住房空置率進行學術分析，并且與交易價格、就均衡價格的換算理論相結合，立足于我國目前住宅價格現狀，對住房空置率與價格產生的影響進行分析和研究。

關鍵詞：住房空置率 住宅價格 均衡價格

引言：近年來，隨著房地產市場的迅速發展，在房價上漲的同時，住宅價格也在隨之上升，對經濟和社會產生了很大影響，如何有效抑制房價的持續上漲，已經成為國家宏觀調控的主要問題。對此，應對我國住房價格上漲有正確而清楚的認識，并且加強對住房空置率因素的重視程度，分析住房空置率對住宅價格產生的影響，這無論對于理論還是實踐層面而言，都具有重要的現實意義。

1.我國住宅價格的現狀

房地產行業較為復雜，且與其他行業之間的聯系眾多，能對社會經濟帶來較大的帶動作用。通常情況下，房價與該地區經濟發展水平相一致，落后或者超前都是不均衡的現象，對國家經濟與社會穩定產生不良影響，對此，應對房價進行有效的控制，這將需要對當前的住房價格水平做出正確判斷。

1.1房價收入比

房價收入比能夠對國家或者地區房價水平是否均衡進行評價，指的是特定時期內國際或者城市住房平均價格與居民收入的比例。通過近年來的一項相關數據調查顯示，我國城市房價收入比遠遠超出國際標準，通常需要花費15—20年的家庭收入才能夠買一套房，大部分的購房者其每月還貸金額已經超過了收入的35%，甚至有些家庭已經房貸已經占總收入50%，尤其是在2000年以后，房價上漲的速度更高，已經遠遠超過經濟發展與居民所能接受的范圍，與合理價格相比更是超出很多。

1.2住房空置率

空置率能夠體現出該地區在駐扎方面的供需情況，從而揭示住房價格的合理性問題，一定程度的空置屬于合理現象。但是，一旦空置量較大，則會影響到房地產行業的正常發展。對于我國來說，住房空置率與前三年住宅竣工面積進行對比分析而得出，通常情況下，空置率在3%—10%的范圍內均屬于正常現象，如若住宅的空置率低于3%則代表居民可供選擇的住宅產品較少，房地產市場處于冷卻狀態；如若住宅的空置率大于10%，則表示住宅的空置率較高，房地產處于火熱狀態。從相關調查數據中可以看出，2014年，我國商品房的總空置量在1.2億平方米左右，住宅的空置量達6316萬平方米，大約有一半房屋的空置時間超過1年，占壓資金大約2500億元，到了2015年，住宅的空置率達到26%，增長了8%[1]。

大量事實證明，我國房地產方面的粗放經營時代已經過去，精細化、差異化、品質化的時代已經到來。在風云萬變的房地產市場中，今天賣的好的房子，明天就不見得有次銷售熱潮。因此，房地產企業應注重產品的質量、類型與層次，避免出現商品房住宅的同質化，盡可能的減少積壓與空置。

2.住宅空置率對住宅價格的影響

2.1住宅所占比例較低，促使價格提升

從全社會住宅投資口徑能夠看出，城鎮住宅的總投資量所占比例較低，主要體現在投資額度與建筑面積方面。例如，在2014—2015年期間，房地產企業的住宅投資占總投資的50%左右，但是建成的住宅僅占總工程的30%—40%，這將說明在城鎮每年5億多平方米的住宅工程中，只有2億多屬于房地產開發商投資建造。此種城鎮住宅投資方式的背后預示著供給“雙規制”依然存在，很多壟斷企業鉆政策空子，通過多種方式為自己謀求利益，因此從本質上來看，住宅所占的比例較低，使得住宅價格隨之提升。

