厘清長租公寓生態(tài)鏈

文 《法人》記者 李立娟

長租公寓已成為當(dāng)前租賃市場中的一個(gè)重要代表，但頻發(fā)的房租質(zhì)量及健康風(fēng)險(xiǎn)問題，給行業(yè)發(fā)展蒙上陰影。“甲醛房”批量出現(xiàn)，危害至深，根源于一些平臺企業(yè)為謀求利潤而使用劣質(zhì)材料、壓縮裝修工期，忽視室內(nèi)空氣監(jiān)測和治理。因此，確保房源空氣清潔、最大限度保護(hù)消費(fèi)者健康，關(guān)鍵是要壓實(shí)互聯(lián)網(wǎng)平臺責(zé)任，切實(shí)保障用戶的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)，暢通維權(quán)救濟(jì)渠道，使相關(guān)企業(yè)對用戶不能欺、不敢欺

近日，一篇《阿里P7員工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》的文章刷爆了朋友圈。文章稱，一名37歲阿里王姓員工因白血病去世，生前租住的自如裝修房間，甲醛超標(biāo)。

從2014年到2018年8月，自如房因甲醛超標(biāo)問題被多家媒體報(bào)道，自如客被懷疑因甲醛問題而影響身體健康的事件時(shí)有爆出。

2017年12月13日，新華社曾發(fā)表《誰來為房客的健康呼吸“買單”？——自如出租房“甲醛超標(biāo)”風(fēng)波追蹤》，曝光鏈家旗下自如租房平臺在收房后快速裝修出租，部分租客入住后疑因甲醛超標(biāo)致身體不適的情況。

《人民日報(bào)》曾發(fā)表評論：“甲醛房”批量出現(xiàn)、危害至深，根源于一些平臺企業(yè)為謀求利潤而使用劣質(zhì)材料、壓縮裝修工期，忽視室內(nèi)空氣監(jiān)測和治理。因此，確保房源空氣清潔、最大限度保護(hù)消費(fèi)者健康，關(guān)鍵是要壓實(shí)互聯(lián)網(wǎng)平臺責(zé)任，切實(shí)保障用戶的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)，暢通維權(quán)救濟(jì)渠道，使相關(guān)企業(yè)對用戶不能欺、不敢欺。

長租公寓統(tǒng)一裝修和管理的模式，相較于傳統(tǒng)的自住型出租房，明顯有著“標(biāo)準(zhǔn)化”的特點(diǎn)，也可能是未來房屋租賃市場的一個(gè)發(fā)展方向。但是，在標(biāo)準(zhǔn)化的經(jīng)營模式不斷創(chuàng)新的背后，法律規(guī)范不應(yīng)缺失。

“甲醛房”事件持續(xù)蔓延

“甲醛房”事件帶來的恐慌情緒正在持續(xù)蔓延著。

微博搜索“自如”可見，在這宗公共事件發(fā)生后，越來越多的自如客發(fā)現(xiàn)自己租住的房間存在空氣污染的情況，懷疑導(dǎo)致自身身體出現(xiàn)不適，如何討回一個(gè)說法，以及對自身身體的擔(dān)憂，成為大部分留言以及討論的重點(diǎn)。

租住在朝陽區(qū)十里居地區(qū)的英先生也是其中之一。“我自去年9月與自如簽訂了一年的合同，并且充分信任自如的品牌。”英先生在接受《法人》記者采訪時(shí)說道。

他進(jìn)一步說：“但是，杭州阿里王先生事件爆發(fā)后，在2018年8月中下旬，我的胳膊出現(xiàn)了多處不同的紅腫刺癢。出于對自身健康的考慮，我自主安排了具有CMA資質(zhì)的某環(huán)境檢測技術(shù)研究中心進(jìn)行了上門檢測。9月10日報(bào)告下來后，果不其然，甲醛與TVOC指標(biāo)均不合格，嚴(yán)重超標(biāo)80%～90%！甚至連國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)GB 50325-2010都達(dá)不到！”

英先生說：“結(jié)果出來之后，我第一時(shí)間將電子報(bào)告發(fā)給了自如的管家，然而并沒有得到任何實(shí)質(zhì)性的回饋！我又通過自如平臺進(jìn)行投訴，也沒有任何人回應(yīng)。”

