政府購買服務： 創新公租房運營管理模式

王晶

[摘 要] 目前，武漢市政府類公租房運營已全部采用政府購買服務方式，并由專業運營公司實施管理。通過指導培育公租房專業運營機構、明確公租房運營經費渠道、創新建立公租房運營管理規范、提升公租房運營管理信息化水平，武漢市公租房運營管理體制不斷完善，運營管理體系日臻清晰，運營管理能力明顯提升。武漢市公租房運營管理的實踐表明，社會力量可以廣泛參與政府類公租房的運營管理，以合同形式明確公租房運營主體與租戶的權利義務關系，有助于通過民事法律關系化解公租房使用和管理中的矛盾糾紛，推動公租房運營管理專業化、規范化水平。要構建新時代住房保障運營管理體制機制，就應牢固樹立“以人民為中心”思想，加快政府職能轉變，積極推行政府購買服務；加快社會信用體系建設，不斷完善運營管理規范和行業標準；積極推進政府信息共享，不斷提高信息化管理水準；完善公租房運營管理績效評價體系，不斷提高公租房運營管理服務品質。

[關鍵詞] 武漢市；住房保障；政府類公租房；公租房運營管理；公租房運營機構；政府購買服務

[中圖分類號] F293 [文獻標識碼] A [文章編號] 1002-8129（2018）10-0094-06

武漢市委市政府高度重視住房保障工作，切實加強服務民生、保障發展職能。經過多年不懈努力，武漢市累計建設公租房項目房源12萬余套，其中政府類公租房9萬余套，分布在武漢市中心城區、新城區和開發區。住房保障是關系千家萬戶乃至子孫后代的民生大事，多年來一直受到社會各界的廣泛關注。為城市低收入群體提供低于市場價格的公租房并進行管理，是住房保障的一種重要形式。隨著公租房存量逐漸增多，管理難度不斷加大，公租房運營管理過程中不同程度地存在管理力量不足、公租房退出難等問題，為公租房運營管理提出了新的課題。目前，全市政府類公租房運營已全部采用政府購買服務方式，并由專業運營公司實施管理。近年來，武漢市公租房運營管理體制不斷完善，運營管理體系日臻順暢，運營管理能力明顯提升，公租房運營管理逐步走上了標準化、規范化、信息化的健康有序可持續發展道路。武漢市通過政府購買服務方式創新公租房運營管理模式的一些做法和經驗，值得推廣和借鑒。

一、公租房運營管理模式的新探索

（一）理順政府與市場的關系，培育指導專業運營機構

運用政府購買方式實施公租房運營管理，是指政府通過授予管理職能、購買服務的方式部分或全部委托專業公司實施公租房運營管理，公租房運營公司作為承接主體承擔公租房的運營管理工作。主要包含以下幾方面：一是培育市場化、專業化的公租房運營主體實施公租房運營管理。廉租房、公租房“兩房”并軌前，廉租房運營管理由全市統籌，采取政府購買服務方式，部分委托專業公司實施管理。由武漢市經濟適用住房發展中心（武漢市住房保障管理中心前身）承擔全市廉租房（公租房）資格動態管理、租約簽訂等工作，租金收繳、房屋維修維護、物業管理等則采取政府購買服務方式，運營管理實施部分委托。為加強委托事項監管，武漢市住房保障管理中心建立了房屋巡查、安全管理、委托管理、資金撥付等近30項運營管理制度及流程，制定了維修回訪單、物業企業考核表、租戶滿意度測評表等8類表格單。“兩房”并軌后，武漢市對公租房實行“以區為主、屬地管理”的管理模式，公租房運營管理中包括資產、租賃、修繕、社會綜合等內容全部采取政府購買服務方式，委托專業公司實施管理。二是指導建立運營管理體系。制定計劃管理、資產管理、安全管理、委托管理、租賃及維修管理等制度、流程及表格單，組織各運營主體培訓、交流和觀摩，切實履行公租房產權人安全管理責任。三是對政府購買服務的運營公司進行考核檢查。結合武漢市“兩房”并軌后的實際，進一步完善保障性住房運營管理體制，建立了對公租房運營工作的定期檢查制度，并制定了體系建設、健全機制、運營管理3方面共18項檢查指標。

