淺析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

方婷婷

【摘要】：房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)投資巨大、回收緩慢、具有高風(fēng)險(xiǎn)的極其復(fù)雜的行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式具有較大的特殊性，資產(chǎn)負(fù)債率比較高，投、融資金額均較大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)等。雖然其收益一般也較大，但面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)也很大。一個(gè)成功的企業(yè)要有一套高效的監(jiān)督和約束機(jī)制，以應(yīng)對(duì)融資渠道單一，資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高以及銷售利潤(rùn)過(guò)低等形式的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)防范

1房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

1.1資本結(jié)構(gòu)不合理

很多房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資占到了企業(yè)資本構(gòu)成的一半以上，高額的杠桿比例對(duì)應(yīng)同樣高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)杠桿一方面它可以讓公司股東只用較少的自有資本就可以獲得更大的收益;但是另一方面，過(guò)高的財(cái)務(wù)杠桿加大了公司的償債壓力，也增加了公司籌資的難度，從而大大增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。所以說(shuō)，資本結(jié)構(gòu)的不合理，在很大程度上影響了公司的償債能力。如果公司的利潤(rùn)下降，股權(quán)收益率將成倍下降，公司的市場(chǎng)價(jià)值隨之降低;如果公司的資金鏈管理出現(xiàn)問(wèn)題，無(wú)法按期支付本息，公司將面臨被收購(gòu)甚至破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

1.2投資過(guò)程不科學(xué)

大多數(shù)房地產(chǎn)在進(jìn)行投資項(xiàng)目可行性研究時(shí)，對(duì)投資方案缺乏周密、系統(tǒng)的分析和研究，或者所依據(jù)的經(jīng)濟(jì)信息失真、滯后，違反科學(xué)決策程序，造成投資的巨大浪費(fèi)。在投資過(guò)程中，因不了解市場(chǎng)行情，或者由于資金不能及時(shí)到位、物資供應(yīng)不及時(shí)、缺乏嚴(yán)格管理等，造成投資項(xiàng)目不能按原計(jì)劃完成所形成的風(fēng)險(xiǎn)。

1.3資金管理效率低

公司資金運(yùn)作效率不高也是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)一直在解決的難題。很多公司的年經(jīng)營(yíng)資金凈流量皆為負(fù)數(shù)，這意味著公司將大量留存資金用于土地拓展，致使經(jīng)回款不能滿足經(jīng)營(yíng)支出，需依賴籌融資維持公司正常運(yùn)營(yíng)，一旦國(guó)家緊縮信貸政策，公司將面臨資金鏈斷裂;除此之外，很多公司缺乏預(yù)算制度，使資金周轉(zhuǎn)慢，占用大量資金，資金成本增加，增加了公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制

2.1籌資風(fēng)險(xiǎn)的防范方法

（1）拓寬籌資渠道

目前，籌資渠道比較單一是制約房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模和提升效益最大瓶頸。面對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控的各項(xiàng)政策，公司的債務(wù)融資比例很大，雖然可以抵稅，但也增加了公司發(fā)生破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的可能性。因此，拓寬公司的融資渠道、確定公司的最佳資本結(jié)構(gòu)，探索多元化的組合融資方式成為一種必然趨勢(shì)。在融資渠道的拓寬方面，可以考慮的渠道主要有：股權(quán)收購(gòu)、合作開發(fā)、引進(jìn)外資、上市、信托基金、房地產(chǎn)證券化、發(fā)行債券、融資租賃、私募基金、典當(dāng)融資、開發(fā)商貼息委托貸款、階段性股權(quán)融資、房地產(chǎn)投資銀行等渠道，上述各種渠道可以根據(jù)企業(yè)的具體情況加以利用。

（2）優(yōu)化公司的資本結(jié)構(gòu)

在拓寬了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道后，還應(yīng)注意該籌資方式是否能優(yōu)化公司的資本結(jié)構(gòu)。科學(xué)安排和合理籌劃債務(wù)融資和權(quán)益融資，使公司呈現(xiàn)最佳的資本結(jié)構(gòu)，以增加公司的價(jià)值。主要手段有：一是以公司的投資回報(bào)水平和發(fā)展前景為出發(fā)點(diǎn)，建立科學(xué)的融資決策機(jī)制。根據(jù)公司規(guī)模和融資環(huán)境等確定債務(wù)和權(quán)益的比例，可以安排自有資金、銀行貸款和預(yù)售資金各占三分之一的資本結(jié)構(gòu)，以平衡公司的財(cái)務(wù)杠桿。二是合理分配短期負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債，使短期內(nèi)到期的負(fù)債處于公司可以支付的范圍內(nèi)，同時(shí)結(jié)合公司自身能力，用長(zhǎng)期負(fù)債來(lái)承擔(dān)適度的資本成本以滿足公司對(duì)資金的需求。

