旅居養老地產市場需求調查與發展對策

杜曉艷 王丹 王思朦 沈晉羽

[摘 要] 通過對國內外及揚州本地典型的旅居養老地產開發案例進行總結分析，界定了旅居養老地產的內涵，采用問卷調查法反映在揚州旅居老年人的居住現狀及居住需求，提出了發展揚州旅居養老地產的相關對策，即揚州市應充分發揮政府職能，尋求創新的融資模式，選址力求體現場景切換感，加強旅居養老配套設施建設，促進旅居養老轉型升級——開發旅居養老綜合體，推進旅居養老資源的深度整合。進而推進揚州市旅居養老產業發展。

[關鍵詞] 揚州；旅居養老地產；需求；對策

[中圖分類號] [文獻標識碼] A [文章編號] 1009-6043（2018）07-0066-02

隨著漸進式延遲退休年齡政策的實施、異地醫療費用結算和商業保險制度的日益完善，“旅居養老”作為一種時尚的生活方式，比傳統養老模式更能滿足健康活力型老年人的多元化養老需求。同時，從2015年開始，我國房企普遍出現“增收不增利”的現象。房地產市場并不單純是傳統房地產商品的修建和交易，隨著互聯網經濟時代的到來，還涉及到地產市場的新興領域。旅居養老地產就是在我國人口深度老齡化背景下誕生的新房地產細分市場，其市場前景十分廣闊。為此，本研究對揚州市旅居老年人的居住現狀及居住需求進行調查，揭示旅居養老地產市場的發展潛力，為推進揚州市旅居養老產業發展提供參考。

一、相關概念界定

（一）旅居養老

旅居養老應包括旅游、居住、養老三個方面，是老年人以尋求健康的老年生活方式為目的，在環境優美、氣候宜人的異地短期或長期居住，并參與到當地旅游、養老活動中，從而實現健康養老、快樂養老和文化養老[1]。旅居養老的實現必須具備一定的條件：首先，旅居養老面向低齡的健康老人。其次，旅居養老面向都市中生活條件較好，對養老需求較高的老年人。再次，旅居養老者在旅居地停留時間較長，一般大于一個月。

（二）養老地產

養老地產是集社會福利與商業運營于一體，以養老為主題，地產為載體，適老化設計為標準，服務為核心價值的新興地產形式。它是以住宅建設為基礎，以文化娛樂、生活照顧、健康護理、精神慰藉等服務為配套，復合了醫療服務、物業管理、項目研發、地產運營等多種業態的綜合性地產產品[2]。

（三）旅居養老地產

旅居養老地產是以城市旅游功能為依托、以商業開發為目的的養老住宅，并具有適合開展旅居養老活動的旅游資源、旅游基礎設施和其他相關條件。具體來說，就是為解決老齡人口休閑、居住、生活問題而設計的集住房、旅游、服務、醫療等為一體的復合地產項目，具有以下特點：選址的綜合性，設計的適老性，消費對象的特殊性，效益的多樣性。

二、揚州市旅居養老地產市場分析

（一）揚州市旅居養老地產市場供給分析

目前來揚州旅居養老的老年人選擇入住的地產產品形態以知名老年公寓、養老院等傳統項目為主，與養老產業的市場化和社會化嚴重脫節。隨著越來越多的活力老齡人口來揚州旅游消費、養生度假，對養老資源的數量和質量有了更高的要求，一些新型養老度假產品便應運而生。2016年，為順應當前養老產業的發展形勢，滿足人們對養老養生的廣泛需求，揚州在西郊捺山腳下建設石柱山國際康養城，該項目是揚州地區首個以“生態養老”為主題的養生產業項目，著力營造公園式康養居住模式，建設創新養老及全齡化住宅產品，配套醫療、護理、康復、健身、教育、商業、溫泉、度假、農場等，開創了比較純粹的旅居養老地產開發的先河，但仍然解決不了燃眉之急，市場供給一直處于短缺狀態，能夠滿足旅居老年消費者的需求并在體驗過程中真正滿意的產品更是鳳毛麟角。

