簡析房屋建設管理存在的問題及其措施

于聲

摘 要：房屋建設管理不僅可以保證房屋建設的順利進行，同時還具有提高企業綜合競爭力的作用。但是其受到工程施工進度、工程施工質量以及對工程施工成本的控制等多方面影響，使得房屋建設管理存在諸多問題，基于此，本文闡述了房屋建設管理的主要特征，對房屋建設管理存在的問題及其措施進行了簡要分析，旨在促進建筑業的健康發展。

關鍵詞：房屋建設管理；特征；問題；措施

1 前言

隨著城鎮化建設的不斷推進，促進了房地產業的快速發展，同時也帶來了嚴峻的挑戰。因此房地產商在進行房屋建設過程中，要不斷規范自身的行為，嚴格遵守國家的法規。并且針對存在的主要問題采取有效措施，才能保障房地產開發的順利實施。

2 房屋建設管理的主要特征

房屋建設管理的特征主要表現為：（1）復雜性特征。房屋建設管理具有多個組成部分，工作需要跨越多個組織，運用多個學科知識來解決所出現的問題。房屋建設管理工作可以借鑒的經驗較少，執行過程中存在未知因素較多，未知因素又常具有不確定性。并且需要將不同經歷、不同組織的工作人員合理地組織在一個具有臨時性的組織當中，在成本、科學技術、進度等相對嚴格條件下實現開發項目的目標等。這些復雜多變的因素都體現了房屋建設管理是一項復雜的工作，并且其復雜性與其他的生產管理存在很大的不同。（2）階段順序的特征。房屋建設管理具有較明確的階段，這些階段一般可以通過其任務的類型來劃分，或者由關鍵的決策劃分。根據每個階段項目的內容不同，階段的定義以及劃分也產生了區別。一般認為房地產開發項目的每個具體階段應結合管理上的不同特點，及時提出要需完成的多種任務。（3）創造性特征。房屋建設管理具有一次性特點，因此在承擔風險的同時必須積極發揮創造性。這是房屋建設管理與一般的具有重復性的管理工作的重要區別。房屋建設管理的創造性依賴于科學技術的不斷發展和進步要解決復雜多變的項目問題，必須依靠和綜合利用多種學科的研究成果，多種技術相結合，借以實現問題的解決和項目的順利進行。（4）壽命周期的特征。房屋建設管理的本質是對一次性的房地產工作的計劃和控制，保證預定目標在規定期限內完成。一旦工程的目標得到滿足，項目本身就失去了存在的價值而最終解體。因此房屋建設管理具有一種人們可以預知的壽命周期。

3 房屋建設管理存在的主要問題分析

3.1 房屋建設管理的風險問題

房屋建設管理風險主要有：第一、政治風險，即當政治環境變化后，影響相關投資走向，所產生的房地產投資風險。第二、環保風險，即在房地產施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關環境影響，所面臨的風險。第三、金融風險是房屋建設管理中必須注意的風險，一般是跨國或者金融風暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經營風險。第四、市場風險則是隨著建筑市場的供求關系以及設備相關資源的短缺，加上企業的購買能力進行對比，所帶來的風險。第五、任何房地產開發企業必須堅持信譽第一，所以信用風險是最為關注的風險，他涉及到開發商和承包商，更涉及到房地產企業的營銷。第六、財務風險是企業經營必須規避的，如果企業面臨嚴重的財務風險，其必然會造成資金周轉不靈，導致企業破產。第七、經營風險，即由于管理方面的原因，對企業造成嚴重的損失。如市場研究不熟悉，開發商管理手段不先進等都會造成經營風險。然而很多房地產開發企業對其風險規避的能力十分欠缺，通常導致工程質量得不到保證，工程造價過高。

3.2 房屋建設管理的設計階段問題

具體體現在：（1）設計委托書的問題。一些企業為了盡快拿到圖紙，在功能和要求還不確切的情況下，就要求設計院設計圖紙，這樣一來，必然造成設計出來的圖紙在功能和使用等方面存在一些不足。如果在施工過程中才發現，要求修改，不僅增加工程成本和施工難度，而且影響工期；（2）設計圖紙是否對成本進行控制，無法考證，行業方面也缺乏這方面的監督和管理，尚無一種有效的辦法加以控制。

4 加強房屋建設管理的措施

4.1 加強房地產開發可行性的科學研究

其通常由房地產開發的單位委托，經過審定的有關工程設計和咨詢類單位來完成房地產開發的可行性研究。經過經濟、技術等方面的分析擬建項目以及比較多種擬建方案，進一步提出客觀科學的評價意見，經咨詢單位與房地產雙方確認可行后，最終進行房地產開發可行性研究報告的撰寫工作。可行性研究的報告經批準后，可以作為投資項目的確定以及設計文件的編制的主要依據。可行性研究報告是一項具有科學性質的研究工作，絕不可跳過這一階段，盲目地決定房屋建設的啟動工作。

4.2 嚴格防范房屋建設管理風險

風險防范是指利用一定的技術管理方法來規避相關風險，用來減少房地產開發相關的隱蔽損失，維護投資方的利益。風險防范的方式一般有以下幾種：（1）風險回避，所謂風險回避指的是在風險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關措施，這樣能有效地規避相關風險。但是風險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因為采用風險回避的手段，必定使房地產開發不能獲得任何可能的利潤。（2）風險轉移，所謂風險轉移就是運用一定的防范，將一種特定的風險以其他形式轉移到無形。在當前的房地產開發工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風險轉移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉移相關風險，在簽訂合同后，無論發生相關風險，都有乙方來承擔。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預知的相關風險來轉移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當房屋建設管理過程中，遇到重大自然災害，或在房地產施工中因意外而產生相關的賠償等。

4.3 強化房屋建設設計階段的管理

隨著市場經濟的日漸完善，使得房地產市場競爭的日益加劇及提高了消費者成熟度，房地產開發企業應重視企業的品牌建設。當然企業的品牌建設不是靠大量廣告投入，而是建立在市場提供優質的產品和優良服務的基礎上，再配以準確的形象策劃和適當的媒體推介、公關活動等的系統工程。品牌建設需要一個過程，它是以開發商一個個成功項目作為載體，逐步為市場所認可，最終形成企業自身的品牌和形象。它們都是通過多年經營和多個項目的積累，才擁有了目前的市場知名度和品牌形象。一些大型集團由于具有較好的企業品牌，已與世界五百強之一的某境外企業合作，在國內很多大中城市開發建造大型商業設施及住宅小區。國內房地產市場要走品牌競爭之路，具有高附加值的優質產品才能在滿足客戶需求的同時，為企業提供更多的資金積累，在良性循環的狀態下保證企業的生存和發展。

5 結束語

綜上所述，隨著經濟和社會的快速發展、消費者生活水平的日益提高，人們對于自身所居住的環境要求也在逐漸提高。為了滿足人們對于的居所的需求，房地產開發商需要充分地意識到建設管理在房屋建設過程中所起到的重要作用。因此建筑企業要根據現實需要，以科學的方法管理房屋項目工程，對房屋建設項目進行嚴格和規范管理，從而提高建筑企業的經濟效益。

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