房產稅對房屋租賃市場的影響分析

梁宏

摘要：隨著中國經濟增長，經濟體制和社會形態的變化，房地產行業的重要性、復雜性和敏感性正變得越來越突出。毫無疑問，作為一種稅種，房產稅可能不會改變中國未來幾十年城市化水平上升的房價上漲趨勢，但房產稅一定有對沖房價上升，使過程較平穩并減少泡沫的影響。2011年，中國在上海和重慶實施了房地產稅試點。試點計劃中的財產稅性質尚未明確，稅制設計與實現完善稅制、穩定房價、調節收入分配以及引導住房消費等政策目標存在一定程度的偏離。基于中國房地產稅的概念與特點，對房產稅房產租賃市場的影響進行分析。

關鍵詞：房產稅；房屋市場；租賃；影響

1、房產稅的基本理論

1.1 房產稅的概念

房產稅又被稱為房屋稅，是國家以房產作為課稅對象向產權所有人征收的一種財產稅。是以房屋建筑為對象，在交易時征收一定數額的稅，并以房屋的應稅價值或租金作為征稅依據。一般意義上，財產稅收集目標包括商品房、商店和有市場交易的房屋。其目的是利用稅收杠桿加強房地產市場的監管，主要是提高房地產使用效率，控制固定資產規模以及配合國家房產政策的調整，合理調整房地產業主和經營者的收入。

1.2 房產稅的特點

當前我國征收房產稅依據的是以1986年頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》為基礎逐步完善的《中華人民共和國房產稅暫行條例》。縱觀此稅，可以發現《中華人民共和國房產稅暫行條例》具有三個特點。第一，征收房產稅的范圍有限，限制到城市、縣城、建立的城鎮工礦區；第二，房產稅是財產稅，是財產稅中的個人財產稅，征收的對象是房屋；第三，房產稅的處理方式不同。房地產稅的價值是對自住房地產征收的，租金是征稅的基礎。

2、我國開征房產稅對房價的影響分析

對于住房的供給和需求者而言，不同的稅負會對房價產生不同的影響。作為一種特殊商品，住房稅轉讓主要取決于供需雙方的價格彈性。目前，隨著經濟的快速發展和城市化的不斷推進，中國住房市場剛性需求占很大比例，整體供不應求的局面難以改變。

住房市場包括新房的主要交易市場和二手房的二級交易市場。在房產稅的情況下，一級市場新房開發商將改變他們的價格預期，這將導致住房供應量的波動。從反應時間長短看，征稅改變生產者的決策調整其生產。企業通常選擇策略來減緩項目進度并延遲開放。這些策略將減少住房供應并增加供應的靈活性。在住房供給彈性大于需求彈性的情況下，稅負的增加將從供應方轉移到需求方，從而產生在房價上漲。

對于二級市場的供應商而言，房價的自由浮動是轉移稅負的先決條件。中國的二手房交易高度市場化，其收入征稅、房價也會相應變化。因此，從定價方法的角度來看，二手房交易具有稅收轉移的條件。以中國一線城市的住房市場為例，二手房市場需求不斷擴大，供給相對有限，住房需求難以完全滿足。此時，如果征收房產稅，供給彈性大于需求彈性，稅負會轉嫁到購房者一方。一方面，遏制房價的目的很難實現。

總之，我國住房市場是典型的賣方市場，住房的供給彈性要遠大于需求彈性。若推出房產稅，由于稅負轉嫁效應的存在，勢必會進一步促進房價的上漲，增加購房者的負擔。

3、房產稅對我國房屋租賃市場的影響分析

房產稅對我國房屋租賃市場的影響主要可以從稅收效應、供給效應、判定條件的分析等方面進行分析。

3.1稅收效應

根據相關的基本經濟學知識，稅收的稅收成本不一定由某個利益相關者承擔。稅收成本需要根據交易產品的價格彈性進行分配。對于需求彈性較大的產品，稅收增加了稅收成本，但由于它是買方市場，供應商不能通過提高價格來轉移稅收成本，只能消化稅收帶來的稅收成本。對于需求彈性較小的產品而言，稅收增加了稅收成本，但此時它是賣方市場，因此供應商可以通過提高價格來轉移稅收成本并將稅收成本轉嫁給需求者。對于房地產市場，房地產是需求價格彈性較小的產品，房屋是一種剛性產品，因此房主可以在很大程度上將房地產的稅收成本轉嫁給消費者。針對房地產市場而言，房地產屬于需求價格彈性較小的產品，房子屬于剛性產品，因此房主可以在較大程度上將計征房地產帶來的稅收成本轉嫁給消費者，房主可以完全不承擔或者只承擔較少部分的新增稅收。由此可見，房屋租賃市場的整體租金將依據稅收金額上漲。

3.2供給效應

首先，假設閑置房屋將進入房地產市場。由于物業稅大幅增加了持有這些房屋的成本，房東經常出租房屋或選擇出售房屋，以轉換或轉移部分費用。空置物業將增加住房租賃市場的住房供應數量。房地產市場的供給曲線將向右上方移動。供給的增加將與需求曲線形成一個新的市場均衡點，房屋的租金價格將會下降。如果閑置房屋沒有直接進入房地產市場，而是房產的所有者借用其他租戶并且不收取租金，即使增加財產稅，這部分稅款將由物業業主直接承擔或由現有臨時居民承擔，這部分物業不大可能進入直接租賃市場，也不會對市場租金產生任何影響。

3.3判定條件的分析

房產稅的征收工作需要對房地產的來源進行判定，首先需要進行貪腐考察，如果該類房源是屬于貪腐得來，那么全面信息化系統的建立將使得這部分房源轉為出售。如果該類房產屬于正當來源，那么將對其進行市場考察，由于稅收主要可能由租客和房主共同承擔或者完全由租客承擔，因此持有住房的總收益主要取決于房價上漲的速度和租金年化收益率之和。由于房地產屬于價格需求彈性較小的產品，因此房地產的價格上漲不會引起較大需求的減少，甚至可以說房地產屬于生活的，必需品，由于房地產征稅提高了租金，因此租客需要付出更大的成本和更多的資金去選購房源，這樣雖然可以增加國家的稅收收入，但是卻降低了社會總體社會福利水平。降低了租客的生活水平。

3.4房地產稅對不同的城市有不同的影響

房地產稅對房屋租賃市場的影響需要根據不同城市的房屋租賃市場的供給和需求狀況進行具體的分析，不能一概而論。不同的城市類型受到房產稅的影響是不同的，房屋租賃市場的供需狀況也是不同的。

針對一個人口聚集型市場而言。房屋租賃市場的買賣雙方的地位有較大的差異，往往屬于賣方市場，空置房較少，比如經濟較為發達的一線和二線城市，對這類城市征收房產稅時，房主間會通過提高房屋租賃價格將房產稅轉稼給租客，租客將會承擔較多的稅收成本，因此該類城市的房屋租賃租金將會出現整體上漲趨勢。本來應該起到調節作用的房產稅實際降低了低收入人群的收入，雖然稅收征收對象主要是高資產人群，但是實際承擔稅收的人群卻是低收入人群，這部分人群的儲蓄將會減少。

3、結語

我國房產稅改革雖然被寄予了過多的社會責任，但實際上我國房產稅改革并不能承擔宏觀調控、穩定房價的任務。當前，我國的房產稅改革目標仍以解決財政收入為主，在分權、法治指導下，房產稅改革應當向地方稅收立法、稅收法治、公共財政的方向設計與發展，并由此促進我國財稅體制的完善。

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