他進(jìn)一步說：“在我租期未結(jié)束，提前搬離自如之后，如何賠償問題，仍然處于一種溝通無效的狀態(tài)。”

針對不斷發(fā)酵的社會事件，8月31日，自如發(fā)布的《關(guān)于自如房源空氣質(zhì)量環(huán)保的說明與承諾》中宣布，2018年9月1日起，下架全國九城全部首次出租房源，待CMA認(rèn)證機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格后再行上架。

9月11日，自如發(fā)布了《自如關(guān)于空氣檢測及治理工作情況的說明》中稱：9月1日，自如完成全國9城20603間首次出租房源的下架，并進(jìn)入空氣檢測及治理流程。

自如公關(guān)許修梅在接受《法人》記者采訪時(shí)表示：“近期，自如將公布空氣質(zhì)量檢測工作的最近進(jìn)展。”

在最新的自如公告中，自如表示，空氣質(zhì)量問題是一個(gè)行業(yè)性的，覆蓋產(chǎn)業(yè)鏈的復(fù)雜問題。在尋求到系統(tǒng)性解決方案之前，自如進(jìn)一步承諾，9月24日開始，所有首次出租房源，配置完成后，必須同時(shí)滿足空氣質(zhì)量經(jīng)權(quán)威機(jī)構(gòu)檢測合格且空置30天以上才能上架出租。

她進(jìn)一步說：“自如會積極接收用戶反饋的聲音，承擔(dān)責(zé)任，努力尋求科學(xué)有效的解決方案。8月底，自如暫停全國所有首次出租房源的預(yù)訂簽約工作，全部匹配CMA認(rèn)證機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格后再行上架。未來所有新增房源都將100%檢測合格后上架出租，并在自如app展示檢測合格報(bào)告。目前，自如是租賃行業(yè)唯一一家做出此承諾的企業(yè)。如果6月1日后入住的客戶提出空氣質(zhì)量問題，我們也提供免費(fèi)退換租，或者贈送空氣凈化器一臺。”

針對現(xiàn)下租賃公寓多發(fā)的現(xiàn)狀，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《法人》記者采訪時(shí)表示，甲醛超標(biāo)，實(shí)際上是一個(gè)建材綠色和空氣環(huán)保方面的問題。而且嚴(yán)重的會引起頭暈、嘔吐等現(xiàn)象。最直接的影響就是，入住者對于此類裝修租賃住房的空氣會有抵觸心理。所以此類問題其實(shí)是需要積極應(yīng)對的。

他進(jìn)一步說：“當(dāng)前租賃公寓暴露出的環(huán)境問題，也說明裝修過程中其實(shí)也是要注意各類新的問題，比如要防范此類裝修中趕工期而出現(xiàn)的新問題。另外很關(guān)鍵的一點(diǎn)是，未來租賃方面的相關(guān)問題需要積極做管控，尤其是長租公寓企業(yè)自己應(yīng)該比較自覺地去整改。”

諸多行業(yè)矛盾點(diǎn)待解

對于自如等出租公寓與傳統(tǒng)租賃業(yè)的區(qū)別，自如公關(guān)許修梅在接受《法人》雜志采訪時(shí)表示，不同于傳統(tǒng)租賃行業(yè)，基于互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)不斷升級產(chǎn)品和服務(wù)，自如致力于為都市青年提供高品質(zhì)的居住產(chǎn)品和生活服務(wù)，為客戶提供的是資產(chǎn)管理服務(wù)。

長租公寓類產(chǎn)品根據(jù)用戶需求打造了覆蓋租住生活全場景的高品質(zhì)居住生活產(chǎn)品，并在app、PC、微信全渠道實(shí)現(xiàn)租房、服務(wù)、社區(qū)的O2O閉環(huán)，實(shí)現(xiàn)找房、簽約到入住全流程100%在線化，省去了傳統(tǒng)租房模式的所有中間冗余環(huán)節(jié)，重構(gòu)了居住市場格局。

