關(guān)于“城中村”土地經(jīng)濟(jì)問題的深思

傅琳

摘 要：隨著我國城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，“城中村”建設(shè)的問題也變得越來越復(fù)雜化，其中，土地經(jīng)濟(jì)問題是擺在相關(guān)工作人員面前的一項(xiàng)重要難題，為了強(qiáng)化這方面的工作思路，本文主要通過對(duì)“城中村”土地經(jīng)濟(jì)問題展開深入的探究，希望能夠起到一些積極的參考作用。

關(guān)鍵詞：城中村；土地經(jīng)濟(jì)；問題；分析

就“城中村”的建設(shè)工作而言，由于村民組織經(jīng)濟(jì)，以及集體經(jīng)濟(jì)組織為農(nóng)村集體土地的所有者，其對(duì)土地具備使用權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán)，農(nóng)民和其它經(jīng)營者，有權(quán)力對(duì)其進(jìn)行承包、租賃，并從土地所有者手中獲取一定的土地產(chǎn)權(quán)。城市發(fā)展規(guī)模的不斷擴(kuò)大，“城中村”問題也成為了建設(shè)工作中的重點(diǎn)內(nèi)容，相關(guān)人員從土地經(jīng)濟(jì)問題的角度來思考發(fā)展工作，維護(hù)各方利益，從根本上改善相關(guān)問題，為社會(huì)的和諧發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

1.農(nóng)村土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系矛盾分析

在“城中村”的土地關(guān)系里，集體經(jīng)濟(jì)組織，以及農(nóng)民個(gè)人，將土地設(shè)定為生產(chǎn)要素，展開相應(yīng)的經(jīng)營開發(fā)活動(dòng)，進(jìn)而獲得一定的經(jīng)濟(jì)收益。

在初期階段，農(nóng)民以低廉的代價(jià)獲取土地，并擁有了相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)，奠定了其經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)民疼痛感擴(kuò)建住在，將其租賃給那些城市中的低收入人群進(jìn)行居住，并收取一定的租金，這也造成了“城中村”農(nóng)民從事“無本萬利”買賣的形象，但是有一點(diǎn)需要承認(rèn)的，這是一種符合市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的事情，其屬于城市化發(fā)展的必然產(chǎn)物。而“城中村”居民所擁有的只有土地這一種生產(chǎn)、發(fā)展的資本，顯然，要想在短時(shí)間內(nèi)幫助他們掌握可以適應(yīng)城市發(fā)展的新技術(shù)不夠現(xiàn)實(shí)，當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，就是村民結(jié)合實(shí)際情況，完成跨越城市門檻所需要的資本積累，其謀生技能的提升，也會(huì)讓社會(huì)為其提供更多就業(yè)機(jī)會(huì)。但是，不少管理者對(duì)于這一點(diǎn)的認(rèn)識(shí)還有待端正，主觀上按照揠苗助長的方法來根除“城中村”問題，造成了不必要的混亂，導(dǎo)致原本居住環(huán)境惡劣，但收入頗豐的城中村居民，成為了居住在花園樓層中精神、物質(zhì)雙重匱乏的低保戶。

2.“城中村”現(xiàn)行土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系分析

在當(dāng)前，“城中村”土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系轉(zhuǎn)制政策主要可以從三個(gè)方面進(jìn)行論述：第一，對(duì)集體土地資產(chǎn)進(jìn)行量化操作，將其分配給村民，讓村民成為持股人，并且在此基礎(chǔ)上，用股份制公司來取代原先的村委會(huì)管理職能；第二，將全部土地轉(zhuǎn)化為國有土地；第三，對(duì)于農(nóng)民的宅基地，要由城市建設(shè)主管部門，根據(jù)相關(guān)的規(guī)定，核發(fā)國有土地使用證、房產(chǎn)證，將農(nóng)村住宅轉(zhuǎn)化為城市的住房，并且允許其展開上市交易活動(dòng)。

在這套體系中，如果不能將個(gè)人股份固化到具體的土地上，為整個(gè)土地股權(quán)流轉(zhuǎn)提供平臺(tái)，量化集體土地分股，并與改制前村民的分紅方式與股份公司分紅方式進(jìn)行區(qū)別，那么本質(zhì)上將不會(huì)產(chǎn)生較為顯著的提升作用；還有，在將農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地的過程中，能夠省略土地股權(quán)固化這方面的問題，也能夠進(jìn)一步推動(dòng)城市發(fā)展，但是在實(shí)際執(zhí)行過程中，需要政府提供大量資金，對(duì)于部分地區(qū)而言，這也是個(gè)不小的壓力；最后，在對(duì)農(nóng)村住宅的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)進(jìn)行改變后，農(nóng)民仍舊以租房衛(wèi)生，原本的土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系不會(huì)產(chǎn)生改變，而城市也能夠拆除一些違章建筑，更利于城市文明程度的提升。