2.2住宅投資結構不合理，產生大量空宅

自從房地產泡沫以后，國家社會對住宅投資方面的重視程度不斷提升，在此方面的投資始終保持在60%左右，但是由于對住宅投資方面的關注不足，導致投資結構不甚合理，產生大量空置住宅。由于政策出臺相關政策，規定“新房只售不租”、住房公基金只能用于購房建房中，在住宅開發中貸款的期限較短，對市場中較為短缺的大學生公寓、老年公寓等相關政策的引導較少，開發商對此方面的關注較少。“入世”“奧運會”等在城市中爆發了新一輪的CSD熱、高檔住宅熱的浪潮。很多開發商在房地產開發中忽視了當地的經濟發展水平，為了獲得更多經濟效益盲目開發大戶型，似乎只有面積大才能夠實現“消費升級”，但是過高的價格使很多購房者只能望房生嘆，而許多能夠支付得起高額房價的消費者在盲目投資以后的結果便是：很大大城市，如沈陽地區，在空置的住宅當中有56%的住宅面積超過150m2的大戶型。從市場的發展情況能夠看出，市面上對于低價位的經濟適應房、小戶型住宅的需求量較高，在銷售率方面明顯過于中等價位的大戶型商品房[2]。

2.3影響的實證分析

由于住宅市場中存在正常住房空置率，供給需求曲線無法真實的反映出市場情況，焦點（P0，Q0）也并非真正的均衡點，因此該曲線所展現出的內容只能是名義上的均衡狀態。假設曲線（P*，Qs*，Qd*）代表真正的均衡狀態，在此狀態之下，增量住宅市場處于真正的均衡，則在均衡價格P*下，市場的真實供給量與真實需求量相比較高，真實交易量則為真實需求的差值，將其看做為正常控制量，數量與真實供給與真實需求相比來看較小，具體如圖1所示。

由圖1可以看出，狀態（P，Qs，Qd）代表的是住宅市場情況，由于受到多種因素的影響，使市場尚未處于均衡狀態，體現在交易價格與真實價格相比較高方面，即P值大于P*，供給方按照交易價格P給出了供給量Qs；需求方則在P的基礎上，只能夠單方面滿足真實均衡需求，由于住房的供給量較多，產生剩余，使需求Qd被滿足，這被稱為是真實交易量；供給與真實交易量之間的差距便是真實空置量，用V來代表住房空置率，則可以用公式表示為：

V=（Qs-Qd）/Qs

其中，V代表的是住房空置率；Qs代表的是真實供給量；Qd代表的是真實需求量；

對此，本文做出以下幾種假設，并在此基礎上進行論證，假設一：名義均衡狀態便是真實均衡狀態，也就是住宅的空置率為0；假設二：兩條曲線均屬于直線；假設三：供給曲線與圓點相接觸，說明忽視了供給需求的遞減效果。在上述假設的基礎上，對真實價格P*的數值進行計算，同時也相當于對名義均衡價格P0的計算，可以通過公式表示為：

P0/P=Q0/Qs

則均衡價格可以用公式表示為：

P0=Q0/Qs×P

由于無法從實際中計算出QO的數值，如若QsQd=Q2d，則在該式中忽視了二階量的存在，則可以表示為：

式中，P0與Q0代表的是均衡焦點；Qs代表的是市場真實供給；Qd代表的是市場真實需求；P代表的是交易價格。

從上述公式中能夠看出，真實價格與市場實際加工的（1-V）的1/2次冪乘積，同時也闡釋了住房空置率與真實價格之間的確存在反比例關系。在房地產競爭機制背景下，房價受供給與需求的雙重影響，如若需求量超過供給，則住宅的空置率會降低，控制房將會迅速售出，被買房者占有，從而使市場處于“房荒”假象，住宅價格持續上升；如若房屋的空置率較高，供應數量超過需求量，則會產生大量的空置住房，整個房地產行業都將進入到緊縮狀態，此種不均衡現象會影響整個行業的發展。因此，應采取積極有效的措施，對住宅空置率進行有效的控制，使其能夠始終處于一個合理的區間內[3]。

3.住房空置率有效控制的措施

3.1政府應提升房地產行業管理力度

首先，加強對持有環節的稅收征收。現階段，我國在不動產方面存在保有環節的稅負較輕，而流轉環節的稅負過重問題。因此，應積極發揮政府的作用與職能，加強對持有環節稅收的征收，這樣做不但能夠使市場中的空置住宅受持有期間的影響而盡快售出，還可以對房地產中存在的投機行為加以遏制。使二手房市場中的住房空置率降低，住宅價格下降，從而對新建房屋價格與需求產生影響。

