惠民安居工程項目的管理模式研究
——以漳州保障性安居工程為例

朱麗燕

（漳州科技職業學院， 福建 漳州 363202）

1 惠民安居工程項目的管理模式相關概念的界定

“惠民安居工程”（Comfortable Housing Project /Housing Project for low-income Families），指由一般是指由政府負責組織建設，再以實際成本價低于市場價格向城市的中低收入的住房困難戶以及一些特殊人群提供的具有社會保障性質的安居住宅建設示范工程。最近漳州市“安得廣”惠民安居工程-福建省首推的安居工程項目引起很多市民的注意和反響，主要意在幫助解決來漳優秀及創業人士、就業人員、軍地融合官兵、低收入家庭等群體的住房問題，是一項重要的有關惠民的補短板項目，展現了一幅讓更多人在漳安心創業，安居樂業的住房構想藍圖景象。

隨著保障性住房體系的不斷完善，安居工程項目的戰略地位越加明顯。判斷建設項目的管理模式是否能夠實現惠民的目標，不僅只從其建成的速度、質量水平、配套設施健全性，還要站在客戶角度去衡量其目標實現的程度。唯有將建好的住房與保障對象順利對接，達到市場上的供需平衡，才能實現惠民這項政策的目的。

2 國內外研究現狀述評

2.1 國外安居工程住房保障現狀

住房保障制度作為一項重要的社會政策，從國外的角度來看具有很大的重要的意義。以美國為例的1996年“一次違規即驅逐”的法令，以及采取的各項保障措施的法制化的特色，旨在著重解決和幫助低收入人群的住房問題；還有世界公認住房解決問題最好的國家之一的新加坡以“居者有其屋”的倡導理念通過立法的形式保障住房政策的實施并落實到實處。在世界很多國家，對于保障居民的最基本居住權的相關法規，都是幾經修訂后頒布，為了確保保障性住房的過程建設以及交付使用后的相關物業管理工作，真正達到惠民安居的最優效果。

2.2 國內安居工程住房保障現狀

我國于 1995 年開始推出保障性住房工程，如今，我國已初步形成了經濟適用房、兩限房、廉租房為支撐，以政策性租賃房形式為輔助的住房保障框架。據統計，至今為止，我國安居工程解困房總共建了有四期，建筑面積達到10萬平方米。大部分市民在購房時，考慮到保障性住房價格便宜質量逐漸改善，物業管理設施配套也在逐漸完善，因此購買安居工程解困房的剛性需求成了首選，銷售率達 95%，得到上級部門的充分肯定。我國各省針對保障性的住房問題雖都根據建設計劃目標進行年度任務分解，及時通報解決問題，但是由于住房保障問題的提出時間不長，在政策制度設計方面難免會存在或多或少的缺陷，在隨著保障性住房制度的實施的同時，也不斷出現新的問題。

3 我市保障性住房基本建設的基本情況

自2007年漳州市實施保障性住房制度以來，市政府高度重視城市低收入家庭住房困難問題，針對實施過程中出現的住房問題制定相應的政策規定，加強保障性住房的組織和領導工作，初步建立一系列較為完善的保障性住房保障體系，并逐步規范健全保障性住房的建設管理工作，能夠較好地實施了低收入家庭住房困難問題的住房保障。

3.1 近幾年建設完成情況及資金落實情況

近年來，對于始終將保障性安居工程的建設作為一項重大民生工程的漳州市，在扎實推進項目的建設工作過程中，認真貫徹落實國家和省有關住房保障政策。截至2018年6月，漳州市歷年來累計配租配售率達到95.2%，位居福建省第二。保障性住房建設的類型有廉租房、公共租賃住房、經濟適用住房項目、限價商品住房、城市棚戶區危房改造項目、墾區危房改造項目等。下表是漳州市近幾年保障性住房的開工情況，規模以及投資。

表1 2013-2017年漳州市保障性安居工程項目清單

3 .22018年保障性項目土地供應及重點項目建設情況

根據中國土地市場網公示的《漳州市本級2018年度國有建設用地供應計劃》，在2018年度漳州市本級國有建設用地的供應總量中，其中商服用地占地74.8323公頃；工礦倉儲用地占地157.8005公頃；住宅用地有229.5369公頃，其中保障性安居工程用地占了118.68公頃。

表2 2018年度漳州市本級保障性用地供應計劃匯總表

截至2018年6月，有關保障性項目的投資已累計完成8.06億元，占2018年度計劃的201.5%。其中漳州市中心城區計劃開工建設的1800套“安得廣”惠民安居工程正在貫徹落實規劃、建設、申請、審核、銷售和管理等工作。

其次，漳州市按照目標責任書要求，加快和推進保障性安居工程的項目建設。2018年福建省下達漳州市各類棚戶區改造任務有9943套，在這半年的時間里，完成的投資累計達到4.76億元，已開工建設的各類棚戶區改造項目有6180套、開工率達到62.2%。其中，墾區棚戶區的改造項目類型有266套；城市棚戶區的改造項目類型有5914套，已基本建成各類棚戶區改造總共有7677套、年度基本建成率達到219.3%。

