房地產價值的合理性評估

李紀中

摘 要：隨著社會經濟的發展，城鎮建設的推進，人們生活水平的提高，造就了市場上對于房地產的旺盛需求，也使得近二十年的房地產價格呈現不斷走高的趨勢，但是市場上的房地產價格的差異化，讓人無所適從。為了更好地了解房地產的合理價格水平，滿足市場需求，有必要對房地產進行合理的價值評估。在進行價值評估時，遵循相關的評估程序，熟知價值評估的影響因素，合理選擇評估方法，則有助于合理評定估算房地產價值。本文對房地產價值的合理性評估進行了簡要分析。

關鍵詞：房地產價值；評估；房地產經濟

1 房地產經濟發展概述

房地產業在國民經濟中屬于基本生產要素，同時也有效改善了人居環境，提高了人民群眾生活質量，具有附加值高、價值大等特征。現階段我國房地產經濟發展形勢總體良好，特別是伴隨城市化進程的不斷推進，房地產業的投資吸引力逐漸增強，在近年來吸引的外國投資額中，房地產業占據25%左右，以房地產業為媒介吸引投資項目達40%。以2016年為例，我國房地產增加值在GDP中占據比例為6.5%，對GDP增長貢獻率呈現出上升趨勢。房地產業鏈條長、關聯行業多，其經濟活動延伸至相關行業的生產活動中，通過發展房地產經濟，能夠有效帶動關聯產業的發展。但房地產發展過程中也存在不同程度的分化現象，有必要對其中存在的非理性因素加以分析，采取相應的防范措施。

2 城市房地產價值評估的特點

2.1 目標清晰，目的明確

產權持有者委托評估機構對房地產進行綜合性評估，產權持有者一般是房地產的擁有者，他們本身的目的清晰，就是通過評估，得出公正合理的價格，為以后的金融活動提供一定的依據。所以委托人會對房地產自身的市場價格從周邊房屋比較、地理位置參考等方面進行綜合的考量。結合房屋本身使用的具體情況，綜合評價房屋現在的市值，如精裝修等也放在考量之內。

2.2 對專業評估師的專業能力要求高

房地產評估涉及面比較廣，對精準度的要求非常高，不容有失，所以專業知識和能力必須強。首先，做好房地產評估，必須對城市房地產價格、周圍環境、人文環境熟悉；其次，金融知識必不可少，掌握分析房地產走向的能力，了解波動，預測波峰和波谷，掌控小幅震蕩對房地產的影響大小；最后，針對不同地區的房地產評估要求，做出相應的變動且符合要求。

2.3 從業人員必須具備政策敏感度

房地產行業的管理也是相對嚴格的，受到政策管理的高度重視。從事房地產評估的工作必須有政策敏感度，能適時跟上政策的節奏。隨時依據最新的政策和法規，從事評估工作，保證委托人和產權持有者的利益，做到合法從業。

2.4 評估師的風險把控能力必須強

房地產的評估工作，風險較高，其價值可能隨金融市場變化而改變，也會受到房地產行業、自身企業管理等方面的影響，因此，必須依靠優秀的房地產評估師的技術和經驗，將評估工作盡可能做到最好，將風險降低到最小。但是房屋的估價是一個時點的價值，而房屋的貸款可能是二十、三十年，中間涉及的因素比較多，風險也逐漸加大，評估后的結果一定要告知委托人，盡可能規避部分風險。

3 房地產價值評估的影響因素

3.1 房地產價值構成

房地產價值的構成通常包括七項，即土地取得成本、開發成本、管理費用、資金成本、銷售費用、銷售稅費、開發利潤。其中，開發成本包括了土地開發成本、建筑物建造成本。在評估時，評估對象房地產一般會分為土地、建筑物及房地合一狀態下的房產三種基本存在形態。不同的評估對象，其成本構成項目不盡相同，從而使得最終的評估結果也會有所不同。因此，明確其價值構成項目就顯得尤為重要。

3.2 房地產的價值影響因素

房地產的價值影響因素主要包括三大因素。首先是一般因素，即房地產普遍、共同的因素，如社會因素、經濟因素、政策因素等，房地產價值普遍會受到一般因素的影響。其次是區域因素，即房地產所在特定區域及地段的自然、社會、經濟、政策等因素相結合所產生的區域性特征對房地產價值的影響。由于房地產是物質實體、權益及區位的綜合體，由此可知，區域因素對房地產價值有著重大影響。此外，在評估時還應注意評估對象的用途，不同用途的房地產，區域因素對其價值的影響程度也有所不同。最后是個別因素，即房地產的個別特征對房地產價值的影響因素，具體涉及土地、建筑物、房地產權益三個方面，可細分為面積、形狀、鄰街狀況、用途、結構、樓層、朝向、新舊程度、權屬、容積率、土地使用權年限等方面，市場上所謂的“一房一價”由此體現。

4 房地產評估中三種方法的簡介

4.1 市場法

市場法是根據在近期市場上相同或者相似房地產的交易價格信息，同時根據影響房地產評估的各種價值因素，對參照物的房地產價格進行修正，其中修正的結果以修正系數來進行數學表達。由此確定的被評估房地產價值的方法為：

被評估房地產價值=參照物房地產價格×交易市場信息修正系數×交易時點修正系數×地域修正系數

市場法的應用前提是具有公開活躍的交易市場，在房地產評估中，市場法較為常見，其表達形式較為直觀、易懂，容易被人們所接受。

4.2 成本法

成本法是依據被評估房地產的各項重置成本之和來確定房地產的價值。在成本法中的關鍵因素主要有：①土地成本。由于房地產是在一定面積的土地上建造的建筑物，因此，房地產的實際占用土地的購置成本即為土地成本；②建造成本。房地產作為一項資產，需要大量人力、物力的投入，其中主要包括原材料成本、工人工資等；③利潤。任何房地產開發者所追求的目標都為利潤，利潤是房地產建成后價值增值的部分，在計算利潤時，要以客觀、公正的原則進行，不能夸大實際利潤。④待估建筑物已經發生貶值。通過用現時條件下重新購置或建造一個全新狀態的待估建筑物所需的全部成本，減去待估建筑物已經發生的各項貶值，得到的差額作為評估價值的結果。

由此確定的被評估房地產價格的方法為：

被評估房地產價值=土地成本+建造成本+利潤—各項貶值

在使用成本法進行評估時，應注意：房地產的各項重置成本必須是合理的、真實的成本，應以社會平均消耗成本來計算，而不能根據少數企業所確定的成本進行計算；各項成本的確定必須以評估時點的各種價格來確定，不能是過去或未來的價格。

4.3 收益法

收益法是面向未來的一種方法，在運用收益法時，應該明確任何一個理智的投資者在投資一項資產時，所愿意花費的貨幣數額不會超過其在未來能夠帶來的收益額。收益法是指通過估測被評估房地產未來預期收益的現值，來判斷其價值的方法。在收益法中有三個基本的要素：①被評估房地產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣計量。②在獲得預期收益的同時，所承擔的風險可以量化，即折現率可以明確。③被評估房地產預期收益期限可以預測。由此確定的被評估房地產價值的方法為：

P=∑Ri/（1+r）i

其中，Ri為預期未來收益；r為折現率；i為收益期限。

5 結束語

房地產價值評估是房地產交易中不可缺少的一個環節。在評估過程中，只有明確評估目的與評估對象，熟知房地產的價值構成及其價值影響因素，遵循相關的評估程序，選擇合適的評估方法，才有助于合理評估房地產的價值，從而幫助人們了解房地產市場的合理價格水平。

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