房地產投資與區域經濟發展的動態關系探討

劉蓉

摘要：文章結合當前北京、上海、天津、重慶四個直轄市的實際情況，運用狀態空間變參數模型的方法來探討房地產投資與區域消費、國民經濟之間的關系。并結合供求關系等經濟學方面的知識體系來計算四個直轄市房地產的均衡價格。經過研究我們知道，伴隨時間的變化和區域經濟的深入發展，人民生活水平的提高， 房地產與地區經濟之間的均衡關系也在不斷的變化、調整。

關鍵詞：區域房地產；區域經濟；長期均衡

引言

房地產行業是我國經濟發展的重要組成部分，也是重要的民生工程，對我國的社會發展影響非常大。但是房地產行業在發展過程中不僅收到相關地區的經濟和人民的收入影響，還受到與之相關原材料行業的影響。自從上世紀九十年代我國施行貨幣化分房政策以后，房地產對我國凌晨貢獻持續上升，對區域經濟發展有非常重要的推動運用。換而言之就是，房地產行業的發展不僅關系到地區的經濟。還關系到國家的民生、基礎建設等工程。但是最近這些年，我國房地產發展速度過快，遠遠大于國家的經濟發展速度，這就導致房價問題突出，形成了嚴重的房地產泡沫。在長期的發展不平衡中，房地產的交易額和成交量在2007年出現下降。綜上所述，筆者認為雖然我國房地產發展晚，有很多制度不科學，但是我國房地產行業與區域經濟的發展關系研究仍然在持續進步，在將來一定會健全。結合當前形式我們可以看到，我國房地產的發展和區域經濟的發展存在某種平衡關系，但這種均衡關系不是靜態的固定均衡 ， 而是一種不斷變化的動態均衡。導致這一現象出現的根本原因是人民群眾的經濟收入、房地產的市場價格、政府對房地產業的調控政策等各種因素的影響不斷發生變化，這就造成了，房地產和區域之間形成了一個動態變化的長期均衡過程。本文重要研究我國四大直轄市的房地產市場情況，并且結合狀態空間變參數模型對房地產投資、房地產消費與國民經濟之間的長期動態關系進行討論。

一、房地產投資與區域經濟發展的動態分析

1.模型的設計、變量說明及數據來源。

本文使用狀態空間變參數模型的方法來分析、探討房地產行業的投資和地方區域經濟、消費、人民收入之間的關系，使用這一方法有兩個有點：（1）通過這一方法可以把變量形象的表達出來，并且提升了變量的自由程度。（2）這種方法可以使用一種方法把分析過程中不可預知的因素過濾，大大提升了分析、討論的結果可靠性。所以當前狀態空間模型在世界范圍內得到了大量的使用

這篇文章結合房地產投資的總額（inv）、商品銷售總額（sale）、需求變量、區域生產總值（gdp）并根據四大直轄市1998年第二季度到2008年第二季度的數據（數據來源于中國經濟信息網）來進行分析。在分析過程中我們可以知道，區域居民的收入、房屋交易價格等因素會收到市場發展的影響，因而有很強的季節性，所以筆者在這里使用X12方法進行季節調整， 消除季節因素的影響。

下面我們結合北京的情況來建立相應的房地產投資、消費對區域經濟影響的變參數模型，如下：

量測方程：log bj gdp=c（1） +sv1*log bj inv+sv2*log bj sale+u （1）

狀態方程：sv1=sv1 （-1）

sv2=sv2 （-1） （2）

在上述方程式中sv1、sv2的含義是北京的區域生產總值對相關地區房地產投資和銷售額的敏感程度，簡而言之就是彈性的大小，數值的大小隨著經濟的變化會產生變化。計算結果如圖 1所示。最后我們用Johanse檢驗表明，針對北京和重慶的房地產市場的發展關系中之前有一個協整關系；而天津市、上海市房地產投資、消費與經濟增長之間至少存在兩個協整關系，所以變量之間具有一種長期穩定的均衡關系。

2.區域房地產業對區域經濟長期影響的結果分析。

（1）通過上述研究我們可以知道地區房地產業和地區經濟之間的彈性系數富有彈性。所以房地產行業對地區經濟的影響不僅有不僅作用，也有副作用，這就說明區域房地產業的發展必須與相關地區的經濟匹配。不管是投資過度還是投資不足都不利于地方經濟發展。

（2）研究四大直轄市我們可以看出他們的房地產行業和地區經濟發展的趨勢有很大相似性。從圖一我們可以看出大部分地區房地產和經濟發展的關系分為三個階段：第1階段 ， 房地產對地方經濟的影響波動比較大，有很多不確定性；第2階段 ， 四大直轄市的房地產業與區域經濟發展的彈性大幅收窄 ，發展 相對穩定。在第3階段， 在中國金融業全面開放的背景下，外資，房地產業對地區經濟的產出彈性呈分化趨勢。

