信托公司如何做好司法評估拍賣

吳大平

信托公司等金融機構在生產經營過程中，出現一些項目風險在所難免，一旦出現項目風險，還款的第一來源被阻斷，就需要通過訴訟、仲裁、強制公證、司法確認等法律措施對項目風險進行司法處置，特別是進入司法執行階段，需要對借款合同項下質押的股權、債權、抵押房屋、土地、在建工程進行司法處置（本文重點以房地產為例），而司法評估、拍賣工作就成了資產處置工作的重中之重，司法評估、拍賣工作做得好不好，將決定信托財產委托人財產是否能夠兌付、國有資產是否順利收回。那么在是否評估和拍賣中，作為案件執行申請人又可以做些什么？有哪些實務要點呢？

一、我國司法拍賣成功率較低的現狀要求信托公司在項目評估拍賣中要有所作為

據山東省高院公布的數據，2016年上半年山東省法院拍賣成交率為23.37%，其中，網絡拍賣的成交率為30.55%，傳統拍賣的成交率僅為18.71%，也就說司法拍賣的不成功率接近80%。而導致成交率過低的原因是多方面的，比如拍賣途徑的閉塞，2017年1月前是傳統拍賣，潛在買家與拍賣法院之間的信息不對稱；司法評估一拍作價不科學可能導致司法一拍流于形式；稅費負擔及可能的功課做得不到家，到更名時才發現法拍房遠遠高于市場價。據網載：深圳法院拍房151萬元買房要付90萬元稅費！這些因素可能導致買受人保守。成功率這么低的拍賣，需要執行申請人在司法評估、拍賣階段做好輔助配合工作，為標的資產的成功處置做好工作。

二、評估工作重點在“估”，執行申請人要在“估”字上下功夫

執行申請人和被申請人原則上是通過法院技術室搖號產生具有司法評估資質的機構進行評估。房地產司法評估結果對各方當事人的利益將產生重大影響，盡管司法評估有一套完整的標準，但不同的人，不同的評估方法，其結果可能會有較大出入。目前主要有成本法、市場比較法等多種方法，成本法中又分為建設時成本和評估時成本，市場比較法中比較對象的選擇不同，其結果也可能大相徑庭，俗稱“失之毫厘，謬以千里”。又比如已經開發的土地可以按照成本價評估，沒有開發的土地可以按市場價評估，同一種方法由于關注的重點和視角不一樣，也可能出現一個較大的幅度，是取高值，還是取低值，都是各方關注的重點。信托公司絕不能冷眼旁觀、聽天由命，要主動介入評估的輔助工作，充分與評估機構和法院進行溝通，將評估價最終鎖定在符合相關法律規定范圍內貼近評估標的物真實價值的低價區間，為成功拍賣奠定堅實的價格基礎。

三、起拍價的確定，是司法拍賣成功落槌的關鍵

依據2005年《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第八條第二款：“人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的百分之八十；如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十”。依據規定，房產、土地等資產的拍賣，如果做到最低保留價可以達到51.2%（80%*80%*80%）。也就說一拍做到評估價的80%，二拍做到一拍價保留價的80%，三拍做到二拍保留價的80%。依據2009年《最高人民法院關于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規定》第十三條：“拍賣財產經過評估的，評估價即為第一次拍賣的保留價；未作評估的，保留價由人民法院參照市價確定，并應當征詢有關當事人的意見”。依據該規定，評估拍賣做到最低保留價僅能達到64%（80%*80%）。

隨著BAT的快速普及與發展，線下拍賣的局限性已經越來越突出，網絡拍賣成為司法拍賣重要趨勢，可以確保最大范圍內的公平公正，避免司法腐敗。2016年8月2日最高院公布了《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》，2017年1月1日實施，依據該規定第十條和第十七條的內容，網上司法拍賣一拍保留價可以是評估價的70%，一拍失敗后，再次拍賣的起拍價降價幅度不得超過前次起拍價的百分之二十。即新規定施行后，司法拍賣的最低保留價可以達到56%（70%*80%）。

新規實行以來，較2009年施行的《最高人民法院關于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規定》拍賣起點有所降低，但在司法實踐中各地法院都有自己的內部規定，真正要做到最高院規定的網拍最低保留價還有很多難度，除非拍賣標的物評估價格過高，或者標的物評估價格并不高但整體拍賣中的總價過高，采取一事一辦的方式請示匯報。這就需要信托公司下功夫，對評估拍賣的成功率有個整體認識，最后作出符合邏輯的預期結論，如果認為拍賣可能不成功，就要向法院書面申請，做保留價時，就要盡可能靠近評估價的56%。

