農村宅基地和集體建設用地土地確權工作實踐

□ 劉 躍 韓 冰 曹宇佳

（黑龍江地理信息工程院，黑龍江 哈爾濱 150086）

0.引言

農村土地承包經營確權工作是穩定農村土地承包關系、促進土地經營權流轉、發展適度規模經營的基礎性工作，是增加農民財產性收入的制度保障[1]。它有利于維護農民合法權益、創新農村社會管理、調動農民生產經營積極性，進一步穩定和完善農村土地承包關系和促進農村社會穩定。本文以肥西縣行政區為例，調查農村范圍內的宅基地和集體建設用地使用權宗地的權屬、位置、界址、面積、用途、地上房屋等建筑物、構筑物的基本情況，并進行確權登記，建立農村地籍數據庫。為實現農村地籍信息的社會化服務，滿足城鄉地政統一管理及經濟社會發展需要提供基礎保障。

1.研究區概況以及已有數據

1.1 研究區概況

肥西縣隸屬于安徽省合肥市，位于安徽省中部，合肥市西南部，東經116°40′52″-117°21′39″、北緯 31°30′22″-32°00′21″。東連合肥市蜀山區、包河區，隔巢湖與巢湖市相望；西與六安市接壤；南沿豐樂河與舒城縣、廬江縣為鄰；北抵壽縣。縣境西寬東窄，南北長55千米，東西寬64千米，總面積1695平方千米。肥西素有“淮軍故里、改革首縣、花木之鄉、巢湖明珠”之美譽，地跨江淮流域之間，臨淝水之南，濱巢湖西岸，為全國百強縣之一，中部十強縣，是安徽省經濟強縣之一。

1.2 已有數據

1.2.1 控制點資料

利用安徽省衛星定位綜合服務系統（AHCORS）進行控制測量和地形、地籍細部測量。

1.2.2 圖件資料

所使用的圖件資料包括：肥西縣數字正射影像圖、比例尺為1∶1000城鎮村約600平方千米的數字線劃圖（DLG）測繪成果、地籍區、地籍子區劃分索引圖。

1.2.3 權屬調查資料

2010 年肥西縣已有的集體土地所有權調查資料、歷年來的集體建設用地使用權調查資料和宅基地使用權調查資料。

1.3 參考指標及規格

1.3.1 坐標系統、高程基準和比例尺

本文所有研究均基于平面坐標系統采用2000國家大地坐標系，高斯-克呂格投影3°分帶，1985國家高程基準，投影帶中央子午線取117°00′00″。集體建設用地使用權及宅基地使用權地籍圖采用1∶1000比例尺。

1.3.2 分幅與編號

集體建設用地使用權及宅基地使用權地籍圖采用正方形分幅（50cm×50cm）。圖幅編號按照圖廓西南角坐標公里數編號，X坐標在前，Y坐標在后，中間用短橫線連接。圖內的主要村民小組名稱為圖名。村民小組被分割為多個圖幅時加順序號表示，如周莊組、王莊組……。不動產單元代碼由宗地代碼加定著物代碼構成，采用七層28位層次碼構成。

1.3.3 界址點測量與編號

關于界址點測量通常采用解析法和圖解法，其中解析法是指采用全站儀、GPS接收機、鋼尺等測量工具，通過全野外測量技術獲取界址點坐標和界址點間距的方法。圖解法是指采用標示界址、繪制宗地草圖、說明界址點位和說明權屬界線走向等方式描述實地界址點的位置，由數字攝影測量加密或在正射影像圖、土地利用現狀圖、掃描數字化的地籍圖、地形圖和農村土地承包經營權確權數據上獲取界址點坐標和界址點間距的方法。圖解界址點坐標不能用于放樣確定實地界址點的精確位置。本文中的關于宅基地使用權和集體建設用地使用權的界址點量測采用解析法。

宅基地使用權和集體建設用地使用權及地籍數據庫中界址點編號在地籍子區范圍內統一編號，界址點編號采用J1、J2…表示，并保證界址點號唯一。

1.3.4 宗地代碼編碼規則與宗地面積計算方法

本文中的宗地代碼采用五層19位層次碼結構，按層次分別表示縣級行政區劃、地籍區、地籍子區、土地權屬類型、宗地順序號。編碼方法按照《宗地代碼編制規則（試行）》執行，第一層次為縣級行政區劃，代碼為6位，采用GB/T2260《中華人民共和國行政區劃代碼》。第二層次為地籍區，代碼為3位，用阿拉伯數字表示。第三層次為地籍子區，代碼為3位，用阿拉伯數字表示。第四層次為土地權屬類型，代碼為2位，其中，第一位表示土地所有權類型，用 G、J、Z 表示，“G”表示國家土地所有權，“J”表示集體土地所有權，“Z”表示土地所有權爭議。第二位表示宗地特征碼，用A、B、S、X、C、W、Y表示，“A”表示集體土地所有權宗地，“B”表示建設用地使用權宗地 （地表），“S”表示建設用地使用權宗地（地上），“X”表示建設用地使用權宗地（地下）“C”表示宅基地使用權宗地，“W”表示使用權未確定或有爭議的土地，“Y”表示其他土地使用權宗地，用于宗地特征擴展。第五層次為宗地順序號，代碼為5位，用00001-99999表示，在相應的宗地特征碼后編碼。宅基地和集體建設用地使用權的面積采用解析法或圖解法計算。

