從長租公寓“租金貸”觀房屋租賃法律風險

余庭

當下快速飆升的房租早已讓人們感嘆“租不起”，而在租金暴漲的背后，是長租公寓等中介平臺通過“租金貸”等融資方式激進式的擴張。雖然長租公寓推出的“租金貸”業務為經濟條件并不寬裕的年輕人減輕了“押一付三、半年付甚至全年付”的租金支付壓力。但也正是“租金貸”這種新型融資方式直接導致了許多長租公寓因資金鏈斷裂、一夜爆雷，進而引發了眾多中介平臺、產權方、租賃方的法律糾紛。

一、“租金貸”——長租公寓給租賃市場埋的“爆雷”

什么是“租金貸”？租金貸是金融機構、金融消費平臺為租客提供的房租分期付款的服務，讓租客告別押一付三、半年付、年付等傳統的交租模式。

“租金貸”的交租模式通俗來說，是長租公寓向房東承諾長期包租，租金由長租公寓按期支付，房東為了避免親自收租的麻煩，就將收租事宜交由長租公寓統一包辦，且長租公寓代管租賃房源；然后，長租公寓通過“押一付一甚至零押金、低服務費”等噱頭來吸引租客，再假借“交租APP”等名義層層誘導租客簽下貸款合同。實質上，是長租公寓以租客的名義進行貸款，在過程中哄騙租客綁定了身份證和銀行卡，租客每月通過“交租APP”等平臺直接向金融公司還租，同時還支付一定比例的“服務費”。此時，租客和金融公司已構成借貸關系，并已欠下了金融公司長期租金貸款。而長租公寓卻一次性收取了金融公司全部貸款，但并不全部給房東，而是按月或按季度交租，剩余款項則用于投資、擴大經營規模。

可見，上述“租金貸”無本套利的模式與P2P非常類似。長租公寓將通過手中扣下的租金，瘋狂抬價搶占房源，使得公司規模如滾雪球般迅速膨脹。只要租房市場處于上行期，且有持續的新房源和源源不斷的新客戶入場，長租公寓的資金自融鏈就不會斷。但是一旦房租停止上漲甚至下行，長租公寓的資金鏈就很有可能斷裂，無法繼續支付房東的租金，從而導致全行業的大崩盤，引發嚴重的法律問題。

二、長租公寓“租金貸”法律風險提示

1.長租公寓“租金貸”模式涉嫌民事欺詐、違約，一旦資金鏈斷裂拖欠房東租金，房東可要求解除原租賃合同，與租客之間的轉租合同也將難以繼續履行，面臨巨額民事賠償責任。

如長租公寓未依約給付租金，房東享有合同解除權。房東解除與長租公寓的租賃合同后，租客相對于房東成為無權占有人。一方面，房東可向長租公寓主張違約責任；另一方面，房東還可向租客行使返還原物請求權，要求租客搬離房屋。除非房東與租客就繼續履行合同達成一致，由租客代長租公寓支付到期租金，否則租客要求繼續履行合同的主張不能支持。如租客強行占用房屋，不配合搬離，房東還可訴至法院要求租客支付房屋占有使用費。對于租客來說，遇此情形僅可向長租公寓主張違約責任，在代為向房東清償拖欠房租后，向長租公寓追償。為了規避法律風險，建議租客在簽訂合同時就約定解除租賃合同時則同時終止借貸協議，并停止向房租分期平臺還款。如此約定可以有效避免租賃合同解除時仍需還款的風險，避免房財兩空的情況。此外，租客還需看清合同所約定的利息及違約條款，避免在不知情的情況下對自己造成影響。

2.長租公寓通過“租賃貸”惡意強占房源，致使房租爆漲，涉嫌操縱市場價格，面臨反壟斷行政處罰。

根據《反壟斷法》第17條規定，禁止具有市場支配地位的經營者從事濫用市場支配地位的行為，其中第一條即為以不公平的高價銷售商品或者以不公平的低價購買商品。個別大型的長租公寓通過“租賃貸”融資方式壟斷海量房源，形成了市場支配地位，明顯涉嫌“操縱市場價格，損害其他經營者或者消費者的合法權益”。房東、租客如有發現都可隨時向主管部門舉報，由執法部門對其采取反壟斷行政處罰措施。

3.長租公寓“租金貸”涉嫌詐騙、非法集資等刑事犯罪，面臨刑事責任。

租客如有需求并委托長租公寓協助租客辦理房租貸款，無可厚非。但如果租客在沒有需求且不知情的情況下，長租公寓和金融公司通過“合謀”利用租客身份信息去辦理貸款，欺騙租戶，使租客誤以為在通過金融平臺支付房租，但實際上是在還貸款，那么長租公寓及金融公司都將涉嫌構成詐騙犯罪。如貸款沒有用于租房事宜，而是在搞“資金池”，那么長租公寓還涉嫌非法集資等刑事犯罪。

作為受害者租客可以因對方欺詐要求依法撤銷貸款合同，并向公安機關報案，要求追究這長租公寓等責任方的刑事責任。按照我國刑法第二百二十六條規定：“詐騙公私財物，數額較大的，處三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并處或者單處罰金；數額巨大或者有其他嚴重情節的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金；數額特別巨大或者有其他特別嚴重情節的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處罰金或者沒收財產。”

三、房屋租賃中其他值得注意的法律問題及注意事項

1.口頭租賃合同的有效性

根據《合同法》第215條，期限在六個月以下的口頭租房合同是合法有效的，租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃，合同依然有效。但在這種情況下，雙方都可以隨時解除合同，出租人在解除合同的合理期限前需要通知承租人。