3.區域經濟對區域房地產業長期影響的狀態空間模型。

從微觀角度來分析，我們可以看出影響商品房市場需求的因素有：價格、區域居民收入水平、商品房位置、土地價格、房貸等因素。從宏觀角度來看，地區經濟的增長代表這個地區經濟活力增強，以此就會導致商品房的需求量和供給增加。以北京市為例，建立區域經濟對房地產投資影響的變參數模型， 狀態空間形式如下：

量測方程：

log bj inv=c（1） +cv1*log bj gdp+cv2*log bj loan+cv3*log bj price+

cv4*pland bj+w （3）

狀態方程：cv1 =cv1 （-1）

cv2 =cv2 （-1）

cv3 =cv3 （-1）

cv4 =cv4 （-1） （4）

在上述式子中，cv1、cv2、cv3、cv4的含義分別是，房地產投資對地區生產總值、房地產投資來源中的貸款、商品房銷售價格和土地交易價格指數的敏感程度，這些值會隨著經濟的發展變化而改變。

北京市區域經濟對房地產消費影響的變參數模型，狀態空間形式如下 ：

量測方程：

log bj sale=c（1） +kv1*log bj gdp+kv2*log bj income+kv3*log bj price+v （5）

狀態方程：kv1 =kv1 （-1）

kv2 =kv2 （-1）

kv3 =kv3 （-1） （6）

在上述式子中kv1、kv2、kv3的含義是區域房地產消費對地區生產總值、城鎮居民可支配收入、商品房銷售價格的敏感程度，這些值會隨著經濟發展的不同而不同。地區經濟和房地產發展的關系可以分為兩個階段：（1）房地產剛剛起步階段，在這個階段中由于經濟和房地產都不強，兩方互相影響明顯，因此這個階段表現為強烈波動。（2）房地產和經濟發達，這一階段房地產對經濟的影響沖擊下降，兩者的影響程度非常接近。

二、總結

區域房地產產業的發展與地區經濟有非常密切的聯系，但是伴隨時間的變化、經濟的深入發展、物價的變化等宏觀經濟因素的改變，房地產和地區經濟之間的發展關系也在相應的發展，均衡關系在不斷的調整中。上述對我國四大直轄市的分析說明，對于北京、上海等經濟發達地區來說，房地產投資對于當地經濟發展的作用經濟充分發揮，對經濟發展有很大的幫助，但是經過長時間的發展，其弊病開始凸顯，要想進一步利用房地產來不僅地區經濟的深入發展必須要關注和挖掘房地產消費潛力。而對于重慶和天津這種正處于高速發展的新型城市來說，當前房地產投資對經濟的拉動作用仍然非常明顯，但房地產消費的帶動作用也十分重要。結合房地產對地區經濟的影響我們可以看出，伴隨我國房地產行業市場化水平的不斷提升，經濟對地產。行業的影響力將越來越弱，并且各地區經濟發展對房地產業的影響程度基本接近 。

從經濟的決定因素和房地產平衡價格和現實社會中市場價格的分析、比較來看，我們可以看到，2000——2005年這一時間段中，市場經濟基本面和房地產價格之間存在著相對穩定的平衡關系，商品房價格總體上來看和經濟基本面是協調發展的；但 2006年以來， 在相對發達的上海等地區開始出現，商品房價格的增長過快，甚至打破了市場經濟和房地產價格之間的平衡關系，2008年以來四個直轄市普遍出現的這種比較顯著的變化，。這一現象也充分說明近年來我國各城市商品房價格與經濟基本面原有的均衡關系正在發生重大的變化 ， 必須引起政府和行業的足夠重視。2010年以來，我們經濟處于新一輪的高速發展階段，加上房地產市場越來越完善，房地產市場價格出現一定的上漲是正常的。但是，當下房地產行業的發展收到了越來越多人的非理性炒作。這就導致房地產行業與經濟發展的平衡出現大角度的偏離。所以，倘若房地產市場出現市場和未來經濟發展的預期發生變化，那么缺乏經濟面支持的房地產價格必將和日本上世紀90年代初以及香港 1997年的情況一樣，出現迅速下降并回歸到與經濟基本面相均衡的水平，這種趨勢在我國有些城市已經開始顯現 ， 政府必須提早做好應對準備。

參考文獻：

[1]沈悅，劉洪玉.住宅價格與經濟基本面：1995—2002年中國14城市的實證研究[J].經濟研究，2004，（6）.

[2]韓冬梅，劉蘭娟，曹坤.基于狀態空間模型的房地產價格泡沫問題研究[J].財經研究，2008，34（1）.