淺議預(yù)售商品房買賣的面積差異處理

彭華

摘 要：隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，預(yù)售型的商品房已成為人們購(gòu)房的一個(gè)重要選擇。但正因?yàn)檫@種商品房的預(yù)售性，房屋的面積容易產(chǎn)生一定的誤差，而在預(yù)售商品房買賣時(shí)若不注意合同的選擇約定，便容易引發(fā)糾紛。本文通過闡述在預(yù)售商品房買賣過程中，充分了解商品房面積的構(gòu)成要素，房屋的計(jì)價(jià)方式，明確約定房屋面積差異時(shí)的處理細(xì)則以最大限度地保障購(gòu)房消費(fèi)者的合法權(quán)益，及探討解決預(yù)售商品房買賣的面積差異問題的處理方法，在買賣雙方平等自愿的市場(chǎng)交易及國(guó)家法律法規(guī)政策約束的相互協(xié)調(diào)下，共同促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：預(yù)售商品房；建筑面積；面積差異；處理

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)不斷地繁榮發(fā)展，商品房市場(chǎng)交易掀起陣陣狂潮，預(yù)售型的商品房因其市場(chǎng)的優(yōu)越性而倍受房地產(chǎn)商和消費(fèi)者的青睞，而相對(duì)于建設(shè)完成的現(xiàn)房，預(yù)售商品房因其房屋的未完成性更容易產(chǎn)生房屋面積的誤差。在實(shí)際交易中，房屋面積常因非專業(yè)資質(zhì)的測(cè)繪且未經(jīng)審核，或是測(cè)繪客觀存在的誤差，以及房屋的建筑施工或是規(guī)劃和設(shè)計(jì)的變更，均會(huì)產(chǎn)生預(yù)售商品房買賣合同約定的銷售面積與實(shí)測(cè)面積的差異。預(yù)售商品房的面積產(chǎn)生差異，既有客觀存在的因素，也有是人為牟取暴利而擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)的因素，但最終是消費(fèi)者并沒有購(gòu)得原本想要的房屋建筑面積而又需承擔(dān)不必要的房款，又或是房產(chǎn)開發(fā)商需為之承擔(dān)違約責(zé)任，由此引發(fā)了大量共用分?jǐn)偯娣e不合理，或是房屋面積大縮水的商品房面積差異糾紛，而實(shí)踐中又因相關(guān)法制的不健全以及多種商品房計(jì)價(jià)方式的不同，使得房屋面積差異的處理紛繁復(fù)雜。因此，在預(yù)售商品房的買賣過程中，依據(jù)商品房買賣合同中約定銷售的房屋面積及選擇的商品房計(jì)價(jià)方式，詳盡而明確地約定房屋面積差異的處理細(xì)則，才便于維護(hù)自身的合法權(quán)益，公平交易，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者與房產(chǎn)商的買賣雙贏。

一、商品房面積的確定標(biāo)準(zhǔn)及構(gòu)成——面積差異處理的根據(jù)

商品房的預(yù)售，是房地產(chǎn)開發(fā)商依照相關(guān)法律的規(guī)定取得商品房的預(yù)售許可，將仍在建設(shè)的商品房預(yù)先出售給買受人，簽訂商品房買賣合同，并由買受人支付定金或房?jī)r(jià)款，待商品房建設(shè)竣工驗(yàn)收合格后交付使用的一種商品房銷售方式。

（一）預(yù)售商品房面積的確定標(biāo)準(zhǔn)

商品房進(jìn)行預(yù)售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商需委托有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)預(yù)售的商品房面積進(jìn)行預(yù)測(cè)繪及計(jì)算，并依據(jù)該房產(chǎn)測(cè)繪成果報(bào)告按特定的計(jì)價(jià)方式進(jìn)行銷售及簽訂商品房買賣合同。待商品房竣工驗(yàn)收合格后，房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)再對(duì)建成后的商品房進(jìn)行實(shí)地測(cè)繪，出具正式的房產(chǎn)測(cè)繪成果報(bào)告，并報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核及向商品房買受人公示。依建設(shè)部頒發(fā)的《商品房銷售管理辦法》第三十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。”因此，預(yù)售商品房的面積是應(yīng)當(dāng)以經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)登記的實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)，即為產(chǎn)權(quán)登記面積，包括建筑面積和套內(nèi)建筑面積。且依目前現(xiàn)行規(guī)范的商品房買賣合同中的約定，商品房產(chǎn)權(quán)登記面積就是確定房屋面積差異的標(biāo)準(zhǔn)，以產(chǎn)權(quán)登記面積與商品房買賣合同約定的面積差值計(jì)算面積誤差比。而在現(xiàn)實(shí)生活中，商品房交付使用時(shí)房產(chǎn)證并未能即時(shí)辦理取得，而可能在交房后的較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)才能辦理完畢，因此在實(shí)務(wù)中，為能及時(shí)處理房屋面積差異問題的依據(jù)往往是房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)地測(cè)定的面積。

（二）商品房建筑面積的構(gòu)成

依《商品房銷售管理辦法》第十八條規(guī)定：“商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。”