2.2投資風(fēng)險(xiǎn)的防范方法

（1）做好項(xiàng)目可行性研究

可行性研究階段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，分析正確與否，將直接影響到公司投資項(xiàng)目的成功與否。由于房地產(chǎn)投資時(shí)間長(zhǎng)、涉及面廣、資金需求大、不確定性大，導(dǎo)致公司投資的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更大，正確科學(xué)的投資決策需要充分掌握公司所面臨的各種環(huán)境因素以及存在的問(wèn)題。所以說(shuō)，進(jìn)行可行性研究就顯得很重要，通過(guò)可行性研究，可以對(duì)公司的投資行為進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估以及市場(chǎng)調(diào)研，綜合分析、研究投資項(xiàng)目的各種信息，從而準(zhǔn)確定位所投資項(xiàng)目，選取適合的投資類型，運(yùn)用各種投資測(cè)算模型進(jìn)行決策，減少公司的盲目性和失誤行為，防范投資決策失誤而產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（2）應(yīng)用投資組合理論

在投資領(lǐng)域，“不要把所有的雞蛋都放在一個(gè)籃子里”是眾多投資者的通常做法，為了分散、降低風(fēng)險(xiǎn)，公司必須掌握分散投資，并能靈活運(yùn)用。房地產(chǎn)企業(yè)類型可分為居住地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)等類型。公司的投資者風(fēng)險(xiǎn)程度和要求的回報(bào)率，按照一定的原則選擇不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行搭配、組合，從而達(dá)到分散和降低投資風(fēng)險(xiǎn)的目的。

（3）要匹配財(cái)務(wù)戰(zhàn)略

根據(jù)本公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及投資、籌融資等活動(dòng)的產(chǎn)生資金凈流量計(jì)劃統(tǒng)一安排房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。如果資金較為充足，可以選擇更多投資項(xiàng)目，能夠快速擴(kuò)大公司的規(guī)模;如果資金較為緊張，就要掌握好房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏以及投資策略，控制公司的投資規(guī)模，同時(shí)特別關(guān)注財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)和防范，可以考慮快速回籠資金的項(xiàng)目進(jìn)行投資，保證公司資金的良性循環(huán)。只有符合財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，并得到財(cái)務(wù)有力支持，才能確保公司的持續(xù)、穩(wěn)步成長(zhǎng)。

2.3資金回收風(fēng)險(xiǎn)的防范方法

（1）加強(qiáng)資金管理

現(xiàn)金流量的多少是企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大小的晴雨表，通過(guò)現(xiàn)金流量表，會(huì)計(jì)報(bào)表的使用者可了解企業(yè)的支付能力、經(jīng)營(yíng)能力、投資能力及籌資能力，這樣投資決策才可以避免風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)金流量預(yù)算管理，指的是該企業(yè)按照提前設(shè)定的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，對(duì)現(xiàn)金流量進(jìn)行綜合平衡和合理安排，事先對(duì)現(xiàn)金的流動(dòng)情況進(jìn)行預(yù)測(cè)和估計(jì)，根據(jù)預(yù)測(cè)結(jié)果按照先自下而上，后自上而下的程序，科學(xué)調(diào)控資金的一種管理方法。現(xiàn)金流量預(yù)算應(yīng)當(dāng)以資金管理為主線，以建立完整嚴(yán)格的管理體系為前提，逐步建立資金預(yù)算編制、審批、監(jiān)督的全面預(yù)算控制系統(tǒng)，結(jié)合現(xiàn)金流量預(yù)算系統(tǒng)，形成涵蓋基建、經(jīng)營(yíng)、投資、融資等全面現(xiàn)金預(yù)算管理體系。

在公司的資金運(yùn)籌上，應(yīng)以穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)為原則;同時(shí)要擴(kuò)大自有流動(dòng)資金的比例，對(duì)公司自行的貸款由供給流動(dòng)資金的開戶銀行統(tǒng)籌解決。如若資金跟不上，資金鏈就會(huì)斷裂，這對(duì)公司的打擊是毀滅性的。所以要加快開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)。

建立存貨資金控制制度，按照公司的需要進(jìn)行采購(gòu)，把公司的庫(kù)存量控制到最低水平。除此之外，應(yīng)該建立財(cái)產(chǎn)物資清查制度，并定期的對(duì)其進(jìn)行盤點(diǎn)，如果發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符或資產(chǎn)貶值，那么就要及時(shí)的進(jìn)行處理。