4 漳州市保障性用房存在的問題

4.1 保障性安居工程項目存在建設進度偏緩和質量問題。

根據《福建省住房和城鄉建設廳關于2018年6月全省保障性安居工程建設進展情況的通報》，漳州市項目前期進展偏慢，開工率較低，漳州市未開工的占了7個。由于大部分保障性住房建造方式比較傳統，周期較長且建造效率低，材料又消耗多，從而導致了成本控制和住房質量產生矛盾。在保障性住房設計方面，保障性住房的質量控制、 經久耐用、 快速安裝等方面受到設計人員照搬以前的設計圖紙，缺乏創新和考慮標準化和住宅工業化生產等影響。

4.2 住房保障的監管問題。

住房保障體系能否良性運轉的關鍵是保障性住房從準入到監管再到退出環節。現如今，我市雖然對住房保障標準及保障對象的收入進行了明確的界定，但在實施過程中由于缺乏專業機構對個人申報的家庭收支情況進行專門的鑒證，大部分僅憑居委會或單位的蓋章，難以準確判定申請對象的家庭實際收入，導致出現多起保障對象（大量中等收入甚至高收入人群）缺乏真實性而享受到保障性政策，難以做到保障真正的困難戶的現象。退出機制也并不是很健全，出現只退不出的局面。

4.3 住房保障的資金來源渠道單一問題。

據了解，保障性住房的建設資金來源主要依靠政府財撥款，由于開發商利潤較低，缺乏積極性，導致保障性住房投資建設的比重處于偏低狀態。目前建設保障性住房中的經濟適用住房的資金大部分由承擔該項目的房地產開發企業承擔。在如今經濟多樣化的環境，要想擴大保障性住房的保障范圍，依靠單一有限的政府財政實力，恐怕難以保證提供充足的資金用于保障性住房建設和租金補貼。

5 漳州市保障性住房的管理措施

針對以往出現的問題，漳州市各級各部門多措并舉，形成合力，確保這一民生工程的加快推進。

5.1 加快保障性安居工程項目建設進度

針對進度緩慢問題，要求各地按照2018年住房保障工作目標任務要求，逐個項目制定開工倒計時計劃安排，加快棚改項目征遷進度，建立行政審批快捷通道，縮短審批時限；編制實施保障性安居工程配套基礎設施三年滾動計劃，努力做到同步規劃、同步報批、同步建設、同步交付使用；抓緊組織實施、加快項目建設進度，特別是對已開工三年以上但尚未竣工的項目，要逐個項目進行梳理，查找建設進度其中的滯后原因，研究出解決方案，并合理安排工序，加大投入力度，確保項目盡快竣工交付作用。

5.2 多方渠道籌集資金和加強資金籌集使用監管力度

目前籌集建設資金主要方式以土地出讓收入、財政預算安排、公積金增值收益提取等，應積極爭取中央、省專項資金，并與相關金融部門開展合作。可將直接政府投資轉變為由政府引導下的民間投資，通過由國家提供的稅收政策和金融杠桿政策等激勵措施鼓勵并引入私人部門資金。拓寬資金來源渠道和進行資金的優化配置，來緩解和解決保障性安居工程建設的資金來源渠道單一的壓力。其次應加大各類保障房分配和租賃補貼發放工作力度，避免出現閑置現象。

5.3 保障范圍擴大，讓更多人實現“住有所居”

針對近年來在實施過程中出現的新情況、新問題，有關部門印發了《關于漳州市試行公共租賃住房社會化收儲分配的實施意見》，市住建局對原已出臺的公共租賃住房、保障性住房回購、限價商品住房和上市交易管理等多份文件進行修訂，通過建立一系列健全保障性住房建設、配租配售、監管等各項管理制度，不斷完善管理制度，從而進一步提高住房保障的管理水平。在經市政府研究、確定后，逐步擴大保障范圍，讓更多符合保障的標準條件的家庭和特定群體實現“住有所居”。

5.4 強化過程監督實現保障住房網上配置。

不斷完善和健全保障房分配政策、機制，盡快落實人員、經費和硬件配備，積極推進保障性住房配置網上公開工作，提高多部門聯合審核工作效率，加快保障房分配步伐，提高配租配售率。同時，可邀請各方主體全過程參與監督，以確保保障性住房的分配工作實現陽光透明運作。

5.5 嚴格工程質量監管。

對保障性安居工程建設項目，嚴格執行國家有關住房建設的強制性標準，控制并確保工程安全和質量。從工程招投標、施工圖審查、施工許可、質量監督、工程監理、竣工驗收備案等建設程序應嚴格按規定執行；建議在設計方面應當注重技術上的轉型與創新，并在保證住房功能齊全、使用空間靈活的情況下達到高品質的要求。

5.6 項目土地供應的管理措施。

保障重點文化、衛生、養老、教育等重點民生項目的土地供應。優先保障性安居住房的用地需求，并對已經列入保障性住房建設計劃的用地實行“應保盡保”的原則；其次確保保障性住房、中小戶型普通商品住房、危舊房與城中村改造建設用地不低于住房用地總供應計劃數量的70%；禁止高檔別墅項目建設用地供應，限制高檔住宅商品房項目建設用地供應；不斷優化住宅供給結構，著力穩定房價，促進房地產市場平穩發展，并支持農業設施和休閑旅游設施等建設鄉村振興戰略用地供應。