1.3.5 定著物代碼

定著物代碼為二層9位層次碼，按層次分別表示定著物特征碼和定著物單元編號。定著物特征碼，代碼為 1 位，用 F、L、Q、W表示。“F”表示房屋等建筑物、構筑物，“L”表示森林或林木，“Q”表示其他類型的定著物，“W”表示無定著物。定著物單元編號，代碼為8位。定著物為房屋的，定著物單元在使用權宗地內應具有唯一編號。前4位表示房屋的幢號，房屋幢號在使用權宗地（或地籍子區）內統一編號，碼值為0001～9999；后4位表示房屋的戶號，房屋戶號在每幢房屋內統一編號，碼值為0001～9999。

（1）界址點精度

宅基地使用權和集體建設用地使用權調查界址點坐標和界址點間距的精度要求（如表1所示）。

表1 解析界址點精度

（2）計量單位及精度

界址點坐標單位采用米（m），保留3位小數；界址線、房屋邊長單位采用米（m），保留2位小數；宗地面積計算單位采用平方米（㎡），保留2位小數；面積統計匯總單位采用公頃（h㎡）和畝，公頃（h㎡）保留2位小數、畝保留2位小數。

2.技術路線和工作內容

2.1 技術路線

本文以宗地為單位，以滿足農村集體土地確權登記發證工作和滿足不動產登記要求為出發點，立足于已有的工作基礎，依據國家有關調查規程和標準，借助地理信息系統、衛星定位和數據庫等技術手段，采用已有集體土地所有權地籍圖、城鎮地籍圖、村莊地籍圖、地形圖、1∶1000數字線劃圖（DLG）等圖件做工作底圖，充分利用已有土地調查成果、登記成果、地籍調查成果，通過外業調查、復核審查、內業建庫，完成宅基地和集體建設用地及房屋等地上建筑物和構筑物的權屬調查和地籍測量等工作，并建立農村地籍數據庫，為農村集體土地確權登記發證提供依據。

2.2 工作內容

2.2.1 權屬狀況調查

2.投稿時可配發相關圖片。圖片內容要緊扣文章主題，突出主要人物和新聞事件的進程。圖片以JPG、PNG格式作為附件發送，文件名為：主題+姓名。圖片稿件需提供原始圖片。

對于農村土地確權的權屬調查需借助底圖數據，實地調查每宗地的土地坐落和四至情況，為后續繪制宗地草圖和宗地圖做基礎。同時，調查核實權利人的基本信息，包括權利人姓名或者名稱、單位性質、行業代碼、組織機構代碼、法定代表人（或負責人）姓名及其身份證明、代理人姓名及其身份證明等。對于宅基地調查，需調查記錄土地權利人和權利人家庭成員情況，并復印權利人家庭戶口簿及個人身份證等資料。而對于無權屬來源的集體建設用地，需結合實際調查情況，確認實際使用人的相關信息。調查核實宗地的土地權屬來源資料，確定土地權屬性質、土地使用權類型等，以及宗地是否有抵押權、地役權等他項權利和共有情況，調查核實宗地批準用途和實際用途。

2.2.2 界址調查

在進行界址調查時，對于土地權屬來源資料齊全，界址明確，經實地核實界址無變化的宗地，無需重新開展界址調查。對于土地權屬來源資料中的界址不明確的宗地，以及界址與實地不一致的宗地，需要進行現場指界。而在無土地權屬資料的情況下，根據法律法規及有關政策規定，經核實為合法擁有或使用的土地，可根據雙方協商，實際利用狀況及地方習慣，經農村集體經濟組織認可并公示無異議后，進行現場指界。

在進行實地指界時，要求調查員、本宗地指界人及相鄰宗地指界人同時到場，根據指界人指定的界址點，現場設置界標，確認界址線類型、位置。指界后，將實際用地界線和批準用地界線標繪到工作底圖上，并在地籍調查表的權屬調查記事欄中予以說明。并實地丈量宗地的界址邊長和丈量界址點與鄰近地物的相關距離或條件距離。可采用鋼尺（尺段規格為30m或50m）和手持測距儀兩種方式丈量界址邊長。采用鋼尺丈量界址邊長時，所使用的鋼尺應有檢驗記錄。采用手持測距儀丈量界址邊長時，丈量所得邊長應與坐標反算邊長進行對比，較差較大時應對精度較低的界址點進行修正。修正完成后本宗地界址點的精度不應低于修正前的精度水平。

