住房租賃市場分析

朱曉峰

摘 要：中國人口正向一二線城市集聚。通過中國與歐美日香港在租房人口占總人口比例、住房自有率、人口集聚情況、租金收入比、租金回報率、人均可支配收入等市場要素對比分析，住房租賃市場呈量價齊升態勢。到2027年出租住房總面積、房租價格預計在現有水平上翻一番，年租金總額預計是現有水平的四倍，達到5萬億元/年。

參考資料：鏈家研究院研究報告、上海易居研究院研究報告 梁建章 任志強 研究報告

一、住房租賃市場現狀

1.租房人口。2017年末，全國總人口13.9億人。城市常住人口約8.25億，其中戶籍人口5.8億，流動人口2.45億。畢業生與農民工是流動人口的重要組成部分。根據鏈家研究院數據，2017年租房人口約為1.6億人，占總人口的11.5%。

2.出租住房面積。根據住建部統計數據，2017年末全國城市住宅 2.25 億套，面積合計220億平方米，套均面積98平方米。自住與出租的比例分布情況見下表。根據下表測算，自住房的套均面積112平方米，出租房的套均面積72平方米。北京上海深圳三市住房存量總面積合計17.4億平方米，其中出租房總面積6.6億平方米，占比38%，說明租房在一線城市已成為常態。

二、住房租賃市場量價要素分析

中國與歐美日香港有關住房租賃市場的

1.量的因素

（1）以三大都市圈初步形成為標志，城市化進入第二階段， 人口向一二線城市集聚

發達國家的經驗表明，人口匯聚大都市圈將會是未來的長期趨勢。我國三大都市圈已初步形成，對比國際經驗，都市圈人口仍將長期持續增長。

對于中國來說，合理的產業分布是——高新科技、高端制造業、文化創意等產業都集中在一二線城市，旅游、農業以及能源等和資源相關的產業，以及技術含量相對較低的制造業和服務業，分布在中小城市和農村。有一半人口分布在一二線城市，才是比較合理的結果。

這樣算下來，“3+20”可能是中國未來發展所需要的人口格局。所謂“3”，是指三大都市圈（合計14個城市）將成為世界上最大的都市群，進而有能力形成世界上最具規模的創新中心、文化中心和制造中心，最大限度地發揮出集聚效應的優勢。而在三大都市區之后，中國還將有20個左右的二線城市，以每座城的平均人口達到1500萬的規模來計算，總人口數量超過3億人。這樣才能把集聚效應充分發揮出來。目前來看，“3+20”的現有人口規模約3.3億人，距離全國一半人口也就是7億的人口規模還有不少距離，遠未達到理想狀態。

（2）限購及高房價之下部分流動人口被動進入租賃市場

行政限購使得更多人失去購房資格只能租房。

高房價使得首置年齡推后，使得更多人更長時間停留在租房市場。根據世聯行的統計，2017年包括一線城市在內的熱點城市平均首置年齡已超過35歲，較2012年提升了2-3年，對應以畢業大學生為代表的新進流動人口的租房周期也普遍上升到10到15年左右（假設大學生23周歲畢業）。

注重居住體驗的新生代人群主動進入租賃市場。根據鏈家研究院數據，一線城市在不考慮購房首付的條件下，購房相比租房需付出更多的成本（月供是月租的2.5倍）才能享受到相同的居住條件。

（3）觀念升級，高收入人群主動進入租賃市場。由于受到傳統觀念影響，我國租房人群也主要以年輕人為主，我國約85%的租客年齡集中在20-34歲，低收入人群是當下租房市場的絕對主力軍。

但國際情況來看，租客的年齡段與收入水平差異性并不明顯。高層次人才愿意享受租房帶來的高品質生活成為國際成熟市場的一大重要特征。

（4）租售同權逐步落實，主動租房的比例或將出現大幅提升。

2.價的因素

租賃市場規模的增長，第二個推動因素在于價的增長（租金的上漲）。而租金的提升通常由兩方面因素決定：（1）租房群體有多少錢租房；（2）人們愿意花多少錢租房。

根據統計局數據， 2016 年末中國大陸總人口為 13.82億人，2016 年全年人均可支配收入為 2.38萬元；2017年為 13.91億人，人均可支配收入為 2.60萬元。

自2007年以來，我國人均可支配收入保持年均11%的速度快速上升，未來雖然可能逐漸放緩，但上行趨勢不會改變。可支配收入提升使得未來租房群體在租房時，有更充足的資本。

消費升級背景下租房群體愿意提高租房支出獲得更優的居住體驗。目前，我國租金漲幅與人均可支配收入漲幅比起來相對較低。我國消費結構將面臨調整升級，而居住升級是消費升級的重要部分，占總消費支出比例將逐步提升，租房群體提高租金支出的意愿或將提高。未來人均可支配收入的上漲或將帶動租金同比例上漲（美國租金漲幅基本與人均可支配收入漲幅持平甚至略高）。

三、住房租賃市場的未來

綜合以上分析，住房租賃市場未來將呈現典型的量（租賃人口）價（租金）齊升態勢，進而推動市場規模快速增長。

未來十年，住房出租總面積（租房總人口）、房租價格預計在現有水平上翻一番。十年后到2027年，住房租賃市場年租金總額預計將是現有水平的四倍，達到5萬億元/年。