（1）套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積。

（2）分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：一般如電梯井、管道井、樓梯間、變電室、設(shè)備間、共公門廳、過道、分隔墻等，以及公共服務(wù)及管理用房等公用措施建筑。

目前大部分城市及房產(chǎn)商規(guī)范使用的商品房買賣合同，是建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局聯(lián)合制作的《商品房買賣合同示范文本》，其中表述為“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e”的概念，后在建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法暨商品房買賣合同示范文本指南》中明確指出：“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e就是指分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e”，即兩者是同一概念，在本質(zhì)上是一致的。而在現(xiàn)實(shí)中房產(chǎn)開發(fā)商就容易利用購(gòu)房消費(fèi)者對(duì)商品房買賣合同中的這些專業(yè)術(shù)語的不明不解去作迷惑區(qū)分，且目前普遍使用的商品房買賣合同一般在合同條款中并不注明分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e具體包括哪些部分，只是將這部分的構(gòu)成說明作為合同的附件，而在簽訂商品房買賣合同時(shí)，這部分的附件往往并未能制作成合同的一部分，因此這非常容易讓不良房產(chǎn)開發(fā)商作為牟利的手段而不易被識(shí)破。

預(yù)售商品房發(fā)生面積差異時(shí)，確定房屋面積差異的依據(jù)就是商品房的產(chǎn)權(quán)登記面積及商品房買賣合同約定銷售的建筑面積，即是預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積產(chǎn)生的面積差異問題。無論是購(gòu)房消費(fèi)者還是房地產(chǎn)開發(fā)商，只有知悉房屋面積的基本構(gòu)成及依法進(jìn)行測(cè)繪，以誠(chéng)為本，并能在商品房買賣合同中作出規(guī)范約定，才能減少預(yù)售商品房面積差異糾紛的發(fā)生。

二、商品房買賣的計(jì)價(jià)方式——面積差異處理的關(guān)鍵

預(yù)售商品房的買賣，在合同中有多種房款的計(jì)價(jià)方式可以選擇，按《商品房銷售管理辦法》第十八條的規(guī)定，有三種計(jì)價(jià)方式：可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按房屋的建筑面積或是套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。

（一）按套（單元）計(jì)價(jià)

是以整個(gè)商品房為計(jì)價(jià)單位，其計(jì)算簡(jiǎn)單便捷而易于結(jié)算，但其不涉及房屋面積與房屋計(jì)價(jià)的直接關(guān)系，難以解決房屋面積差異問題。依《商品房銷售管理辦法》第十九條的規(guī)定，預(yù)售商品房按套（單元）計(jì)價(jià)的，需附上標(biāo)明詳細(xì)尺寸的房屋平面圖并約定誤差范圍。這對(duì)于預(yù)售商品房而言操作欠缺實(shí)際，且在現(xiàn)行的商品房買賣合同中，若選擇按套計(jì)價(jià)的則不適用合同中有關(guān)面積差異處理的約定而依法應(yīng)另作特殊約定，因而一般的預(yù)售商品房的買賣均不采用按套計(jì)價(jià)的方式。

（二）按建筑面積計(jì)價(jià)

保證了商品房銷售整個(gè)房屋面積的完整性，其為套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和，一起計(jì)算單價(jià)，雖然房屋面積的總和是不變的，但該兩部分的面積比例卻是可以改變的，可以通過虛增共有建筑面積來減少套內(nèi)建筑面積也能維持總的建筑面積不變。且共有建筑面積的測(cè)算規(guī)則專業(yè)性強(qiáng)而較為復(fù)雜，一般消費(fèi)者不易掌握，權(quán)益難以保障，因此該種計(jì)價(jià)方式較少采用，但在商品房宣傳銷售中則一般以商品房的建筑面積單價(jià)來計(jì)算房屋總價(jià)款。

（三）按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)

其內(nèi)涵明確具體，雖以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的房?jī)r(jià)款與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e沒有直接關(guān)系，但其較為有效地限制了商品房建筑面積中套內(nèi)建筑面積與共有建筑面積的比例而多受采用，較多大中城市已在其預(yù)售商品房的相關(guān)規(guī)定中強(qiáng)制適用按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的方式。但按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)并不代表購(gòu)房者沒有購(gòu)買分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，實(shí)務(wù)上的操作是銷售時(shí)按建筑面積計(jì)價(jià)，再折算成按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)寫入商品房買賣合同中，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)的商品房，其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用已計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷售單價(jià)內(nèi)，不再另行計(jì)價(jià)。而因?yàn)檫@種計(jì)價(jià)方式的變更，容易產(chǎn)生商品房面積差異的糾紛。

