基于優化擴散指數模型對重慶市房地產價格波動的探討

【摘 要】 本文利用重慶市2004年-2016年的房地產產業相關統計數據，運用優化的擴散指數模型，對重慶市房地產價格的波動進行了實證分析，分析結果表明，近幾年重慶市房地產價格不斷攀升，預測未來幾年重慶市房地產價格還將繼續穩中有升，導致房地產價格波動的原因涉及土地供給、政府政策、消費者自用與投資（投機）、開發商人為操作等宏、微觀因素，建議政府完善土地市場調節機制、出臺政策措施打擊非法炒房、完善經濟適用房、廉租房供應體系。

【關鍵詞】 房地產價格波動 優化擴散指數 土地市場調節

引 言

房地產業一直廣泛受到社會各界的關注。其中房地產價格是最具標志性，最具新引力的因素。我國絕大多數地區近十幾年來房地產價格不斷攀升，從2010 年以來，我國政府先后采取了一系列政策措施來調節房地產價格，減緩房地產市場投資過熱現象，但調節效果不佳。對房地產市場價格波動的探討，不僅關乎房地產投資成敗，更關政府乎宏觀政策調控的成敗。

重慶市是長江上游地區的經濟、金融、航運和商貿物流中心，是“一帶一路”和長江經濟帶的重要聯結點。目前重慶市經濟保持一個高速發展，GDP增速連續保持各省前列，兩江新區的的創立更是給重慶市的發展帶來空前的機遇。面對重慶市大好發展前景，針對重慶市目前房地產業的現狀，政府對房地產業宏觀調控的使命和責任越來越大，如何正確的引導房地產商進行正確的投資，以保證國民經濟協調、穩定發展，人們生活水平顯著提高就成為了一個不可忽視的問題。

1 相關文獻綜述

17世紀末，古典經濟學家威廉第一個創造了房地產產業發展研究。他提出了差級地租的概念并且第一次使用差級地租.Clemen，R（1996）認為導致房地產供給和需求的價格波動在于住房空置率，國家貨幣政策、就業水平、人口結構和趨勢。Kim（2005）研究韓國房地產市場時，得出結論高土地價格是使得房地產價格上漲的主要原因之一。Glenn（2007）的研究表明澳大利亞在過去15年內，影響房地產價格上升的因素主要有人口、抵押貸款率和通貨膨脹等。Miles（2009）對1959-2007年美國房地產投資和宏觀經濟之間的關系進行了實證檢驗，結果表明房地產投資不僅帶動非房地產投資的增加，還拉動了消費水平的上升。

王嚇忠（2002）認為房地產建設成本的提高是住宅價格上漲的主要因素。胡睿憲（2003）指出“房地產市場價格的形成原因，不外乎成本推動和需求拉動，需求控制政策暫時很難成為政府的調控手段。政府的重點要落在成本控制上”。劉清華（2010）在重慶市房地產價格影響因素研究及實證分析中，從房地產供需、經濟、社會、政策等角度分析影響房地產價格的因素，利用重慶市 1998-2008 年的數據對重慶市房地產價格進行實證分析，得出影響房地產價格的12個易于量化的因素中，排在前三位的依次為土地交易價格指數、城鎮居民可支配收入、城鎮人口，對重慶市房地產價格的影響最大的因素是土地銷售價格指數。張同龍（2011）對中國1998-2009年房價和地價關系進行實證分析，表明房價和地價間存在長期均衡關系，房價是地價的格蘭杰原因。

2 優化擴散指數法與構建房地產價格波動指標體系

2.1優化擴散指數法

擴散指數（DI）是研究經濟周期波動的基本方法。任何經濟變量本身的波動并不代表整個房地產行業的波動過程。擴散指數的定義是一定時間段內擴增序列數量占該組中有效序列數量的百分比。

2.2構建房地產價格波動指標體系

1.指標體系的設計原則

指數選擇是否正確與房地產市場波動綜合指數模型的準確性直接相關，在選擇房地產周期波動指標時要注意以下幾點：（1）經濟意義（2）統計數據的充分性，可比性；（3）循環方向的一致性；（4）序列的平滑性 （5）可操作性.

