海外租房面面觀

和靜鈞

租金飛漲時代，從“買不起房”到“租不起房”，從“有房夢”到“租房夢”，租房問題越來越成為一個人口大流動的社會所面臨的重要問題。如何解決房屋租賃問題，不妨把視野投到海外，他山之石，可以攻玉。

廉租房制度

在城市租房版圖中，政府廉租房項目占據相當大的份額。顧名思義，政府廉租房項目使用了相當多的政府資源，如租金財政補貼，這使租房合同可以永久化，它帶給租戶的利益就是在可負擔得起的租金水平上，享受長期穩定的低廉租金，即便是每年有小幅比例的上漲，也不會出現市場上那樣飛漲到令人窒息的程度。廉租房制度是中低收入家庭規避租金市場上風起云涌般價格波動的避風港。如在美國，有報道稱，有租戶40年前租下的房子，延租到今天，房東只能在40年前300美元租金的基礎上漲一點點，而其他同類房子租金已經達5000美元；即便租住在寸土寸金的曼哈頓一幢嶄新豪華的公寓里，房租有的也才650美元。

政府廉租房項目，是住房保障制度中的重要組成部分，“人人有權居住”的住房保障，可以解決相當多的社會問題，給社會帶來穩定和繁榮。最早投入實踐的是1919年的英國，英國出臺《住宅與城鎮規劃法》，規定房屋是一種特殊商品，廉租房的價格只能由政府或議會決定，房主無權決定。二戰后，英國加大力度，一方面興建廉租屋，一方面從市場上回購二手房，改造成政府廉租房，這樣廉租房不一定集中在某一片區，它有可能分散在各個中低甚至是高端居住區里。

美國在1934年制定了《國家住房法》，開始推行“Affordable Housing”（可負擔得起的居住）廉租項目。但與其他國家不同的是，美國住房保障主要是針對中低收入群體，大部分是通過租金補貼的財政支持方式，而非直接修房。日本也從1950年起，先后制定《住房金融公庫法》《公營住宅法》《日本住宅公團法》等，推進政府廉租項目。新加坡則直接是政府全資修建公屋，廉租甚至是零租金給國民居住。

所以，在海外，廉租房項目上大致存在兩個類型。一是租金補貼式，它又表現為兩個模式，一是直接給予一定比例的財政補貼，一是通過租賃中介公司合作，租金補貼間接支付給租戶。第二種類型就是政府投資式，它也表現出兩個模式，一是政府全資模式，二是政府部分出資的融資模式，其它出資方可能是非盈利機構，也可以是市場性機構。一般而言，金融融資市場越發達，租金補貼類型和合作建房類型越可取，如美國和英國。而政府財政收入越充實，獨資建房類型更有效率，如新加坡和中國香港。

如何防止騙租或轉租呢？美國的《反欺詐法》以及個人信用體系，遏制了違法企圖，騙租或轉租的行為者最終往往是得不償失，寧愿當一個誠實者，也不會選擇當一名騙子。一些國家由于管理不善，有限的廉租資源被人騙住或轉租謀財，導致真正需要廉租的人們失去廉租機會，使廉租房社會功能喪失。也有的國家不切實際地大修公共房屋，然后免費讓居民居住，一旦政府財政困難，公房維修與維護都成了問題，最終公房淪為不能有尊嚴地居住的代名詞，如今天陷入財政崩潰的委內瑞拉。

租購同權

進入后現代的大部分工業國家，都基本上處于橄欖型社會形態，中產階級是社會中堅力量，更需要權利保障，而非物質福利保障。廉租房體系主要是面向社會人口占少數的低收入階層，屬福利保障，是一種利益保障機制。

所以，配合這一社會形態的城市租房客，就產生了“租購同權”制度，租住者與購房者在政治權利、社會發展權利、社會福利分配權利上處于同權狀態。

如在美國，只要你能證明你真正居住在某一房屋，就能享受到這一地區所有能享受到的政治權利、獲得社會公共服務權利，可以平等地獲得子女上學機會，醫療等福利機會，可以參加當地政治選舉活動。這一同權制度安排，與美國社會人口大流動吻合，人口遷徙或人才流動不會因買不起房而受到阻礙，不會有地方戶口的束縛。在美國，由于買房交易成本大，買房并不劃算，一般美國人一生要遷徙17個城市。租購同權，使美國人口流動形成“零成本”。

如何證明“真正居住”呢？也很簡單，只要出示租房合同、交水電氣費單，或其他能證明實際居住生活的材料，均可以。

保障“租購同權”，也需要配套工作要做。如居住在某地，更容易上名校，即所謂學區房，這會破壞“租購同權”實施環境，因為“租購同權”法理基礎在于機會平等，一旦出現“學區房”、“政治精英房”、“商業領袖房”等小眾社會，公平機會的法理基礎就破壞掉了。