相關(guān)資料顯示，自如旗下產(chǎn)品覆蓋了租住生活全場景，共有自如友家、自如整租、自如寓、自如三居、自如精選、自如豪宅六類長租產(chǎn)品，和自如驛、自如民宿兩類旅居產(chǎn)品同時(shí)提供租期內(nèi)的保潔、專業(yè)維修、搬家及自如優(yōu)品等多項(xiàng)O2O生活服務(wù)。

作為提供居住民生服務(wù)的行業(yè)，在凈利潤上需要有所克制，這是一個(gè)需要長期耕作的低毛利行業(yè)，通過規(guī)模化和相對穩(wěn)定的高出租率來支持企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。因此，長租公寓必定面臨品質(zhì)關(guān)、規(guī)模關(guān)、增值服務(wù)關(guān)三大關(guān)卡。

“目前，市場上自如公寓房存在諸多不合法問題，總結(jié)起來常見問題有三類。”北京市律師協(xié)會物業(yè)管理法律專業(yè)委員會副秘書長、北京金訴律師事務(wù)所首席律師王佳紅在接受《法人》記者采訪時(shí)說。

第一，裝修問題。自如公司一般把整個(gè)房屋承租過來進(jìn)行簡單的裝修（裝修材料、用料要求不嚴(yán)、多數(shù)不合規(guī)），然后立即將房屋出租出去，極有可能室內(nèi)甲醛超標(biāo)，事實(shí)上現(xiàn)在很多租戶都委托檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測，檢測結(jié)果也是甲醛超標(biāo)，這說明自如公司交付的房屋嚴(yán)重危害居住者的人身健康。

第二，租金支付方面存在“被貸款”的情形。最近市場上炒得特別熱的租房貸，是很多類似自如這樣的公司都采取的一種金融貸款模式，即租戶可以通過銀行貸款的方式支付房屋租金，但很多經(jīng)紀(jì)人員往往不向租客告知貸款的模式，從而導(dǎo)致租客根本不知道自己貸款的事實(shí)；或者強(qiáng)制要求租客采取貸款的模式，否則會增加租金或者增加押金，使得租客不得不采取租房貸的模式。

第三，擅自打隔斷。對于房屋的正常居住使用造成影響。很多自如公司，從房主處承租了房子以后，為了提升出租率和出租空間，擅自打隔斷，實(shí)際上這是嚴(yán)重的違規(guī)行為。很多租客，由于自如公司擅自打隔斷，導(dǎo)致政府責(zé)令拆除恢復(fù)原狀，從而導(dǎo)致租客無法繼續(xù)租賃房屋，從而發(fā)生租賃糾紛。

投資冒進(jìn)色彩濃

在王佳紅看來，長租公寓出現(xiàn)質(zhì)量問題一般分為兩類：一類是房屋本身的質(zhì)量問題，一類是房屋空氣質(zhì)量問題。房屋本身的質(zhì)量問題主要是指房屋漏水、漏雨、水管堵塞等等，這類問題產(chǎn)生的原因多數(shù)是房屋的自然老化或者是人為使用導(dǎo)致。還有一類是房屋空氣質(zhì)量問題，比如甲醛超標(biāo)，這種問題產(chǎn)生的原因一般是中介將房主的房屋租賃過來進(jìn)行裝修改造，配備家具家電，為了追求利潤，所以快速裝修，快速出租，但是這個(gè)過程中建材質(zhì)量經(jīng)常存在隱患，因此經(jīng)常甲醛超標(biāo)。

嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)對《法人》記者分析道，長租公寓成為當(dāng)前租賃市場中的一個(gè)重要代表。對于此類長租公寓來說，質(zhì)量問題多，也說明類似投資存在一定的冒進(jìn)色彩，未來還是需要積極做規(guī)范，防范無序競爭。

艾媒咨詢在一份輿情分析中分析指出，新的商業(yè)模式出現(xiàn)時(shí)，各路資本蜂擁投入某一行業(yè)里，令競爭過于激烈。為追逐利益最大化，資本方往往漠視消費(fèi)者的健康甚至生命，導(dǎo)致企業(yè)的負(fù)面問題頻發(fā)。