公租房運營機構作為承接主體受托承擔公租房的運營管理工作，工作內容主要包括以下7個方面：一是資產管理。主要包括公租房房屋以及小區配套等建筑物和設施設備承接查驗，房源接收及房屋交接手續；二是簽約入住。包括組織選房，簽訂租賃合同，辦理入住、合同終止或調整手續，采集住戶基本信息，建立住戶檔案；三是經租管理。主要包括租金代收、代繳、催繳，日常巡查及房屋使用管理，及時發現違法違規行為并采集證據上報；四是修繕管理。主要包括共用部位和共用設施設備維修養護，公共綠化用地維護，受理報修，通知維修單位組織維修及負責保修期滿后的維修，參與維修驗收及回訪，擬訂維修資金預算，建立維修臺帳，報送維修相關材料等；五是社會綜合管理。主要包括信息系統維護，信息采集和錄入，社會調查、績效評價及群眾滿意度測評，配合做好受理信訪接待、公益服務、政策宣傳等社區公共服務，代表產權人行使業主權利，開展小區滿意度測評，處置突發事件，配合聯合執法等；六是物業服務監督事項。主要包括對發現的問題和公租房保障對象反映的事項及時與物業企業協調溝通，監督并及時上報物業企業服務情況。七是法律法規和政策規定、委托協議約定的其他管理職責。具體包括資產管理，建立一戶一房一檔；開展租賃管理，負責簽訂租約、辦理入住及退租手續；督促和收繳租金；受理報修，及時組織維修維護；安全管理及社會綜合管理；小區定期核查、日常巡查；配合資格動態復核及退出管理，配合街道社區開展社會綜合治理；負責實施合同約定的運營管理其他內容。

（二）明確經費渠道，確保政府購買運營服務落地見效

建立廉租住房制度之初，《武漢市配租廉租住房后期管理的實施意見》（武房字〔2004〕10號）、《武漢市廉租住房保障后期管理規定》（武房規〔2011〕2號）明確規定了以政府購買服務的方式委托物業管理及專業公司租賃管理，并按收取租金的10%支付租賃經營管理費用。廉租房物業管理費、保修期滿后的室內維修費及共用部位、共用設施設備的維修費在財政部門撥付的“廉租住房專項資金”中安排。

《武漢市保障性安居工程專項資金管理暫行辦法》（武政辦〔2011〕182號）進一步明確了廉租住房物業服務費、政府投資公租房在裝修和空置期間的物業服務費、維修維護和運營管理等費用列入保障性安居工程專項資金，從而落實了政府購買物業及租賃服務的經費保證[1]。

根據《市人民政府關于進一步加強公共租賃住房管理的通知》（武政規〔2014〕11號）要求，武漢市級財政投資購買的公租房，租金收入上繳區財政，運營管理、房屋維修及空置期物業管理等費用列入所在區財政預算；區級財政投資以及商品房中配建的公租房，租金收入上繳區財政，運營管理、房屋維修及空置期物業管理等費用列入所在區財政預算；政府平臺投資建設的公租房產權及租金收入歸屬該公司，所需運營管理、房屋維修及空置期物業管理等費用由平臺公司承擔[2]。

（三）立足武漢實際，創新建立公租房運營管理規范

一是科學界定公租房運營管理內容。包括資產、租賃、修繕、社會綜合、物業監督及其他，其中修繕管理、社會綜合管理、房屋日常管理可以再委托。

二是明確標準，分類委托。廉租住房制度時期，適合市場化運作、社會力量能夠承擔的租金收繳、維修維護、物業服務等部分運營管理事項通過政府購買服務方式委托專業化運營公司承擔，建立了物業服務考核評價體系，制定了考核管理規定，提出了租金收繳率、租戶滿意率等考核指標，按照物業服務、租金收繳、建立檔案、配合協作、租戶評價等5類11個子項對物業企業進行季度考核，并依考核結果撥付物業管理費和經租管理費，考核不合格的不撥或緩撥管理費用?！皟煞俊辈④壓?，公租房運營管理內容細化為4類37個子項標準，分小區規模在200套以上（含200套）集中型公共租賃住房運營管理費指導標準以及小區規模在200套以內的商品房配建公租房及早期購置的零星房源營運管理費指導標準兩種，費用標準上浮幅度原則上不超過20%。各區組織考核并依結果支付委托管理費。