如在美國，地方總會盡量達到所有公共學校資源方面的均衡，絕不會有“區、市重點學校”進行三六九等等級化，然后按等級化進行差異財政支持，形成資源過分集中，人為地造成學校在能力與資源上的不均衡。也不會有學校行政級別化，使同一類學校分別有副部級、廳局級、縣處級等標簽。

“同權”化后，年輕一代美國人不再把購房作為人生的頭等大事，剛需下降，這有利于平抑大城市高昂的房價。

配合“租購同權”的法律體系是房產稅制度，實際居住人往往就是承擔房產稅的交納義務人，而房產稅一般會用來轉向教育經費。在中國，土地出讓金是由購房者一次性交納的，而租房者并沒有為“租購同權”交納任何房產稅費，這恐怕也是阻礙我國實施真正意義的“同權”的地方。

不僅是美國，基本上所有西方工業國家都基本落實了“租購同權”，或已經在子女上學問題上做到了“租購同權”。在德國，“租購同權”模式下，出現了“低房價、高房租”可喜現象，因為在德國空置房屋是屬于犯罪行為，沒有人會為了炒房而貿然買多套房子，很多人都樂意把房屋出租。“低房價、高房租”的局面，可以讓人們“租不起，買得起”或“買不起，租得起”或“買也買得起，租也租得起”的多重自由選擇中。

租房安全

租房安全是租房問題的另一面，事實上就是契約神圣、契約堅守、反契約欺詐等合同法問題。違約之訴可以非常方便而且可以非常明確的勝負預期來起訴，違約者往往付出沉重代價。在我國，租客常常遭遇毀約，或被提前趕出房屋，或租戶隨意中止合同，這無政府行為背后往往就是違約之訴的法律與司法支持系統脆弱有莫大關系。

另一方面，我國大部分私有房屋出租者，都是個人零散出租，雙方的法律意識都很淡漠。在美國等國家，很少有個人直接出租的，一般都是通過中介機構進行規范租賃。當然我國在互聯網條件下出現有些機構搶房源的現象，也多是踩在法律灰色地帶的不規范運作的產物，哄抬房租金這樣惡劣現象就會隨之出現。一些甚至通過銀行信貸租金的方式運作，一旦資金鏈斷裂，房屋租賃市場就會受到很大沖擊。

在國外，不是所有租賃合同都受到尊重。居住尊嚴是一個基本要求。2010年12月，俄聯邦移民局與警方深夜突擊檢查了一個中國移民聚居的宿舍，只見近百人擁擠在數十平米的小屋里，被稱為違反了人類基本居住尊嚴，遭到俄當局的“整改”。在美國，非法租房的后果也很嚴重。紐約的法律規定，租住地下室屋頂的高度不得低于7英尺。其次，地下室必須有完整的居住結構。如果地下室大部分位于地面以下，或者窗戶非常小，很可能屬于違法租房。同樣，違章搭建的閣樓、分租房、共用水電氣的合租房，消防能力差的，都可能面臨著非法租賃的法律問題。

租房安全，也與可租房屋供應有關。再以德國為例，德國人口8000多萬，只有45%的家庭擁有自己的住房，剩下的55%家庭則長期愉快地租房住。這得益于德國房屋供應的充分，社會上基本保證了每戶一套的可租房屋量。而與美國一樣，擁有自己房屋后想出售，交易成本高昂，這使人們更愿意把房子拿出來出租，出租房源呈長期與穩定化，租金收益也可觀，實現了個人與社會效益都雙贏的局面。

租金過高是另一個威脅租房安全的關鍵因素，西方各國都會有非常措施應對租金過高。有一個租金與收入比定律，認為房租支出不超過總收入三分之一，就能維持比較正常的生活，房租一旦越過這一比例，生活指數就會下降。這樣一來，如一個生活在美國華盛頓特區的人，每月必須賺到8487美元（約人民幣5.77萬元）才能足夠的錢支付房租，而居住在美國中部及南部幾個州里，一個有3500美元月收入的人，已經足夠可以負擔得起房租。

西方各國一般都屬于高收入國家，而在低收入國家里，即便絕對房租并不高，但其支出有的已經占到收入一半以上，遠遠超過了三分之一的危險線。今年下半年以來，美國一些城市房租出現暴漲，但大部分仍處于三分之一的安全線以內。

各國預防和遏制租金暴漲方面，也有很多可借鑒的做法。如德國的“租金指導價制度”，這一指導價是從三方協會會商后的妥協與結果。三方協會指的是代表租客利益的承租人協會，代表房東利益的出租人協會以及居間協調的政府管理部門。一旦出臺指導價，租金漲幅不得超過指導價的20%。而在美國，隨著美國逐漸從家庭擁有住房的社會向一個租賃住房的社會轉變，政府對出租人的租金扣稅、抵稅、優稅方面作了相當多的安排，鼓勵房屋出租，增加可租房屋的供給，避免租金過快增長。其實，歸根結底，盡管會有市場炒作，但租金長時間暴漲的根本原因，還是在于市場性原因，是因為可租房源的供應跟不上市場的需求。