淺談物業管理企業成本控制

張麗瑤

摘 要：物業管理的主要工作是對物業和行為的管理，最終呈現給客戶的是以提供優質服務為目標。本文探討如何提高物業管理企業的成本控制水平，降低物業管理的成本費用，對物業實施專業化管理，達到資產的保值增值。

關鍵詞：物業管理企業；成本控制；措施

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1004-7344（2018）11-0232-02

引 言

自從我國實施改革開放政策后，我國物業管理行業得到了統一的發展。在外資企業進入到我國物業管理領域中，導致物業管理市場競爭越發激烈，怎樣才能在競爭激烈的物業市場站穩腳跟，并成為行業的佼佼者，這需要廣大物業管理企業積極轉變自身發展理念與模式，對物業管理成本有效控制。因此，本文淺談了合理控制物業管理成本對于物業管理企業發展的重要性。

1 物業管理企業成本構成分析

物業管理企業的日常成本形成點具有點多、面廣、線長等特性，主要是為客戶提供勞務，根據業務特性，成本分為經營成本和期間費用。實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。在我司經營成本中，包含燃物料消耗、修理保養費、警衛消防費、綠化保護、公用設施設備日常運行，這些成本項目屬于可控變動成本，期間費用中，包含人員工資福利、社保、公積金、折舊攤銷、稅費、中介機構咨詢費、辦公費，差旅費、業務招待費等。

2 當前物業管理成本控制的現狀

2.1 單一的經營方式

在當前經濟發展態勢下，雖然我國物業企業提高了自身發展能力，但是在發展中還是有很多不足，尤其是對自身完善較少，創新力不足，造成經營方式過于滯后，還不能滿足現代企業管理制度的要求。當前物業企業經營領域還依然是以前的服務范圍，如：清潔設備、保安服務等，在業務需求日益多元化，以前的社區服務根本無法達到業務多元需求，簡單的物業企業經營方式必然影響著其健康發展，并且也導致企業管理成本不斷提高，影響著物業管理企業核心競爭力的加強。

2.2 組織成本太高

在當前物業企業管理成本模式中，組織成本是其主要部分，物理管理成本包括靜態與動態兩種形式，其中動態組成成本指的是企業在健康發展所消耗掉的成本費用，而靜態組織成本是與企業組織結構有關的。結合實際情況來講，我國當前各大企業都未構建完善的組織結構，也沒有集中領導權利，過多的管理層次影響著企業的健康發展。而企業組織人員水平參差不齊這是動態成本的主要體現。在物業企業快速發展下，其組織規模隨著擴大，過高的組織成本必然加大了企業發展壓力，阻礙了企業健康發展。

2.3 落后的物業管理方式

目前，雖然市場經濟機制的轉型，促使了企業從之前粗放式的經營結構轉變成為集約化經營模式，但物業企業管理還是依然使用以前的管理模式。通過調查發現，當前物業企業管理過程中，廣泛存在著科技水平低、手工操作普遍等現狀，這種傳統的經營運作模式勢必會消耗更多的資源，影響著管理成本控制水平。在勞動力成本日益提高下，業主對物業企業提出了更多的要求，現有的物業管理企業經營模式很難達到業主的多元化需求，并且也造成管理成本日益提高的局面，無法實現更好的發展。

3 物業管理企業成本控制措施

3.1 因地制宜、合理有效地設置企業職能部門，合理地制定基層單位的用人編制

通過建立企業職能部門，減少不必要的機構、部門或崗位，有效、合理地降低物業管理企業的成本是一種切實有效的途徑。物業管理企業職能部門的職能是控制、決策、協調和服務四大職能。從勞動生產率的角度來看，物業管理服務的全過程中，90%的工作量是在行政辦公室完成的，而在人工成本中，最重要的是企業管理人員的工資，尤其是中層領導的工資，占了很大的比重。管理經理的工資是基層服務人員的兩倍，經理職位的減少會增加幾名服務員工的成本。因此，物業管理企業職能部門的建立應該是高效、高效的，部門越少越好。大機構、雜人員是極大的浪費資源，不僅增加了成本，而且增加了摩擦，降低了管理效率。