進(jìn)行面積差異處理必須與計(jì)價(jià)方式相對(duì)應(yīng)，這樣才有可比性，在目前普遍使用的商品房買賣合同中即是約定按買受人選擇的計(jì)價(jià)方式，以相應(yīng)的計(jì)價(jià)面積依據(jù)進(jìn)行面積的確認(rèn)及差異處理：按建筑面積計(jì)價(jià)的，以產(chǎn)權(quán)登記時(shí)確認(rèn)的建筑面積數(shù)為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理；選擇按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，以產(chǎn)權(quán)登記時(shí)確認(rèn)的套內(nèi)建筑面積數(shù)為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。因此，預(yù)售商品房買賣的計(jì)價(jià)方式是商品房面積差異處理的關(guān)鍵。

三、先約定后法定——面積差異處理的原則

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定：“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；

（2）面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。”

由此可見，市場(chǎng)交易尊重買賣雙方平等自愿的協(xié)商約定，只有在合同沒有約定或約定不明的情況下才適用法律規(guī)定，因而先約定后法定是商品房買賣面積差異處理的基本原則。商品房面積差異以面積誤差比絕對(duì)值3%（含3%）為臨界點(diǎn)，在此以內(nèi)或以外進(jìn)行差異比對(duì)，作為是否支持解除合同請(qǐng)求及承擔(dān)不同責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)。在預(yù)售商品房的買賣中，發(fā)生房屋面積差異的處理，是以相應(yīng)的商品房計(jì)價(jià)方式及相應(yīng)的計(jì)價(jià)面積為依據(jù)，進(jìn)行面積的確認(rèn)及差異處理：

（一）按建筑面積計(jì)價(jià)

因其是房屋面積的整體計(jì)價(jià)，并未明確體現(xiàn)套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e的關(guān)系，即使總的建筑面積不變但該兩部分面積的比例是可以改變的。為避免不良房地產(chǎn)開發(fā)商通過虛增共有建筑面積以減少套內(nèi)建筑面積損害購(gòu)房消費(fèi)者的利益，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十一條規(guī)定：“按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。”即是說，商品房買賣合同約定的建筑面積是固定不變的情況下，套內(nèi)建筑面積發(fā)生的差異，包括套內(nèi)建筑面積增加而分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e減少，及套內(nèi)建筑面積減少而分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e增加兩種情況。因此，商品房買賣選擇按建筑面積計(jì)價(jià)的，在約定商品房面積差異處理?xiàng)l款時(shí)需對(duì)兩種面積差異情況作詳細(xì)的約定，才能較好地保障購(gòu)房消費(fèi)者的合法權(quán)益不易受到損害。

（二）按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)

商品房建筑面積中除套內(nèi)建筑面積外，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用已計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷售單價(jià)內(nèi)，以此計(jì)得的房屋單價(jià)比按建筑面積計(jì)算得出的單價(jià)要高，而當(dāng)預(yù)售商品房發(fā)生房屋面積差異時(shí)，再以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的方式處理面積差異的退補(bǔ)問題，明顯有損消費(fèi)者的權(quán)益。但在實(shí)際操作中，房產(chǎn)商與購(gòu)房者一般如此約定：

（1）套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值在0.6%以上（不含本數(shù)）至3%以內(nèi)（含本數(shù)）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款，多退少補(bǔ)。

（2）套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買方有權(quán)退房。

買方退房的，賣方應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起30日內(nèi)退還買方已付房款，并按照同期中國(guó)人民銀行一年期流動(dòng)資金貸款基準(zhǔn)利率計(jì)付利息。

買方不退房的，實(shí)測(cè)套內(nèi)建筑面積大于預(yù)測(cè)套內(nèi)建筑面積時(shí)且面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買方補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由賣方承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人所有。

買方不退房的，實(shí)測(cè)套內(nèi)建筑面積小于預(yù)測(cè)套內(nèi)建筑面積時(shí)且面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由賣方返還買方；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由賣方雙倍返還買方。

另依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十條的規(guī)定：“由于規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更造成商品房面積差異，但雙方不解除合同的，雙方應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。”

無論是按建筑面積計(jì)價(jià)還是按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，以及相應(yīng)的面積誤差比進(jìn)行預(yù)售商品房的面積差異處理，是采用建筑面積計(jì)價(jià)，而采用建筑面積和公攤面積結(jié)合的方式處理面積差異；還是采用建筑面積計(jì)價(jià)，而采用套內(nèi)建筑面積和公攤面積結(jié)合的方式處理面積差異等等，都需在商品房買賣合同中進(jìn)行詳盡的約定，才能真正保障購(gòu)房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

四、結(jié)語

由此，預(yù)售商品房作為現(xiàn)代人們購(gòu)房的主要選擇類型，不可避免地存在商品房面積差異的問題，而無論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是購(gòu)房消費(fèi)者，在簽訂商品房買賣合同時(shí)，明確約定預(yù)售商品房建筑面積中的套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偣灿忻娣e，選擇適用的房屋計(jì)價(jià)方式，并詳盡地約定面積確認(rèn)及差異處理的細(xì)則條款，細(xì)化而明確買賣雙方的權(quán)利義務(wù)及法律責(zé)任，才能減少預(yù)售商品房面積差異的糾紛，實(shí)現(xiàn)商品房市場(chǎng)交易的誠(chéng)信公平、自由選擇、和諧雙贏，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康有序的發(fā)展。

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