然而，部分企業(yè)存在僥幸心理，在不斷觸犯消費(fèi)者紅線的同時(shí)并不妥善處理問題，甚至任由輿情爆發(fā)。一旦負(fù)面輿情被引爆，失去公眾信任企業(yè)要挽救自己的形象和品牌聲譽(yù)往往需要付出沉重代價(jià)。

對于權(quán)益受到損害的承租者，王佳紅進(jìn)一步對《法人》記者說：“租賃者遭遇甲醛房，有權(quán)要求賠償。法律依據(jù)主要是《合同法》第62條和第107條。”

《合同法》第62條規(guī)定：當(dāng)事人就質(zhì)量要求不明確的，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行。在實(shí)踐中，租賃雙方通常在簽署租賃合同的時(shí)候，對于室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是沒有約定的，在沒有約定的情況下應(yīng)該適用國家標(biāo)準(zhǔn)。所以，甲醛含量的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該以國家標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。一旦租賃者經(jīng)過證實(shí)，室內(nèi)甲醛確實(shí)超標(biāo)，違反國家標(biāo)準(zhǔn)，出租方就要承擔(dān)違約責(zé)任。

出租方必須要保證提供的房屋符合空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，才能符合房屋的正常居住使用條件

《合同法》第107條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

王佳紅對《法人》記者進(jìn)一步解釋道，最近，國家剛剛出臺的《電子商務(wù)法》對于這類糾紛也有很多啟示作用。例如，租賃者若是通過網(wǎng)絡(luò)中介平臺租賃的房屋，那么根據(jù)《電子商務(wù)法》第三十八條“電子商務(wù)平臺經(jīng)營者知道或者應(yīng)當(dāng)知道平臺內(nèi)經(jīng)營者銷售的商品或者提供的服務(wù)不符合保障人身、財(cái)產(chǎn)安全的要求，或者有其他侵害消費(fèi)者合法權(quán)益行為，未采取必要措施的，依法與該平臺內(nèi)經(jīng)營者承擔(dān)連帶責(zé)任”的規(guī)定，網(wǎng)絡(luò)平臺也要承擔(dān)連帶責(zé)任。

“個(gè)人認(rèn)為，在租賃者確實(shí)有證據(jù)證明所租賃的房屋甲醛超標(biāo)，且能證明自己損失客觀存在的，自如公司應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。”針對租客如何維權(quán)的問題，王佳紅對《法人》記者強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)下，自如公司籠統(tǒng)的處理方式是“只退租、無賠償”，既違反法律的規(guī)定，也違反合同的約定，更不能讓租賃者信服，對于其他的租賃者來說更無法建立誠信。

王佳紅認(rèn)為，自如作為大型的房屋租賃機(jī)構(gòu)，應(yīng)該建立自己的誠信機(jī)制，應(yīng)該規(guī)范自己的出租行為，更應(yīng)該對租賃者的人身權(quán)益負(fù)責(zé)。只有拿出負(fù)責(zé)任的態(tài)度和實(shí)際的行動，才能樹立更好的口碑。

她進(jìn)一步說：“租房者盡量搜集相關(guān)的證據(jù)，包括空氣污染的質(zhì)量、自己受損失的證據(jù)，做好準(zhǔn)備后可以通過訴訟的方式維護(hù)自己的權(quán)益。當(dāng)然，也可以通過向相關(guān)政府部門申請查處的方式維權(quán)，要求政府部門對自如機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管。”

嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)對《法人》記者說：“從租客角度看，住房首先要考慮和就業(yè)地點(diǎn)的距離問題。同時(shí)對于此類房源來說，若是裝修不久，建議放棄，畢竟入住以后確實(shí)是有問題的。”

新規(guī)范將有利市場規(guī)制

關(guān)于目前法律法規(guī)中，對于出租房屋檢測的相關(guān)規(guī)定以及長租公寓的監(jiān)管措施是否到位的問題，王佳紅對《法人》記者解釋道：“目前法律規(guī)定中，對于室內(nèi)空氣質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)已有規(guī)定，比如《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB／T18883-2002，但是對于出租的房屋檢測沒有特別的規(guī)定。”