2.指標的選擇

我們選取了11項房地產行業指標構建房地產價格波動指標體系。

（1）房地產業總量指標（房地產行業增加值）。房地產業總量指標主要反映房地產業綜合運行狀態，房地產業增加值能夠較好地反映房地產業綜合運行狀態，是分析房地產周期波動最為重要的指標。

（2）房地產投資類指標（房地產開發投資額、房地產企業實現利潤、住宅投資額）。投資因素在房地產業發展中具有十分突出的作用，從房地產投資波動中可以直接觀察到房地產周期波動趨勢。

（3）房地產生產類指標（商品房施工面積、商品房竣工面積）。房地產生產類指標主要反映房地產生產中的規模和狀態。

（4）房地產交易類指標（商品房銷售面積、商品房空置面積）。房地產交易類指標主要反映和描述房地產市場狀況，房地產交易類可用來反映房地產供求關系的不平衡程度。

（5）房地產融資渠道指標（房地產開發企業貸款、房地產開發企業自籌資金）。房地產開發企業貸款與自籌資金兩項指標能反映出房地產企業的成熟度、對市場的判斷等影響因素。

（6）房地產價格類指標（商品房實際銷售平均價格）。除去通貨膨脹的影響，價格的波動最能反映出市場的供求狀況。利用現有房地產價格類指數，可以用來反映房地產經濟運行過程中的價格變動情況。

3各項擴散指標權重的賦值

指標體系中如何確定各項指標的權重是一個關鍵問題，我們選取的11項指標值所占的權重值都不同。本文將采用層次分析法分別從定量、定性兩個角度來確定每個指標的權重，同時分析各指標對總指標的影響。本文以重慶市房地產價格波動指標作為總體目標（A），六大要素（F）之間的相對重要性通過專家評判構造矩陣如下（表1）：

根據表1和確定各項指標權重的步驟，計算得到各類二級指標以及各類三級指標權重值如下所示。

房地產業年生產總值（I1）權重為1。房地產業開發投資（I2）房地產企業年實現利潤（I3）住宅投資（I4）權重分別為0.43，0.33，0.24。商品房施工面積（I5）商品房竣工面積（I6）權重分別為0.5，0.5。商品房銷售面積（I7）商品房空置面積（I8）權重分別為0.5，0.5。房地產開發企業貸款（I9）房地產開發企業自籌資金（I10）權重分別為0.4，0.6。商品房實際銷售平均價格（I11）權重為1

4 基于優化的擴散指數法（ODI）對重慶市房地產價格波動的實證研究

4.1數據選取

本文中統計均數據來自重慶市歷年統計年鑒，截取2004-2016年重慶市統計年鑒中房地產行業增加值，房地產開發投資額、房地產開發企業自籌資金等11項指標數據。

4.2重慶市房地產價格波動趨勢圖

重慶市房地產價格波動的基本軌跡和特征分析根據上述的算法以及數據的完整性，我們選取11個指標以2004-2016年數據的環比增長率作為研究對象，結合重慶市房地產經濟運行特征選取偏好指數=[1.2，0.6，0.6，0.6，0.6，0.6，0.6，0.6，0.6，0.6，0.6，0.6，0.6，0.6]運用stata軟件與Excel軟件計算得到重慶市2004-2016年優化ODI=[0.24，-0.12，-0.25，-0.09，-0.20，0.14，0.26，0.29，0.31，0.24，0.32，0.35，0.45]。并繪出圖3中的趨勢圖。

5 重慶市房地產價格波動分析及政策建議

5.1重慶市房地產價格波動分析

通過重慶市房地產價格波動趨勢圖，我們可以看到從2011年開始重慶市房地產業開始持續升溫，房地產價格開始明顯攀升，2016年后維持在一個中高位運行、穩中有升的高漲階段。總結得出目前重慶市房地產市場存在的問題主要包括：房價仍然上漲較快，一些地區房地產價格明顯偏高，小戶型普通商品住房開發量比較小，住房保障制度還不完善，市場供應體系、房地產市場調控體系還不完善。

重慶市房地產價格波動的原因涉及土地供給、政府政策、消費者自用與投資（投機）、開發商人為操作等宏、微觀因素。調控房地產市場關鍵是調控房地產價格，作為房地產產品供給者的開發商，在土地資源本就匱乏的情況下，高價買地后囤積土地、分期開發、分期銷售，從而進一步制造人為的供應緊張態勢。而隨著重慶市的經濟持續繁榮，發展速度不斷加快，重慶市龐大人口基數下積累了相當一部分擁有強大資金實力的參與者，這些因素都導致房價持續攀升，并且根據走勢圖預測在未來一段時間，重慶市房地產市場還將面臨一個房價升溫的階段。

5.2政策建議

基于以上的分析，我們對政府政策調控提出以下建議：

第一，建立土地市場價格雙向調節機制，政府加大在土地供應結構調控力度，避免開發商大量囤積土地行為，通過調節土地供應與需求，從而協調房價。

第二，大力規范房地產市場，政府完善房地產市場信息公開制度，加強相關信息的公開透度，及時向公眾發布房地產業相關信息并進行權威解讀，嚴厲打擊非法炒房行為，正確引導居民的住宅消費觀念。

第三，完善經濟適用住房的供應體系。

第四，建立房地產預警預報系統。能夠及時、準確、全面地采集房地產產業各種動態數據，準確對房地產市場狀況和發展趨勢做出準確預報。

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作者簡介：馬鈺奇 男，漢族，重慶工商大學產業經濟學研究生 研究方：產業結構與布局。