2.不得出租的房屋

依據2011年施行的《商品房屋租賃管理辦法》規定，有下列情形之一的房屋是不可以出租的：1.屬于違法建筑的；2.不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；3.違反規定改變房屋使用性質的；4.法律、法規規定禁止出租的其他情形。在一線城市，比較容易遇到的情況是房屋通過加隔斷進行改造，如原來的客廳被改造成臥室，這就屬于非法改造，會導致租賃合同無效。該辦法還規定，出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當地人民政府規定的最低標準。廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人居住。承租人在租賃房屋時，須謹慎對待，以免租到不能出租的房屋，得不到法律保護，最好在租賃合法房屋之后向房產管理部門辦理房屋租賃登記備案，維護自身的合法權益。

3.注意押金與定金的區別

作為承租人，簽訂合同的時候一般都會被要求繳納一定的押金（一般是一個月的租金），并約定好在租賃期滿后返還該押金。那么，“押金”到底是什么性質？押金是雙方協商的結果，我國法律并未規定租房押金的性質，但該交易形態已為公眾接受并遵守，其作用大抵就是擔保房子不會被承租人損壞，同時擔保租金之按時給付。而定金則具有懲罰性，依照《擔保法》規定“當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金”。當事人如果把錢款的性質定義為“定金”，必須落實在字面上，這是法律的強制規定。在有些租賃合同中，中介會約定定金條款，而不明真相的租客可能簽字之后才發現自己交的是定金而不是押金，在這時中介最終很可能會不予退還。另外還需注意的是格式合同上約定的押金不予退還的情況，簽訂合同時需要仔細審視，避免被坑。

4.轉租風險

根據《合同法》及《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的相關規定“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”。最高人民法院的“解釋”第16條，“出租人知道或者應當知道承租人轉租的，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持，應將非法轉租認定為相對無效合同。”可見，根據法律規定，承租人轉租房屋未取得原房東同意，房屋轉租合同無效，原出租人可以解除合同。或者房東知道承租人轉租房屋，但在六個月內未提出異議，即推定解釋為同意，那么轉租合同將被認定為自始有效。

在辦理房屋轉租時應注意以下幾點：

（1）房屋轉租時，必須訂立書面轉租合同，若原租賃合同（承租人與出租人第一手合同）沒有約定承租人可以轉租的，則轉租合同需經出租人書面同意；（2）轉租合同的終止日期不能超過原租賃合同約定終止日期，轉租期限比原租賃期限長的，應經出租人同意，并與承租人簽訂書面補充協議；（3）轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也應隨之變更、解除或終止。

5.房屋維修費用承擔風險

房屋維修責任是租賃合同中最常見的條款，合同雙方一般會根據《合同法》第220條規定，即“出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外”來約定維修責任。而遇有比較不負責任的房東時，很可能房屋內設施并不能正常使用，需要維修，而房東拖延不修理，這時候根據《合同法》第221條，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。但在所承租的房屋是轉租來的情況下，尤其是存在“二房東”“三房東”的時候，前面的房東和承租人很容易互相推諉責任，不予維修，這時需要在簽訂合同時約定好維修條款。在承租時，應注意檢查房屋內設備情況，而在代為維修時，用照片以及交易憑證固定費用支出等對自己有利的證據。

6.裝飾裝修物的權屬

（1）承租人未經房屋所有人及出租人同意裝修，且事后也不能達成協議的。承租人此舉構成違約，承租人需要自付費用拆除這些添附，并將所租住的房屋恢復原狀。因裝修行為造成租賃房屋損害的，還構成侵權，出租人有權請求承租人賠償損失。

（2）承租人經房屋所有人及出租人同意裝修，或事后達成協議的。經過房屋所有人及出租人的同意，便無違約或侵權問題。對于裝修裝飾物的歸屬，有約定的按約定，沒有約定或者不能達成一致協議的，裝修裝飾物的所有權歸屬應區分未形成附合的部分、形成附合的部分。

租賃合同終止時，對于未形成附合部分裝飾裝修物，如吊燈、空調、電視、窗簾等，承租人可以取回（拆除），因取回造成房屋毀損的，承租人應恢復原狀。形成附合部分的裝修裝飾物，如地板、壁紙等，其所有權歸出租人，承租人無權取回，無論殘值幾何，承租人均無權請求出租人補償。但租賃合同因被認定無效而中止的，對形成附合部分的裝飾裝修物，由出租人和承租人按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。租賃合同因被解除而中止的，形成附合部分的裝修裝飾物在剩余租賃期內的殘值損失的分擔，隨解除原因的不同而不同。

四、結束語

長租公寓現有的“租金貸”業務模式存在巨大的法律風險，作為房東、租客和長租公寓等都應回歸理性、合法的租賃關系。長租公寓可以代收房租，但是絕對不允許挪用租客的租房貸款，向房東支付租金一定是在向租客收取租金之前，至少也要是同時；房東應謹慎簽約，即便簽約也應和租客取得聯系；租客一定要看清楚合同條款，在租房子時一定要注意租金標準及租期，租金支付方式，不要輕信他人推薦的付款方案。房屋租賃本身涉及的法律問題非常復雜，即使在履行租賃合同的過程中產生糾紛，也不要過于慌張，應當增強法律意識，注意保留證據，通過專業律師尋求法律途徑維護合法權益。