如何科學、合理、有效地建立職能部門和人員崗位？本文認為，在管理任務中建立組織和人員是更科學、更合理、更有效的。100萬m2的物業管理企業范圍內的管理，總經理的管理范圍是2～4；3～6人副總經理的管理范圍；5～10人，部門經理管理的職能范圍；同時建立合理的基層單位編制，應是精簡高效的適當的，根據企業的地區和企業管理水平的管理作用的實際情況。多層住宅區封閉管理是比較大的，根據3500～人均4000平方米的住宅管理區批準管理人員；安全措施是封閉的高層住宅，按人均3000m2核定管理人員的管理；預防措施不貧窮封閉的高層住宅，根據2000m2的批準管理辦公室工作人員人均管理面積。下面只是一個參考值，把價值分配作為邊際價值的成本核算范圍，超過邊際價值會減少利潤甚至虧損；小于邊際價值可以得到保證或利潤更多。嚴格控制人工成本是物業管理企業降低成本、提高效益的主要途徑。

3.2 提高物業管理信息化水平

物業管理企業通過建設物業管理信息平臺，通過科技手段降低人工成本。管理粗放，管理水平低，智力水平低，基本上處于簡單的手工操作階段，需要大量的人力物力。因此，應采取現代化手段，提高物業管理的技術含量，提高物業管理質量。在交叉添加自動收費系統計算機；建立巡邏機，在小區智能化管理設備的監控，安全可靠，并能減少保安崗位，減少人力資本支出；另一方面，通過物業管理信息平臺，提高信息共享水平，快速傳輸文件，提高管理效率，減少失誤，提高管理水平。

3.3 物業管理企業采購與倉儲成本控制

3.3.1 物業管理企業物品采購管理

物業管理企業的采購包括外包服務采購和材料物資采購。材料物資采購單筆金額相對較小，但采購品質復雜多樣，及時性要求高，所以做好合理管理工作是十分必要的。

（1）采購方式。物業管理企業采購人員應采用貨比三家的方法，由采購人員與使用人員通過網絡等途徑對市場價格進行調查，向幾家供應商發放詢價表，進行比價、議價到最后定價，并做好詢價、定價表的管理。

（2）采購協議和合同管理。①長期供應商，對于長期供應商，物業管理企業應要求其提供營業執照復印件，并與企業簽訂供貨協議（合同），以確保其供應物資的質量、規格以及價格的合理性。②臨時供應商，對于臨時供應商，物業管理企業應與其達成臨時協議，保證物資質量、規格以及價格的合理性。③建立供應商檔案，采購人員應做好原始詢價表的管理，以及對供應商定期評價，包括產品質量、價格、送貨時間觀念等各項評價。對于不達標的供應商，應及時調整，以減少對企業的損失。

3.3.2 物業管理企業物品倉儲管理

物品倉儲管理的好壞直接影響物品的使用價值，也是物業管理企業成本控制的重要一環。

（1）物品的驗收。物業管理企業采購的物品都要經過驗收以后才能入倉進行保管。

（2）倉庫物品的清點。倉庫要定期對物品進行清點。

①每季度25日前，倉管員應對倉庫內物品進行逐一清點。

②根據清點結果，填寫“庫存物品盤點表”。

③倉管員應將庫存物品明細賬的余額和盤點表上的實物余額進行核對。

④倉管員應在25日前將當月“物品盤點表”、“采購計劃表”報送企業財務。

（3）倉庫物品資料保管。

①財務會計應在每月末將倉庫物品的財務原始單據編制記賬憑證、登記簿，并進行財務處理。

②倉庫物品管理的財務資料交財務負責人審核無誤后進行加密管理。

3.4 開拓專項服務項目，提升物業服務檔次，增加勞務收入

目前，絕大多數的物業管理服務，處于低水平層次運行，僅限于傳統的服務項目。物業企業可根據自身人力和資源情況，拓展專項業務服務項目，既可提升物業服務檔次，同時也增加了勞務收入，大有作為。隨著人民生活水平的不斷提高，需求也各不相同，物業企業應針對業主不同的消費需求，提供不同的服務，在為住戶營造舒適生活環境的同時，增加企業的收入。物業企業在拓展服務內容中，增強企業競爭力，為企業的發展壯大，開辟廣闊的前景。

通常的專項服務的內容主要有以下幾大類：①日常生活服務類。即衣食住行等方面的服務。②商業服務類。包括開辦小型超市、飲食店、美發廳、修理店等，安裝、維修各種家用電器和生活用品等。③文化、教育、衛生、體育活動服務類。④社會福利類。包含照顧老人，擁軍優屬等，這類服務一般是以低價或無償的方式提供。

4 結 語

物業管理企業收入來源按物業管理合同的約定基本確定，控制成本是關系到物業管理企業生存的大事，而物業管理企業成本控制的重中之重是對于人工成本的控制，物業管理企業可以通過對機構及人員的合理安排，通過信息化手段等減少人力資源占用，降低成本，通過加強考核，確保目標成本實現，提高物業管理企業利潤。

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收稿日期：2018-3-25