中車永濟“三供一業”物業管理移交工程初步設計

張 琨

(山西晉設拓凡建筑設計咨詢有限公司，山西 太原 030013)

永濟電機廠對職工家屬區物業管理進行分離移交,剝離國有企業辦社會職能；對相關設備設施進行必要的維修改造，達到城市基礎設施的平均水平；改造完成后交由原物業公司管理，提檔升級職工家屬生活水平，全面推進國有企業職工家屬區“三供一業”物業管理分離移交工作平穩順利進行。

1 工程概況

電機廠小區位于永濟市,分為老區和新區兩個住宅小區，老區項目基地南臨中山街。新區項目基地東側為河東大道。小區老區總戶數4 602戶。老區共布置109棟住宅樓，還包括電機賓館、電機醫院、電機小學、幼兒園、游泳館、物業、商業等公共建筑。新區總戶數1 025戶。新區共布置37棟住宅樓，還包括幼兒園、物業及俱樂部等公共建筑。

項目提出背景：

根據《關于印發《運城市國有企業家屬區“三供一業”移交和預算標準》的通知》(運分離辦[2017]3號)等文件精神，永濟電機廠對職工家屬區物業管理進行分離移交,剝離國有企業辦社會職能。

2 工程設計主要依據

1)工程建設有關文件。

a.可行性報告(方案)批準文件。

b.《永濟市城市總體規劃文本》(2010—2020年)。

c.永濟市住房保障和城鄉建設管理局提供的場地地形圖。

d.國家現行的有關設計規范、規程以及當地的地方標準和規定。

2)建設地址。

永濟電機廠職工家屬區(老區、新區)。

3 工程建設規模及內容

建設規模：本次維修改造共涉及住戶5 627戶，其中:老區4 602戶，新區1 025戶。

設計范圍：物業管理用房維修改造、基礎設施維修改造、綠化文化休閑設施、公共設施維修改造、技防工程等。

4 室外工程維修改造

該項目室外工程維修改造部位主要為道路、花園、綠化、化糞池、圍墻、管線工程、路燈、監控、中心水池等。具體各部位改造要求如下：

道路：包含車行道、人行道、消防車道，改造原則為去除原面層，根據改造做法平整基層后重新鋪設面層。

花園：包含廣場裝鋪地、花架維修。廣場部分破損部位去除面層，根據改造做法平整基層后重新鋪設面層；本項目中花架由于建造時間較長，出現了開裂，露出內部鋼筋且露出部分出現銹蝕現象，存在很大安全隱患，本次改造對這些花架將進行拆除。

綠化：主要為老區拆除原有煤棚后空出的場地進行植草磚鋪裝。

化糞池：對原有化糞池進行清掏工作，并根據現場實際情況新增一處化糞池。

圍墻：新區原有的部分鐵藝圍墻中，裝飾鐵藝出現嚴重銹蝕，必須進行更換；老區及新區部分圍墻出現墻面破損及坍塌，存在一定安全隱患，必須對此進行拆除后重新建設。

管線工程：

1)雨污水管的維修改造,主要對老舊管線進行疏通及更換維修工作。

2)綠化用水管線維修,對新區原有綠化管線進行維修。

路燈：大部分路燈由于年久失修，急需進行整體的維修改造，建議根據目前小區特點，進行整體更換。應選擇目前技術先進，節能高效的符合小區建筑風格的新型燈具。本次設計原則為在單元入口處設墻燈，小區道路設高桿路燈。

監控：原有監控系統點位不足，且存在損壞現象，不能正常使用及保證小區安全。需重新設計，設計原則為在住宅兩端及小區主要路口及出入口處設置監控點位。

中心水池：新區中心水池投入使用時間較長，出現了滲漏現象，造成浪費現象且該水池水位較深，存在很大安全隱患，本次維修改造為在池底池壁上做防水處理，在沿池壁3 m范圍內，距水池控制水位下200加設鋼絲網片。

室外工程維修做法見表1。

表1 室外工程維修做法

4.1 其他維修改造

主要為小區內缺損的輔助設施的維修改造及消除小區內存在安全隱患的樹木等修剪等工作。具體如下：在小區入口及單元入口處增設文化宣傳設施及標志標識牌。維修更換小區石桌石凳、電動大門、垃圾箱垃圾桶、消防設施等。對小區內某些老化、枯死和過于密集的樹木進行了砍伐或修剪，消除安全隱患。在老區北入口處新增一處收費管理用房。

其他維修改造詳見表2。

4.2 現有建筑物維修改造

目前需進行維修改造的現有建筑有物業用房、公廁、大門管理用房、住宅等。總體改造原則為：

室內部分：保持原有建筑的平面布局，僅對老舊破損等部位面層進行修補及重新粉刷裝飾。

室外部分：立面：原則上按現狀涂裝色調重新粉刷本工程外立面，保持原有建筑風格及形態。屋面：修補更換防水層及更換雨水管。

經過對招標文件的解讀和對現場的踏勘，對兩個小區總體改造內容有了大概了解，現就根據改造內容提出針對性的改造方案，具體如下：

物業用房維修改造：兩個小區物業用房存在問題主要為墻地面破損，外立面也需要進行重新粉刷，具體改造部位為內墻面、樓地面、頂棚、踢腳、外墻等。

公廁：主要改造部位為內墻面、樓地面、頂棚、踢腳、外墻等。另外需根據實際情況更換潔具。小區入口用房：內墻面、地面、頂棚、踢腳、外墻等。

住宅：主要改造部位屋面、雨水管、外墻(滲漏部位)及樓梯間內墻面、頂棚、踢腳、欄桿、欄板等，還有單元門的維修。

自行車棚：更換屋面板及對支撐構件進行除銹粉刷處理。

建筑單體維修改造做法詳見表3。

表2 其他維修改造

表3 建筑單體維修改造做法

5 其他注意事項

1)現場放線后，應召集各有關專業單位到現場認定地下障礙，確定其準確位置并現場監護。施工中當給水管道與其他管道的平面排列及標高相互發生矛盾時，可按現場的實際情況酌情調整管道的敷設，調整原則為：小管讓大管；有壓管讓無壓管；新建管讓已建管；臨時管讓永久性管。

2)施工單位在施工過程中，應注意對周邊環境的保護，保證文明施工。

3)施工單位在施工前應對主要道路干線及路口處制定安全措施，并在溝槽兩側設置護欄或圍擋，夜間懸掛警示燈。

4)檢查井設計地面標高以園林為準。

5)本說明未詳盡之處，請按有關規定、規范執行。

6 分析與結論

以上工程按內容分離移交,改造內容必須堅持，既要達到改造標準，又要充分利舊、實現改造資金節約。堅持科學態度，積極采用新工藝、新技術、新材料，既要體現技術先進，經濟合理，又安全可靠,符合建設區域的經濟發展計劃和永濟城市建設發展要求。