2.2.3 宗地草圖、房產分戶圖繪制

根據權屬狀況調查信息、指界與界址點設置情況、界址邊長及相關距離丈量結果、房屋調查情況，按概略比例尺繪制宗地草圖。宗地草圖可持打印的相關圖件到現場，根據指界和丈量情況做好現場記錄，形成宗地草圖。對宗地內有多戶房屋的，依據房屋構造繪制房屋分戶圖。

2.2.4 房屋情況調查

在開展宅基地和集體建設用地調查的同時，要對地上房屋狀況進行調查，并將房屋調查成果記載在不動產權籍調查表中。

（1）在開展宅基地和集體建設用地調查的同時，利用測繪的地籍圖，形成房屋調查底圖，調查地上房屋狀況，測量房屋的房角點和房屋邊長，量算房屋面積。

（2）房屋調查重點調查內容有房屋的權利人、共同居住人、房屋產別、產權來源、產權證明、建筑結構、房屋總層數、房屋所在層次、建成年份、批準用途與實際用途、批準面積與實際面積、居住情況等要素。

（3）權屬調查時，實地正面拍攝宅基地或集體建設用地及地上房屋的實景照片，本宗地和房屋的照片影像大小應理論上不低于像幅幅面的60%。實景照片文件名按規則進行編號，并記錄到權籍調查表中。

（4）房屋調查結果的記錄：一是要將房屋權屬狀況信息和房屋測量結果記載在不動產權籍調查表中；二是要在宗地草圖中標識房屋，并標注房屋邊長，房屋的樓層、結構以及爭議情況等信息；三是要在地籍圖的測繪中將房屋要素納入；四是成果資料的整理歸檔以及數據庫的建設都要將房屋調查的信息包含在內。

2.2.5 房屋測量

房腳點測量宜采取與宗地界址點測量同樣的技術方法，一并開展。房屋邊長丈量在宗地的界址邊長丈量時一并開展，對確實無法丈量房屋邊長時，應丈量至少兩條房腳點與界址點或房腳點與鄰近地物的相關距離，便于間接解算房屋邊長和求解房屋面積。對于新型農村社區或搬遷上樓等高層多戶的，可參照《房產測量規范》開展房屋測量。對于已有房產分戶圖的，可通過核實房產分戶圖獲取房屋內部邊長，對于沒有房產分戶圖的，需實地測量房屋內部邊長。

2.2.6 房屋面積量算

依據實地丈量的房屋邊長和根據邊長修正的房角點（界址點）坐標，計算房屋占地面積，結合房屋層數計算房屋建筑面積。對于高層多戶，有房產分戶圖的，可通過實地丈量的房屋邊長和核實房產分戶圖獲取的房屋內部邊長計算房屋建筑面積和套內面積。無房產分戶圖時，需要實地丈量的房屋邊長和實地測量房屋內部邊長計算房屋建筑面積和套內面積。

2.2.7 確權登記

根據《土地登記辦法》、《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》、《不動產登記規范（試行）》和《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》（國土資發〔2011〕178號文件）等文件的具體要求，結合權屬調查資料對縣轄區內集體建設用地使用權、宅基地使用權及地上房屋進行確權登記，并對調查資料進行整理歸檔、掃描。

2.2.8 數據庫建設

按照《合肥市城鎮地籍數據庫標準》和《不動產登記數據庫標準》的具體要求，將全部土地和房屋調查資料和登記成果錄入到不動產登記數據庫中，建立肥西縣農村地籍和房屋調查與登記數據庫。

3.幾點體會

土地確權是關系到老百姓每個人切身利益的重大國家項目，在做這項工作時，需要作業人員嚴格根據法律法規及有關政策規定準確無誤的測量及登記。其調查登記內容豐富廣泛細致，涵蓋有房屋的權利人、共同居住人、房屋產別、產權來源、產權證明、建筑結構、房屋總層數、房屋所在層次、建成年份、批準用途與實際用途、批準面積與實際面積、居住情況及影像資料等要素。種類的繁多及詳細更加需要作業人員細致耐心嚴謹地對待其每一項工作，嚴格按照設計要求及圖示規范進行作業，最后經過作業人員一步接一步工序的不懈努力下得到的最終成果。該項成果首先是經過作業人員測繪出的地籍圖作為調查的依據，經過多次量測驗證檢核，再經過本宗戶主及鄰宗戶主的簽字確認。該成果具有較高的精度及準確性，為我國的經濟建設籌劃作為強有力的依據。

4.結束語

本文對在肥西縣開展的農村集體土地權屬調查與確權登記、地籍數據庫建設等工作進行詳細分析。對農村宅基地和集體建設用地使用權宗地的權屬、位置、界址、面積、用途以及地上房屋等建筑物的基本情況進行實地調查，用來進行確權登記和建立農村地籍數據庫。最終得到的土地確權結果和地籍數據庫，對搞好地籍調查工作具有極其重要的意義。