房地產企業經營管理的常見問題及對策分析

李文菊

摘 要：自改革開放后，國家出臺的房地產企業貿易政策也在逐步的完善，這對我國各類型企業的影響已由廣泛轉變為專一，進而實現系統化。房地產企業作為開發商，決定了一個工程能否保質按時完成，同時也影響著我國整個建筑業。因此，及時處理房地產企業經營管理過程中的問題，對企業的良好發展有著重要意義。本文即闡述了關于房地產企業經營管理過程中常見問題及相應對策。

關鍵詞：房地產；企業經營管理；問題；對策

1 前言

當今建筑行業，建筑工程開發企業的主要工作為房地產開發建設與企業經營管理。開發建設每一個工程項目勢必伴隨大量資金和時間的投入，若在經營過程中管理不善，則極易導致開發企業陷入巨大的危機中，特別是在前期工程開發階段。另外，售樓資金的充分利用，亦是不可小覷。因此，要保證房地產企業能夠穩健的發展，勢必對房地產企業的管理人員提出了新的要求——房地產企業的管理人員務必要不斷地提高自我管理能力，完善現有的經營管理模式?？偠灾_經營管理模式是企業在整個建筑行業立足的基本條件。

2 房地產企業在經營管理中的常見問題

2.1 財務管理方面問題

（1）管理者素質普遍不高。民營企業在我國現在的房地產企業中占很大分量，很多房地產企業的管理者和經營者都是從基層發展上來的，這使房地產企業領導層知識水平方面受到很大的限制，大多數人都缺乏專業的企業運營和財務管理的知識，甚至多數都是靠以前工作時積累的經驗和個人片面的認識對企業進行經營和管理，這種不經過科學分析進行經營管理的房地產企業將無法平穩發展或擴大企業規模。

（2）企業集權現象嚴重。房地產企業中，集權現象普遍存在，公司的投資商和管理者都是一個人，這就會出現企業所有的事項都由管理者掌控，而管理者自身水平不高、管理意識模糊，在為公司決策時，并不經過科學的論斷方法，后續也沒有監督部門進行審查，企業的財務也仍舊采用老式記賬算賬方式，在企業經營管理的方方面面都沒有財務管理進行操作，在企業發展時也沒有詳細的計劃，使企業發展變得混亂，沒有章法。

（3）家族式管理模式。房地產企業管理者為將公司掌控在自己手中，使競爭對手竊取不到公司的機密，就將企業的管理層都任命為自己的親屬，時間長就會形成家族式管理模式，但是這種由自己親屬擔任重要職位的做法，例如由親屬擔任公司的會計和財務出納等，也有一定可能會形成公司管理層人員整體素質不高的情況。房地產行業本身就具有著高風險性和突發性，這樣的經營管理模式也會使公司陷入很大的危機之中，如果沒有相關專業管理人才來對這些職位進行管理，企業很難有序的進行其發展過程，而且公司的領導者與管理者之間的矛盾也會在企業規模擴大時激化，最后使得企業走向沒落，被建筑行業所淘汰。這種家族管理模式也會打消企業員工工作的積極性，員工從心中就會覺得自己永遠也不可能進入企業核心，對公司沒有歸屬感，再拼搏也不如一個良好的出身，這會使得企業內部凝聚力下滑，不利于企業的發展。

2.2 不重視企業流動資金，內部融資困難

（1）集資方面。房地產開發公司為開發一個建筑工程，前期一定會用到大量資金，可是由于房地產企業自身所持有的資金比數和財務方面的問題達不到銀行的貸款標準，而抵押貸款又缺少等值資產，也無中介可以向銀行提供擔保，所以基本無法向銀行貸款進行融資。如果企業從民間進行融資，所承擔的風險也就大了許多。有些房地產企業為了工程能夠順利進行，就會冒著巨額風險進行民間高利息貸款，這種籌集資金的形式會增加原本企業進行工程的成本，公司長時間被此拖累，使得企業資金無法進行周轉，將會導致資金鏈斷裂。短期內企業想完成資金回收是不符合實際的，只有在房屋預售許可證下達后，才能進行房屋買賣，公司資金才能得以回收，這其中如果任何一個環節出現問題都會導致企業陷入危機之中，特別是在工程前期，公司一旦出現資金問題導致工程無法繼續，所承受的后果就會更嚴重。

