破解“租房貸”怪圈

文 《法人》記者 肖岳

一方面是租客切實(shí)的需求，另一方面是在租房市場占據(jù)絕對信息優(yōu)勢的房屋中介，如何通過外部監(jiān)管提高雙方之間信息的透明度，從而實(shí)現(xiàn)“房屋是用來住的，不是用來炒的”，是尚待行業(yè)內(nèi)外共同探討的話題

隨著近期央視等媒體的曝光，“租房貸”這一房產(chǎn)租賃行業(yè)若隱若現(xiàn)、游走于灰色地帶的產(chǎn)品，開始曝光在公眾面前。在媒體報(bào)道的案例中，不乏租客始終被蒙在鼓里，僅僅認(rèn)為自己通過押一付一的方式租了房，卻未料到自己已經(jīng)背上了“貸款”。

從租房貸的構(gòu)成上而言，主要涉及租客、房屋中介、網(wǎng)貸平臺和房東，其中租客和房東往往成為受害者。此前媒體報(bào)道的案例中，租客或消費(fèi)者通過房屋中介看房選房后，房地產(chǎn)中介向租戶提出付款方式可以“押一付一”，而不必“押一付三”，這使得部分租戶認(rèn)為可以緩解手中資金緊張現(xiàn)狀，掉以輕心，從而與中介指定的金融平臺，通過貸款方式繳納房租，而租戶并沒想到，這僅僅是噩夢的開始。

相關(guān)案例中，房屋中介倒閉、跑路者眾，房東因中介失聯(lián)而收回房屋，租戶租的房子沒了，但身上的債還在。繼續(xù)還貸等于白白出錢，不還貸則可能在征信上留下污點(diǎn)，租戶往往陷入兩難的窘境。

而除了以上案例，更有甚者，房地產(chǎn)中介直接向租戶以公司規(guī)定為名，提出不支持現(xiàn)金交房租，只能通過公司平臺扣款，隱瞞了貸款真相。租客在辦理了相關(guān)手續(xù)后，直到收到信息后，才發(fā)現(xiàn)是被中介辦理了分期貸款。

面對“租房貸”泛濫的現(xiàn)象，對于長租公寓的資金流向進(jìn)行監(jiān)管，并且建立透明的租賃市場機(jī)制，才是緩解這些風(fēng)險(xiǎn)的可參考途徑。

缺乏安全保障“被貸款”

“要提高保障和改善民生水平，加強(qiáng)和創(chuàng)新社會治理，加強(qiáng)社會保障體系建設(shè)。按照兜底線、織密網(wǎng)、建機(jī)制的要求，全面建成覆蓋全民、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、權(quán)責(zé)清晰、保障適度、可持續(xù)的多層次社會保障體系。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”這是習(xí)近平總書記在黨的十九大報(bào)告中指出的。

此后“房子是用來住的，不是用來炒的”更是深入人心，同時(shí)也將成為近幾年住房制度改革的主要內(nèi)容，而想使得“房住不炒”得以落實(shí)，則有賴于租購并舉模式和多主體供給以及多渠道保障的共同作用。

從租賃市場而言，近期租房貸和長租公寓更是隨著媒體的關(guān)注，站到了風(fēng)口浪尖。

首先，就長租公寓本身而言，與傳統(tǒng)的個體租賃相比，其由專業(yè)的公司運(yùn)營住房租賃服務(wù)，隨著2017年各地樓市政策密集出臺，租賃市場得以大力發(fā)展，也帶動了“長租公寓”的發(fā)展。

作為“租房貸”而言，從2015年伴隨著消費(fèi)金融出現(xiàn)，更以“租房分期”產(chǎn)品為代表。

“租房貸”之所以屢屢出現(xiàn)，也與房屋中介在租賃市場中處于強(qiáng)勢地位不無關(guān)系

中研普華研究員鄒志丹在接受《法人》記者采訪時(shí)表示，“租房貸”本身其實(shí)也是網(wǎng)貸的一種新形示，有別于網(wǎng)貸連接個體和個體并通過互聯(lián)網(wǎng)平臺實(shí)現(xiàn)的直接借貸的是，“租房貸”本身是用戶通過平臺貸款的過程，但現(xiàn)階段最大的問題往往是由于監(jiān)管的缺失，導(dǎo)致大部分“租房貸”是在租戶不知情的情況下，莫名地“被貸款”，被房屋中介消耗了信用價(jià)值。

“手握租戶個人征信資料來變相‘替’中介貸款，中介手握這筆無息貸款，僅僅需要按照約定分期付給房東一定定金，往往真正的風(fēng)險(xiǎn)都被轉(zhuǎn)移給了租戶和房東?！编u志丹說道。

威諾律師事務(wù)所主任楊兆全則在接受《法人》記者采訪時(shí)表示，首先“租房貸”屬于網(wǎng)絡(luò)小額貸款，是網(wǎng)絡(luò)借貸的一種新形態(tài)，同時(shí)“租房貸”也是長租公寓運(yùn)營企業(yè)（房產(chǎn)中介）利用承租人個人信用信息向網(wǎng)絡(luò)借貸平臺公司借款的一種網(wǎng)貸新形態(tài)。

上海漢盛律師事務(wù)所高級合伙人李旻在接受《法人》記者采訪時(shí)則直言，目前許多長租公寓為了解決自身對資金的需求會選擇ABS的方式來融資，但由于ABS的發(fā)行受到嚴(yán)格的監(jiān)管且耗時(shí)較長，很多長租公寓選擇和網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)合作，一是處于監(jiān)管空白，二是資金到賬較快，但由于缺乏相應(yīng)監(jiān)管，危險(xiǎn)性也相對較高。