3.“城中村”土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系的轉(zhuǎn)制分析

當(dāng)然，在分析上述問題之后，對(duì)于“城中村”土地的尋租行為，管理人員也不能放任自流，要就當(dāng)前土地市場(chǎng)的實(shí)際發(fā)展情況，采取一些積極的引導(dǎo)措施，進(jìn)而確保“城中村”土地具備良性化的發(fā)展前景。關(guān)于土地產(chǎn)權(quán)改革問題，要界定產(chǎn)權(quán)方面的內(nèi)容，將農(nóng)村集體所有土地，轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋兀⒃谠胤颠€一定用地作為村鎮(zhèn)用地，納入到城市的統(tǒng)一管理范圍內(nèi)。而土地制度的改革，也應(yīng)該根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，以及相關(guān)的歷史文化背景，在現(xiàn)行基礎(chǔ)制度上進(jìn)行大膽創(chuàng)新。

在具體的工作中，應(yīng)該要就土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系，來明確客觀的改制條件，也即是農(nóng)民需要獲得能夠跨越城市門檻的必要資本，以及后續(xù)保障；在滿足農(nóng)民要求的過程中，城市缺乏足夠的資金；多元化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。明確了這三方面的內(nèi)容，工作人員才能就“城中村”土地經(jīng)濟(jì)問題展開更為深入的研究。

3.1制定切實(shí)可行的管理政策

首先，可以通過市場(chǎng)引導(dǎo)，以及相關(guān)政策內(nèi)容，規(guī)范農(nóng)村用地和建設(shè)情況，從原來的粗放式管理，轉(zhuǎn)向集約式的擴(kuò)大再生產(chǎn)模式。如果地區(qū)具備充足發(fā)展?jié)摿Γ敲催€可以開展規(guī)范農(nóng)莊的經(jīng)營模式，將那些零星的村辦企業(yè)，進(jìn)行集聚發(fā)展；其次，則是要將集約發(fā)展的村鎮(zhèn)，以及集體經(jīng)濟(jì)改制為更具現(xiàn)代化企業(yè)特點(diǎn)的股份制公司；最后，城市政府也可以通過參股、控股的方法，根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，逐漸獲得對(duì)農(nóng)村集體土地經(jīng)營的指導(dǎo)權(quán)，直到將集體土地改為國有土地，成為大股東。這種操作模式既能夠節(jié)省城市建設(shè)資金，同時(shí)也避免了一些不必要的糾紛。

3.2制定人均住房面積指標(biāo)

在對(duì)村民宅基地自建房進(jìn)行確權(quán)的過程中，可以根據(jù)實(shí)際情況，制定出人均住房面積指標(biāo)，且要略高于城市人均指標(biāo)。確定完整產(chǎn)權(quán)的房屋面積，超出的面積，則應(yīng)該成本價(jià)與市場(chǎng)價(jià)的比例來劃分產(chǎn)權(quán)比例；其次，可以在農(nóng)村集體土地的參建、聯(lián)建等房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上，不得辦理房地產(chǎn)權(quán)證書，并且根據(jù)實(shí)際情況，收取土地使用轉(zhuǎn)讓金，確保其能夠?qū)⑥D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的受益上繳國家。

3.3對(duì)農(nóng)民進(jìn)行合理的引導(dǎo)

在對(duì)“城中村”土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系進(jìn)行改造的時(shí)候，勢(shì)必要對(duì)農(nóng)民進(jìn)行改造，從最初的土地經(jīng)營壟斷權(quán)，轉(zhuǎn)變?yōu)槊撾x土地的土地股息收入獲得者，并最終獲取與城市居民一樣的福利。在這個(gè)過程中，首先，可以采用土地使用權(quán)入股，分股不分田的方法，對(duì)土地的所有權(quán)，進(jìn)行股份制的改革，強(qiáng)調(diào)土地的所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)與使用權(quán)的分離，提升土地資源的利用效率；其次，引入土地承包權(quán)的流轉(zhuǎn)工作，允許進(jìn)行土地置換，并根據(jù)地區(qū)情況，制定政府補(bǔ)貼費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。

總而言之，關(guān)于“城中村”土地經(jīng)濟(jì)問題，相關(guān)工作人員應(yīng)該結(jié)合當(dāng)前國家所頒布的政策，并深入分析城市發(fā)展的情況，引入切實(shí)有效的管理方法，平衡各方利益，從根本上鞏固“城中村”的和諧發(fā)展。

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（作者單位：山東省招遠(yuǎn)市征地辦公室）