目前，按照指導意見的要求，政府購買運營服務范圍為全部或部分委托或再委托，購買服務可采取授予職能、協議委托或招投標等方式，運營管理可單獨運營或與物業合一運行，既統一又各具特色。

（四）建立平臺，不斷提升公租房運營管理信息化水平

武漢市建立了住房保障信息系統，基本實現了住房保障業務全覆蓋和項目房源、保障對象的全周期管理，構建起了市、區、街道、社區四級管理體系，提升了“以圖管房源，以房管保障，知保障對象查房，知房查保障對象”的信息化管理水平。

按照租購并舉住房制度改革方向，武漢市通過政銀合作，打造了“互聯網+租賃+金融”綜合信息平臺，涵蓋租賃企業管理、房源核驗、合同簽訂、資金監管、支付結算、金融服務、信用評估、評價認定、租后管理、監測分析等租賃業務，實現了找房、預約看房、合同簽訂、合同備案、辦理入住和退房手續全網上辦理，信用管理體系反映市場主體的信用水平，提供經紀人、房東、租戶間互評功能，對從業主體進行信用記分，實現租賃企業全監管、租賃房源全核驗、租賃過程全監測、租賃服務全覆蓋。

二、管理模式創新的初步成效

武漢市公租房運營管理工作在市場化、信息化、規范化、標準化管理上積極作為、大膽創新，運營管理能力明顯提升，住房困難群體的居住條件和環境得到改善，為促進經濟、城市、民生提速升級，助推現代化、國際化、生態化武漢發展做出了積極貢獻。

一是政府可以集中精力做好公租房建設管理的組織領導、制度設計、財政保障和監督管理工作。對于適合由市場化方式提供、社會力量能夠承擔的公租房運營管理事項，通過政府購買服務方式交由社會專業化運營公司具體承擔。

二是以合同形式明確運營主體與租戶的權利義務關系，有助于通過民事法律關系化解矛盾糾紛，解決公租房使用和管理中的問題，符合建設法治社會、法治政府、法治國家的要求。

三是有效推動了公租房運營管理專業化、規范化水平不斷提高。通過擇優方式選擇政府購買服務的承接主體，確保了具備條件的有競爭力的社會力量平等參與競爭。

四是市場化、專業化的公租房運營管理隊伍不斷擴大。截至目前，武漢市各區均有專業運營公司從事政府類公租房管理工作。隨著住房租賃市場的日臻完善，市場化的專業運營管理公司參與公租房運營管理的廣度深度將日益擴大，保障對象居住滿意度和獲得感必將不斷提升。

五是公租房運營管理信息化水平不斷提升。住房保障信息系統基礎平臺實現了住房保障業務全覆蓋，“互聯網+租賃+金融”租賃綜合信息平臺進一步實現了租賃企業全監管、租賃房源全核驗、租賃過程全監測、租賃服務全覆蓋，而專業運營公司“互聯網+租賃+金融”綜合信息平臺完全實現了全部住房租賃業務全過程網上辦理。三大平臺共聯共通助推公租房運營管理的現代化、科學化。

三、構建新時代住房保障運營管理體制機制的幾點思考

新時代，武漢市住房保障管理工作將以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，按照黨的十九大精神以及中央和省市的政策法規，著力構建新時代住房保障后期運營管理體制機制。