“雖然沒有規(guī)定，但是出租方必須要保證提供的房屋符合空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，才能符合房屋的正常居住使用條件。就目前的情況下，長租公寓監(jiān)管措施并不到位，尤其是對于環(huán)境污染、空氣質(zhì)量等并沒有明確的規(guī)定，對于打隔斷等也沒有強(qiáng)制、細(xì)致和可操作的監(jiān)管措施。”王佳紅對《法人》記者強(qiáng)調(diào)。

規(guī)程制定再詳細(xì)，最終也需要強(qiáng)制有力的監(jiān)管

她進(jìn)一步說：“經(jīng)住建部批準(zhǔn)的《租賃式住房裝配技術(shù)規(guī)程》正在制定，將于明年上半年公布并實(shí)行。由于《租賃式住房裝配技術(shù)規(guī)程》屬于行業(yè)規(guī)范，會有利于整個(gè)租賃市場的健康發(fā)展，也能更好地給予承租人權(quán)利的保護(hù)。”

她強(qiáng)調(diào)：“所以，我認(rèn)為，第一，規(guī)程的制定要盡量具體、細(xì)致，更要具有可操作性。”例如：長租公寓的空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要達(dá)到什么程度，要符合國家的具體什么標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)樵诳諝赓|(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定上，有兩種規(guī)范：一種是國家的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，一種是國家的推薦性標(biāo)準(zhǔn)，那么長租公寓具體要符合哪個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，希望在規(guī)程中予以明確，不要扯皮。

“第二，規(guī)程制定再詳細(xì)，最終也需要強(qiáng)制有力的監(jiān)管，建議政府部門除了出臺規(guī)程本身，還要明確違反規(guī)程的處罰措施，例如，違反規(guī)程將如何處罰、如何處理。若是沒有處罰措施，再好的規(guī)程也無法解決現(xiàn)有的問題。”王佳紅對《法人》記者進(jìn)一步解釋。

就行業(yè)從業(yè)者來說，在嚴(yán)躍進(jìn)看來，從合規(guī)經(jīng)營角度，未來需要積極進(jìn)行新的規(guī)劃。尤其是要給予評級的概念。部分房源若是有較好的項(xiàng)目等級劃分，那么未來質(zhì)量問題可以受到管控，市場壓力也不會太大。

王佳紅則對《法人》記者說：“對于尚未出租的房屋，建議企業(yè)盡快檢測空氣污染是否超出國家標(biāo)準(zhǔn)，若是超出標(biāo)準(zhǔn)，要盡快整改，在整改之前杜絕出租；對于已經(jīng)出租的房屋，若是租客已經(jīng)檢測空氣污染超標(biāo)的，建議企業(yè)拿出解決問題的態(tài)度，賠償已經(jīng)發(fā)生的損失，畢竟人的生命高于一切。”

艾媒咨詢亦在輿情分析中強(qiáng)調(diào)：“長租公寓行業(yè)需要回歸消費(fèi)者初心。”首先，迎合政策和市場需求的長租公寓，在資本追捧下高速發(fā)展，成為新的風(fēng)口，但近期眾多問題的集中暴露警示著這個(gè)行業(yè)部分企業(yè)的發(fā)展模式需要及時(shí)糾偏，并自我檢討，怎樣回歸消費(fèi)者創(chuàng)造信心美好居住環(huán)境這個(gè)初心。

其次，長租公寓行業(yè)應(yīng)該盡快建立住房租賃信息服務(wù)平臺，為消費(fèi)者提供真實(shí)透明的租房信息，并推動制度建設(shè)，加強(qiáng)行業(yè)引導(dǎo)，其實(shí)把消費(fèi)者權(quán)益放在第一位，保障消費(fèi)者的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)，暢通維權(quán)救濟(jì)渠道。

“建議企業(yè)規(guī)范自己的行為，在租賃合同中約定空氣質(zhì)量污染將要承擔(dān)的責(zé)任，以此來帶動整個(gè)行業(yè)的良性發(fā)展。企業(yè)要想百年長青，就得誠信第一，在百姓心中建立良好的口碑。” 王佳紅最后對《法人》記者強(qiáng)調(diào)。