司法實踐中，很多執行申請人對司法評估拍賣規則并不了然，甚至全部交給委托律師去做，而有些律師是生手，或者是熟手但不負責任，在通過一拍、再拍、變賣后，其后果就是抵押財產或查封的資產賣不出去，要么抵債給執行申請人，成為燙手的山芋，要么依據規則對抵押物進行解封成為看得見摸不著的資產。信托公司應委派懂行的、負責任的專業律師或內部專業人員提前介入司法評估拍賣，做好輔助協調工作，這是眾多司法評估拍賣成功的必然。

四、進行稅收籌劃，降低交易成本，確保信托公司財產保值增值

稅收籌劃的始端即是評估和拍賣。例如：2017年新規實行前，某金融公司有一塊抵押土地進行拍賣，評估價為1億元，一拍保留價是評估價，二拍保留價降低為評估價的80%，三拍保留價確定為二拍保留價的95%（評估價的76%），即三拍價為7600余萬元，一二三拍都流拍了，變賣階段亦無人報名，只有金融公司自己受償，通過查詢和咨詢，如果自己受償，僅僅土地增值稅就需要支付近4000萬元！實際受償金額為3600萬元左右（7600萬元-4000萬元），大大低于某金融公司預期，再行處置，其成本價就變成了7600萬元+4000萬元=11600萬元，這個價格已經高于評估價的1億元，甚至已經高出市場價格，除非將來房地產價格猛漲，只能砸在某金融公司手里，或者降價出售，或者委托房產公司虧本繼續開發，哪一種方式都無法向該金融公司的股東交待。如果司法評估拍賣前做足功課，依法依規與司法評估中介機構進行溝通，在堅持公平公正的前提下，將評估價做到法定允許的最低幅度內，司法拍賣時與執行法院充分溝通，保留價在一、二拍時就有所考究，將三拍價降到接近64%，即6400余萬元，后期拍賣成功的幾率將極為順利，并且土地增值稅也將大幅度降低。

五、熟悉網絡拍賣規則，將網絡拍賣的價格做到靠近法定范圍內的最低保留價

2017年1月1日施行的《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》出臺后，規定了司法拍賣網上拍賣優先原則，對法律、行政法規和司法解釋規定必須通過其他途徑處置或不宜采取網拍拍賣方式處置的，報經執行法院院領導審批后可采用委托拍賣方式或其他方式對涉案財產進行變價。網絡拍賣具有公開透明、便捷高效、成本低廉、廣泛參與等優勢，解決了傳統拍賣模式中存在的不少問題。該規定第十條明確起拍價為不低于評估價的70%，實現增量拍賣，第二十六條明確“再次拍賣的起拍價降價幅度不得超過前次起拍價的百分之二十”。也就說司法拍賣過程中，通過一拍和再拍，拍賣物的保留價的最低可達到評估價的56%（70%*80%），最高院的這個新的規定，進一步降低最低保留價，減少拍賣次數，其目的也是增加司法拍賣的成功率。

六、選擇有利于司法拍賣成功的平臺，為司法拍賣競買人提供更多選擇標準

依據最高人民法院《最高人民法院關于認真學習貫徹適用<最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定>的通知》第二條第三款的規定，最高人民法院將淘寶網、京東網、人民法院訴訟資產網、公拍網和中國拍賣行業協會網納入首批公布的網絡服務提供者名單庫。地方各級人民法院在工作中切實保障申請執行人從全國網絡服務提供者名單庫中自主選擇平臺進行網絡司法拍賣的權利，并且選擇平臺需要在執行立案階段就要確定。這些網絡拍賣平臺都是最高法院反復評審確定的，案件執行申請人要根據拍賣財產的特點，拍賣財產所在地人們上網購物平臺的選擇頻率，各網絡拍賣平臺提供服務的水平，當地潛在參與司法競買人的個性關注點等多種因素綜合考慮，一般說來淘寶網、公拍網等大眾知悉度較高，交易也更頻繁。

“外行看熱鬧，內行看門道”。司法評估拍賣是法院執行過程中的一個小的環節，最高法院設置司法評估拍賣的規則也是追求公平公正，但細究起來司法評估拍賣門道很多，實踐中的技術性問題也不少，筆者站在債權人的視角，結合工作實際，僅作拋磚引玉，希望法律同仁批評指正。

（作者單位：中鐵信托有限責任公司）