一是加快政府職能轉變，積極推行政府購買服務，吸引企業和其他機構廣泛參與公租房運營管理。一方面現有公租房運營機構要不斷規范管理，提升精細化、信息化、科學化管理水平；另一方面，政府部門要進一步完善政府購買服務購買機制，采取公開招投標、邀標、競爭性談判、磋商、單一來源采購等方式不斷開放市場，引進專業化、現代化的運營機構，讓具備條件的專業化社會力量平等參與競爭，更多參與到公租房運營管理中，通過市場化助推公租房運營管理能力提升。

二是加快社會信用體系建設，不斷完善運營管理規范和行業標準。進一步明確政府購買公租房運營管理服務內容，細化購買服務類別和服務子項。建立考核評價評估體系，量化考核指標，提升資金使用效能，推動提高公租房運營管理水平。借鑒北上廣深、重慶、天津公租房管理經驗，將違規違約行為計入不良信用記錄，對不良征信者在一定范圍公示、列入征信系統黑名單，并相應采取失信懲戒制度，如限乘公共交通工具、限批銀行信貸等。積極倡導和引導智能化管理，借鑒杭州、上海采用門禁、指紋、刷臉等科技手段提高運營管理效能的方法，對違規違約者作出限制，推動公租房運營管理能力現代化。

三是積極推進政府信息共享，不斷提高信息化管理水準。李克強總理在國務院常務會議上講話指出，“信息公開要與信息共享相結合，只有信息資料進一步完整完善，才能大大減少騙取保障性住房、騙取低保、扶貧資金等違法現象的發生”“要加快社會信用體系建設，推進政府信息共享，對騙取公共資源等違規操作者要建立黑名單制度”[3]。要積極借鑒上海、廈門等地經驗，建立健全多部門聯動機制，將民政、工商、公安等部門有關收入、資產、房產、婚姻、社保、醫保、稅務、公積金等信息納入公租房運營管理統一信息平臺。借鑒天津做法，設置購房前置審查制度，對于不符合保障條件而未退出者，限制其商品房購買資格。

四是加強績效評價。以保障對象滿意度評價為重點，建立由購買主體、保障對象以及第三方共同參與的公租房運營管理績效評價機制?？茖W制定并嚴格執行公租房運營管理工作績效考核細則，為公租房運營機構履行管理職責提供指南。加大保障對象滿意度權重，引導公租房運營機構切實強化服務職能，切實增強公租房小區居民幸福感，合理區分保障對象各類訴求，支持運營機構依法依規實施日常管理。引入由專家學者、評估機構、新聞媒體、其他公租房小區居民等組成的第三方評估小組，通過走訪了解、專業評估等方式對公租房運營機構管理績效作出評價、提出意見，增強績效評估客觀性和公正度。

五是牢固樹立“以人民為中心”思想，不斷提高服務品質，滿足人民對美好生活的需要。推動建立黨委領導、政府負責、社會協同、公眾參與、法治保障的公租房后期管理模式。將后期運營納入社會治理范疇，強化公租房的社會管理屬性，明確街道的公租房社會管理責任，聯合民政、公安等部門推動構建各方參與的公租房社會治理體制。建立租戶委員會，擴大租戶參與政務管理事務的機會和范圍，共建人居環境優美、文化生活豐富、醫療保障充分、社區服務多樣的幸福、平安社區。

[參考文獻]

[1]市人民政府辦公廳關于印發武漢市保障性安居工程建設專項資金管理暫行辦法的通知[EB/OL].武漢市人民政府網站，2011-12-

15.http：//www.wh.gov.cn/hbgovinfo_47/szfggxxml/zcfg/bgtwj/201611/

t20161110_93033.html.

[2]市人民政府關于進一步加強公共租賃住房管理的通知[EB/OL].武漢市人民政府網站，2014-08-04.http：//www.wh.gov.cn/hbgovinfo_47

/szfggxxml/zcfg/gfxwj/201611/t2016

1110_93499.html.

[3]國辦發文，總理強調的這些公共資源配置領域政府信息都要公開了！[EB/OL].中國政府網，2017-

12-29.http：//www.gov.cn/g-uowuy

uan/2017-12/29/content_5251439.htm.

[責任編輯：胡 梁]