（二）揚州市旅居養老地產市場需求分析

1.調查背景

本次調查基于以揚州市為旅居養老目的城市的前提，其客源市場主要面向長三角地區和江蘇省內老年人，部分來自北方大城市及東北地區。受資金和時間的限制，選擇了在揚州旅游和養老的外地老年人進行問卷調查，調查地點主要集中在部分揚州A級以上風景名勝區、度假酒店、養老公寓和知名養生養老度假基地。

（1）問卷設計。問卷涉及兩個方面：一是接受調查的老年人基本特征，包括性別、年齡、收入狀況、出行意愿等基本情況；二是老年人對旅居養老產品的需求。詳細問卷參見附錄部分。

（2）問卷發放。前往揚州各大景點、游憩場所、老年人公共活動場所投放問卷，共發放150份問卷，收回問卷123份，剔除無效問卷12份，最后獲得有效問卷111份，有效率達74%。

（3）樣本選擇。根據聯合國標準，結合旅居養老群體年齡特征，將老年人界點設為55歲，對55歲上調研地點的老年人進行調查分析。

2.調查總結分析

（1）人口特征分析

①參與調查的老人中，男性人數略多于女性，由此可見男性老人更愿意外出休閑旅游；55-74歲年齡階段的老人外出活動更為頻繁，筆者推測其原因是由于該階段老人退休不久，且身體狀況良好，更愿意走出去體驗不同的生活。

②老人的經濟狀況決定了老人進行各項活動的可行性。據調查，老人的收入水平較前有明顯提高，61.5%的老人表示收入有結余。

③老人對外出休閑旅游有較為強烈的意愿，且他們的出游動機主要集中于療養保健、休閑娛樂、探親訪友等。其中以療養保健為目的的出行老人高達31.27%。

④老人進行休閑活動的停留時間不等，停留9天以上的老人多為自主需求的出行，且人數達到25.04%。

由上分析可知，老人擁有較好的身體條件、經濟基礎，且出行意愿強烈，愿意在外停留較長時間進行休閑旅游活動，這為開發旅居養老產品提供了可能。

（2）產品需求分析

①老人對旅居養老產品更關注其醫療保健、服務人員對老人的生活照料、休閑娛樂、文化活動等功能，由此可見，旅居養老產品在設計時應該注重其功能的多樣性。如醫護人員的配備、周圍醫療點的通達性、休閑娛樂設施的全面性、周圍景區的鄰近度、環境舒適度、購物條件便捷度等。

②周圍景區的類型也會決定老人是否來此旅居養老，大多數老人會選擇自然景區、文史類景點、鄉村田園等地區進行旅居養老活動。老人能像當地居民一樣進行日常活動，多數老人希望將旅居養老地選擇在距離原居住地或子女居住地較近的地區，以便于親情溝通。

③多數老人雖表示收入有結余，但由于老人傳統的消費觀念，決定了老人在旅居養老上的花費有一定標準。據調查，多數老人能夠接受1000-2000元的月平均收費標準。

由此分析可看出，老人對旅居養老產品保持比較包容的態度。只要旅居養老產品內部功能能夠滿足老人的日常生活、旅游、養老等各方面需求，且其收費水平、距離等因素在老人能夠接受的程度以內，就較為容易被老人接受。

三、揚州市旅居養老地產市場發展對策

（一）充分發揮政府職能

政府牽頭，制定旅居養老發展的相關政策。加快醫療制度改革，促進醫養結合和異地醫保結算，為旅居養老者異地就醫提供便利；制定稅費減免政策，對于按照標準建設旅居養老住宅和參與建設的房地產企業給予稅費優惠、補貼等政策扶持；為滿足條件的開發企業設立綠色通道，提供專項貸款，降低貸款利率[3]；對旅居養老地產項目在供地方式上提供政策支持，企業可以劃撥或協議出讓方式拿地，從而降低開發成本和投資風險。