其次，完善市場信息披露。由于房地產信息在監測體系上不夠完善，信息真實性無法得到有效保障，對市場情況的反映不夠真實、及時，因此供求信息不暢在很大程度上引發住宅生產與銷售的脫節。住宅剛性價格與機制難以充分體現窗戶市場中供求關系上發生的變動，使市場調控難以無法得到充分發揮，房地產行業在供給與投資方面不甚合理，無效供給量較大，導致住宅空置情況越來越多。對此，需要完善市場信息披露，提高市場信息的透明度，使市場供求信息能夠及時、準確、全面的展現出來。

第三，健全土地供應機制。住宅供應與土地供應之間存在較大聯系，土地供應將對住宅供應將產生決定性聯系，從而決定了住宅的供求關系，對住宅空置率產生較大影響。對此，政府應積極針對土地供應量進行調控，制定出科學有效的應用計劃，加強土地管理中建設用地的調控，緊緊的圍繞著建設需求對土地供應機制進行制定與健全。

第四，優化房地產投資結構。深入貫徹落實國家頒布的關于住房供應結構調整意見，加強對房地產投資結構的重視與優化，并且利用相關政策對投資方向進行引導，使我國房地產市場能夠實現健康快速的發展。

3.2房地產企業應提高開發質量

現階段，房地產企業對于住宅的開發與群眾需求不相符合，從而導致住宅空置率占較大比例，因此企業應積極提高開發質量，使空置率的提升得到有效的緩解和遏制，這對于減少空置住宅來說具有較大的現實意義。

首先，房地產企業應明確項目定位，經過市場的不斷發展與積累，房地產行業已經邁入到新的產品時代，在此時代背景下，群眾的消費理念也變得更加理性，對產品性能的重視程度提高。因此，項目產品定位將對其開發與運營產生直接影響，同時還關系到后期的產品營銷方式、周期等多個方面，對此，房地產企業應積極做好前期的市場調研工作，尋找到市場供求契合點，使樓盤的開發能夠與消費者需求緊密相連，避免由于無效供給而產生新一批的空置住宅。

其次，房地產企業應提高開發質量，涉及到售后服務、商品住宅、工程質量等多個方面。開發生可以采用提升內部管理水平、提高住宅環境、工程質量與產品功能性等方式，樹立良好的社會形象，發揮產品的品牌效應，以此來獲得更多消費者的認可與青睞，從而使住宅的空置率得到顯著降低[4]。

3.3消費者應樹立合理的住房消費理念

現階段，我國購房者普遍沒有樹立正確的住房消費觀念，在消費模式上也不夠合理，往往脫離現實，存在超前、貪多、追求一步到位，而沒有形成從租到買，從小面積到大平方的梯度消費理念。正是受到居民此種消費行為的影響，使得超前消費的風氣逐漸增加，部分開發商為了追求更多的經濟效益，戶型越來越大；有消費者為了追逐買房潮流盲目入市，往往出現過度消費。對此，消費者應樹立合理的住房消費理念，要堅持理性消費，不要輕信開發生的宣傳造勢。保障人們的基本住房，免除居民的后顧之憂，在消費行為上自然會變得更加理性。在構建合理的住房建設模式方面，應以小康社會房屋使用標準為參考，大力提倡使用節能環保型建筑，并且加快城中村、老城區的改造，引導居民適度住房消費，從而形成多樣化、適度、階梯式供應與消費模式。

結論：綜上所述，目前群眾購房也不再是單純的尋找遮風避雨之所，逐漸開始關注社區環境、生活品質、社區文化等方面。因此，成功的房地產企業應放眼于整個住宅市場，明確適合自身的子市場、產品種類與投資結構等，對住宅市場進行細致的劃分，注重產品的質量、類型與層次，避免出現商品房住宅的同質化，盡可能的減少積壓與空置，抑制房價的持續增長。

參考文獻：

[1] 朱德開， 張兵. 房價收入比和住宅空置率的實證分析——以合肥為例[J]. 銅陵學院學報， 2016， 5（2）：23-25.

[2] 莫易嫻， 朱昌宇. 房價、住宅空置率對住房租金影響[J]. 發展研究， 2014（1）：88-92.

[3] 朱玉婷. 武漢市新建商品住宅空置率研究[D]. 華中科技大學， 2015.

[4] 陳雋芝. 新建商品住宅市場的住房空置率研究[D]. 浙江大學， 2015.

[5] 許衛平. 北京住房價格變動趨勢研究[D]. 北方工業大學， 2017.