此外，李旻指出，在租房貸現(xiàn)有的模式下，租客與金融機(jī)構(gòu)之間的貸款合同效力是獨(dú)立于租賃合同的，且金融機(jī)構(gòu)實(shí)際已支付了全部貸款，從法律角度而言，即便租客退租或者被趕出公寓，其仍負(fù)有歸還貸款的義務(wù)。因此，對租客而言，存在以貸款形式繳納的押金和房租無法退還的風(fēng)險(xiǎn)。而對于房東，長租公寓一般按月或按季支付房租，一旦公寓運(yùn)營方資金鏈斷裂，房東在無法及時(shí)收回房子的情況下也存在租金的損失。

一切源于房屋中介強(qiáng)勢

“租房貸”之所以屢屢出現(xiàn)，也與房屋中介在租賃市場中處于強(qiáng)勢地位不無關(guān)系。更有甚者，一些長租公寓更是直接對租客提出，只能通過相關(guān)網(wǎng)貸app才能進(jìn)行租賃操作。

李旻在接受《法人》記者采訪時(shí)表示，由于租房市場是典型的賣方市場，不管對方是房屋中介還是房東，租客往往處于相對弱勢的地位。作為消費(fèi)者，租客應(yīng)當(dāng)享有選擇支付方式的權(quán)利，租金必須通過合作平臺支付事實(shí)上剝奪了租客選擇的權(quán)利，可以向有關(guān)部門進(jìn)行投訴。

另外，也有一些陷入“租房貸”怪圈的租客，主要是由于手中資金緊缺，往往選擇了中介推薦的“押一付一”，而一旦中介發(fā)生變化，如被并購和倒閉，消費(fèi)者往往因?yàn)榇饲暗木W(wǎng)貸而陷入僵局，甚至要償還雙份貸款。

李旻指出，這也要求消費(fèi)者或租客，在租賃房屋時(shí)不要相信工作人員的口頭承諾，所有的約定均以書面協(xié)議為準(zhǔn)。盡量選擇大的平臺，同時(shí)了解中介與房東的合作模式，中介是將幾年內(nèi)的房租一次性支付給房東還是按月或按季支付，如果是按月支付風(fēng)險(xiǎn)就相對會比較高。最后，具體到簽約和支付租金時(shí)，要看清條款中押一付一的方式是否為貸款形式，在條件允許的情況下，盡量不要選擇貸款或一次性支付過長時(shí)間的房租。

楊兆全也就消費(fèi)者或租客如何避免陷入“租房貸”怪圈提出了幾條建議。他指出，首先，承租者在租房時(shí)要盡量選擇資質(zhì)好、可信度高的房產(chǎn)中介；其次，承租者不能輕信中介工作人員的口頭承諾，必要時(shí)予以錄音保存證據(jù)；最后，仔細(xì)認(rèn)真閱讀落實(shí)到書面租賃合同上的合同條款，特別留意“金融機(jī)構(gòu)”“分期服務(wù)”“信用評價(jià)”等字眼，慎重簽字。

“另外，簽訂合同時(shí)約定解除租賃合同時(shí)則終止借貸協(xié)議，消費(fèi)者有權(quán)停止向房租分期平臺還款。身份證復(fù)印件可注明僅用于租房用途。”楊兆全最后說道。

租賃市場透明機(jī)制待建

“我覺得，租賃市場如何建立一個透明的機(jī)制至關(guān)重要?！编u志丹在接受《法人》記者采訪時(shí)表示，近年來，房地產(chǎn)市場逐漸由售轉(zhuǎn)向租售并舉，因此也進(jìn)一步促進(jìn)了房屋租賃資源的增加，但同時(shí)相關(guān)監(jiān)管與約束立法并非盡善盡美，比如對于房屋租賃市場的約束、房屋租賃雙方權(quán)益保障以及出現(xiàn)糾紛時(shí)，如何快速解決租賃糾紛等機(jī)制也是有待完善的。

同時(shí)，鄒志丹指出，如果國內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)，對于長租公寓的資金流向進(jìn)行監(jiān)管，某種程度上，也可以降低“租房貸”等亂象的出現(xiàn)，因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)監(jiān)管可預(yù)防長租公寓企業(yè)過度使用外來資金進(jìn)行投融資操作，從而將資金使用限定在一定的比例，即使出現(xiàn)資金鏈問題，也能保障租戶與房東的基本利益。

楊兆全則指出，國內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)應(yīng)對于長租公寓的資金流向進(jìn)行監(jiān)管，需要相應(yīng)的政策支持?？山梃b深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會8月27日發(fā)布的《關(guān)于防范“長租公寓”業(yè)態(tài)涉互聯(lián)網(wǎng)金融的風(fēng)險(xiǎn)提示》互聯(lián)網(wǎng)金融平臺嚴(yán)禁與違法違規(guī)從事長租公寓業(yè)務(wù)的中介服務(wù)商開展類似“租金貸”業(yè)務(wù)合作，進(jìn)行資金監(jiān)管，從而保護(hù)承租人合法權(quán)益，并促進(jìn)金融市場的穩(wěn)定。

“長租公寓在合規(guī)的前提下，引入消費(fèi)金融一方面降低了租客的房租負(fù)擔(dān)，另一方面也為運(yùn)營商帶來了沉淀資金，本來應(yīng)當(dāng)是雙贏的結(jié)果。但由于信息不透明，中介采取欺騙性的手段，在租客不知情的情況下簽署了貸款合同，強(qiáng)制租客以貸款的形式付租金。因此有必要從政策層面要求對長租公寓運(yùn)營方對貸款履行如實(shí)告知義務(wù)，并提供多種房租的繳納方式。”李旻最后說道。