（2）投資決策不科學。房地產公司在工程進行時，只考慮追求高品質產品和高利潤，不重視國家在市場調控上的作用，就會違背經濟發展規律，這是不可行的。房地產公司在工程開發時每一個決定都要考慮是否符合當前國家對建筑行業的政策和迎合市場，一旦開發出的商品沒有市場，就會成為“爛尾樓”和“滯銷樓”，這會對公司帶來無法估計的損失。

（3）不重視企業資金管理。房地產公司在日常經營過程當中一定要預備隨時可能使用的流動資金，并對其進行科學的管理。目前大多數公司存在著不重視流動資金的情況，造成一旦需要資金時，企業內部沒有可周轉的流動資金，導致工程出現停工或者更嚴重的情況發生。而且公司為了能夠迅速回收資金，進行產品促銷但卻不把客戶的基本情況如信用等方面納入評估中，盲目為客戶進行購房擔保，公司也沒有獲得真實流動資金。當開發的產品沒有市場，企業也沒有能力償還銀行貸款時銀行會對房產進行拍賣，拍賣的價格往往都很低，無法全部還清全部欠款，而且企業想收回為個人擔保的貸款也遙遙無期，企業的財政方面就會受到巨大打擊。

2.3 缺乏完善的財產監督制度

房地產公司的管理層沒有對企業財務管理方面形成足夠的重視，使得企業內部沒有專業的財務管理人才，公司內部財務核算也有可能有虛賬、假賬的情況發生，企業的可用資金也許就會被內部財務管理人員貪污或流失。財務監督制度也形同虛設無法起到它真正的作用。

3 房地產企業經營管理問題的對策

3.1 提高房地產公司管理層對投資決策管理上的意識

一個企業管理者必須要具備大局觀和相關的經營管理知識，對國家出臺的相關政策和市場發展方向也應該具有一定的了解，不能只憑自己的經驗和主觀判斷來進行決策。企業管理者一定要意識到每個指令的下達都跟公司發展息息相關，能解決此問題最好的辦法就是建立一個企業風險管理系統并加以重視，如果不對企業投資風險進行管理，企業在決策時還是會盲目，不利于企業發展，也會使企業開發市場的速度減慢，因此，房地產企業需要建立符合自身發展和能對企業投資決策進行風險評估的系統，找專業的人才進行管理。

3.2 加大前期開發工程時資金方面的管理

房地產公司在前期工程開發的時間久，投資高，所以決定企業工程前期是否能順利進行在于資金是否充足，同時房地產企業要建立前期工程資金管理部門，能對所需資金進行科學策劃，分析項目工程開發的所需資金，具體到各個方面確定是否可行，保障開展工程時企業資金充足。

3.3 建立相應的市場部門

市場動向對房地產公司有著重要作用，因為市場的突發因素很多，這會對企業造成很嚴重的影響，企業就需要有專門的市場部來進行預防，市場部可以調查目前市場的最新動態以及國家出臺的相關政策，為企業管理層在決策時能夠提供有力材料，使企業面對市場風險的可能降到最低。

4 總結

建筑行業作為國家經濟的一項重要環節，房地產企業能否健康發展關系到整個建筑行業的未來，所以房地產企業在工程開發時要做到高效率、高質量。在經營管理過程中，企業管理者決策時需要慎重并建立健全的監督體系，加強對資金管理的力度，使企業能在市場中穩步發展。

參考文獻：

[1] 齊文娥.我國房地產企業品牌經營管理的發展狀況分析[J].建筑經濟，2010.

[2] 楊敏.中小型房地產企業經營活動環節財務風險成因分析[J].中國國際財經（中英文），2017.