（二）尋求創新的融資模式

第一種方式，由開發商與戰略合作伙伴共同投資，主要依靠基金、信托、風投吸引社會資本進行合作開發，以解決資金缺口問題[3]。揚州石柱山國際康養城建設由光大金融租賃股份有限公司與揚州恒豐養老產業有限公司合作，光大金融租賃公司的資金注入加快推進了石柱山國際康養城項目進程。第二種方式，引入保險資金。從險資的特征來看，由于其資金規模較大，回報要求低而周期又長，相比來說更適合投資養老地產，也有利于養老地產的靈活經營。

（三）選址力求體現場景切換感

由于旅居養老的核心是場景的切換感，以自然的代替城市的，以安靜的代替喧囂的，這是它區別于家庭養老、社區養老和機構養老的關鍵所在。正因為如此，旅居養老地產的選址尤為重要。例如美國太陽城養老社區（Sun City）位于亞利桑那州的沙漠地帶，城市密布棕櫚樹和各種熱帶沙漠植物，全年有300天以上的日照時間，對老年人的慢性病治療十分有利。它從選址上既遠離城市喧囂，又有特色的環境，這種完全不同的體驗吸引了眾多老年人趨之若鶩，太陽城社區也由此成為全美及至全世界著名的養老社區典范[4]。

（四）加強旅居養老配套設施建設

除了常規的適老性設計，對于老年人還需要特別設置有針對性的功能，如醫療和救護機構，尤其是針對老年常見病癥的急救設備等。旅居養老機構可選擇與醫院、高校或科研院所進行合作，為老人提供專業的醫療護理服務，定期為老人檢查身體等措施。例如揚州市職業大學與揚州恒豐置業有限公司校企合作共建了石柱山國際康養城護理院——揚州職業大學附屬醫院，共同打造設施一流、技術一流、服務一流的康養醫護中心，集醫療保健功能、教學科研功能和社會實踐育人功能于一體，為入住石柱山國際康養城的人士和周邊地區的居民提供優質規范的養老護理、康復促進和醫療保健等服務。

（五）促進旅居養老轉型升級——開發旅居養老綜合體

揚州現有的旅居養老基地分為兩大類：一類傾向于旅游而忽略生活設施、醫療設施、文化設施的建設，如農家樂、景區酒店、公寓和度假養老基地；另一類傾向于養老生活卻忽略了旅游功能，如養老公寓、養老院、日間照料中心、養老社區等，功能單一，不能滿足老人醫療、文化、休閑娛樂的旅居生活需求，很難實現既玩得開心又生活舒適的理想養老狀態。因此，設計一個綜合性的功能齊全的養老基地顯得尤為重要。

（六）推進旅居養老資源的深度整合

一是開發旅居養老創新產品。將揚州的園林、濕地、溫泉、生態農業等資源進行整合，針對不同需求的旅居養老者推出溫泉養生游、農家生態游、古城文化游等主題產品，同時將特色民宿、揚州美食、非物質文化融合其中。二是擴大旅居養老宣傳促銷。加大對本地“中國旅居養老網”公共服務平臺的投入，充分發揮電子商務的優勢；同時以網站運營方為龍頭，聯合養老機構、旅游景區、旅游交通、賓館客棧及其他旅游服務企業[5]，集產品服務、銷售、宣傳、包裝為一體，形成旅居養老服務聯合體。

[參考文獻]

[1]任巖東.醫養結合：旅居養老的新驅動力[J].中國房地產，2016（23）：20.

[2]高力國際.一線城市養老地產市場潛力巨大[J].住宅與房地產，2017（10）：129-130.

[3]楊志浩.養老地產的融資與盈利模式[J].地產金融，2012（197）：66-67.

[4]龐小笑.旅居養老目的地選址研究——以浙江省金華市為例[D].金華：浙江師范大學，2015.

[5]徐進進.旅居養老綜合體建構設想[D].金華：浙江師范大學，2013.

[責任編輯：潘洪志]