城鄉規劃建設與土地管理分析

倪宏斌

摘 要：信息時代城市化進程不斷深化，社會發展迅猛，城鄉建設迎來新機遇。新時期做好城鄉建設不僅提升物質文明進步更能促進區域經濟發展，從總體上提高國家綜合國力。深入調查可知，目前我國城鄉規劃建設實際工作還存在一些問題，基于此，文章首先從土地管理促進城鄉規劃的重要性切入，其次立足當下分析城鄉規劃建設存在的問題，最后從實際出發給出策略建議，以期為相關領域的研究提供有價值的參考。

關鍵詞：城鄉規劃；土地管理；策略

當前我國正處于轉型發展重要時期，農村人口向城鎮轉移，第二產業、第三產業均向城鎮聚集，無形中促使城鎮規模擴大，這是物質文明進步的體現，更帶來了精神文明與經濟發展。為了更好的促進經濟、社會、環境在城鄉規劃過程中充分融合，政府出臺系列政策，根據實際情況，促進城鄉規劃管理體制建立并完善，為未來城鄉管理奠定基礎。

一、城鄉規劃建設與土地管理密不可分

土地是社會問題更是國家問題，土地管理涉及發展的全局性與戰略性，因此科學管理是有必要的。城鄉規劃建設關乎百姓民生，合理利用每寸土地能夠促進社會經濟與社會環境相協調，從根本上實現可持續發展。我國是人口大國，土地資源作為有限資源，城鄉發展離不開土地資源的支持，因此國家對資源管理力度加強，相應的管理水平也日漸提升，科學有效的土地管理促進城鄉規劃建設更快更穩健。

二、土地管理在城鄉規劃建設過程中存在問題

首先從總體規劃編制角度看“見點不見面”。我國《城鄉規劃法》出臺后可以看到城鄉統籌得到強調，但城鄉土地產權存在差異，涉及利益上的差異相對較大，有些片面會導致城鄉不對等，一些生硬的區域劃分缺少依據，導致出現地域脫節現象。從整體看，編制有些僵化，沒有充分考慮到城鄉差異，尤其在配套設施和市場化運作層面障礙與難題都有，不利于長遠發展。

其次從管理角度看土地出讓存在“硬捆綁”現象。在土地出讓過程中，根據國家規定，城鄉規劃對建設用地的管控是出讓條件的核心，合同直接套用無法調整，這種控制性出讓“硬捆綁”，內容有欠明確，條款并不清晰，與合同要求有差距，不科學的指標制定為日后工作留隱患。

再次從具體實施角度看城鄉發展空間受限。土地產權始終是個問題，目前土地雙軌制，農村集體土地難以直接流轉，農民在城鎮化建設中土地增益基本分享不到，農地及拆遷補償是短暫有限的，且集體所有土地收益與國家所有土地相比較收益低，集體所有土地財產沒有和國家所有土地財產對等，農民的社保醫保保障質量差。值得一提的是，我國土地產權結構分離對土地利用是有影響的，直到現在土地使用權范圍空間都沒有特別明確，這在具體規劃實施過程中衍生了諸如亂建及提升土地成本等問題，隨著各國城市開始開發地下空間建設地鐵，這期間出現的建設施工糾紛也比比皆是，可見這都是亟待解決的問題。

三、土地管理與城鄉規劃建設協調發展策略建議

（一）土地管理與城鄉規劃彼此制約，不斷強化管理

土地資源雖有限，卻是事關全局，甚至影響經濟的重要因素，隨著人口的不斷提升，土地資源分配壓力增大，只有不斷調整優化才能合理利用每寸土地，使高效的資源配置發揮巨大服務潛能。快速發展的中國面臨經濟轉型，城鄉規劃建設打破二元法律體系進入全新時代，這期間，土地管理與城鄉建設的矛盾是明顯的，一些違法亂建，侵占土地牟利的行為仍然存在，沒有受到及時處罰的人嘗到甜頭，惡劣現象越演愈烈，因此政府不僅要強化自身對土地資源的管理，更要在提高重視度的基礎上加大執法力度，利用各種手段提升民眾法律意識，這既深化城鄉建設又促進土地管理工作進步，有利于工作全面展開。

（二）“保”“控”“嚴”“硬”四字方針指引方向

“保”即保障，土地資源供應保障跟得上需求，政府在做審批時快速科學，土地配置有序合理，針對城鄉建設用地指標需求，審核后做具體規劃，保證民生項目基礎，增加對支柱產業及新興產業的扶植與支持。對于空地、廢地、污染地、進行發掘清理，統籌規劃，為整體建設用地提供保障。

“控”即控制，土地資源不斷調整，合理控制是必須手段，抑制高污染強耗能項目，支持集約化技術化項目，對于產能低下及重復性項目做嚴格控制，極大促進城鄉發展效率，盤活的土地更能帶來新鮮血液，輔助城市建設。

“嚴”即嚴格，土地資源有限，應用也有底線，嚴格堅守底線是對民生負責，我們要保證量的平穩和質的飛躍，不斷完善責任和目標，做好建設的同時保護耕地。

“硬”即“強硬”，執法力度加強，懲治違法行為和惡勢力硬碰，尤其針對借機圈地和搶占土地行為，務必采取嚴厲法律手段制止，除此之外還應利用媒體手段宣傳普法，讓人們提高意識。

（三）完善規劃 延展建設空間

土地資源編制是借助科學手段對資源利用進行指導，這樣有利于項目建設向更規范的方向發展。在編制鎮鄉村發展規劃時，上級省市縣政府要注意將鎮鄉村規劃與土地剩用總體規劃有機銜接起來，讓鎮鄉村的建設規劃在土地總體利用規劃的范圍內執行，加強管理，減少違法用地行為；注重地域空間的規劃，土地利用要為鎮鄉村遠期規劃愿景預留出發展空間，合理規劃建設預留地；土地利用總體規劃要與鎮鄉村規劃政出一處，相互參考、協調制定，避免不同部門編制規劃造成的規劃與實際建設不符而出現偏差，切實將規劃落到實處。

（四）探索不同類型土地使用權的管理

城鄉規劃應對不同類型土地使用權研究相應的管理方式，例如：針對通用劃撥，企業招標或拍賣等得到的使用權項目，在管理內容及方法上應有不同，這時我們不能只關注有多少證書，或有多少工程規劃許可等問題，更要看項目選址和地權分配。充分考慮不同使用權議價能力的差異，在規劃管理中融入靈活性，保證規劃得到滿足且科學合理促進發展。

四、結語

土地是國家發展的重要載體，我國人口眾多，土地資源有限，在城鎮化不斷深化的重要時期，合理規劃，提升管理尤其重要，我們要做好科學規劃，強化管理，遵循四字方針，堅持延展建設空間，對不同土地使用權做管理探索，一定能做好土地管理及城鄉規劃雙向工作，使土地資源得到更有價值的應用。