關(guān)于預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除后的法律實(shí)務(wù)研究

鄭橙

摘 要：為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，我國(guó)法律界人士應(yīng)對(duì)預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除后的相關(guān)法律實(shí)務(wù)進(jìn)行研究。基于此，本文從恢復(fù)原狀、賠償損失、采取其他補(bǔ)救措施等方面探析了一般性法律實(shí)務(wù)，從出賣(mài)方對(duì)自身權(quán)利負(fù)擔(dān)的主動(dòng)消除、買(mǎi)受方對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同及擔(dān)保貸款合同的同時(shí)解除、預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除后的稅款承擔(dān)等方面論述了特殊性法律實(shí)務(wù)，從受理與審查、解除標(biāo)準(zhǔn)及決定告知等方面研究了預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同登記備案解除的法律實(shí)務(wù)。

關(guān)鍵詞：預(yù)售商品房；買(mǎi)賣(mài)合同解除；法律實(shí)務(wù)

在商品房買(mǎi)賣(mài)中，退房情形時(shí)有發(fā)生，此時(shí)就要做好商品房買(mǎi)賣(mài)合同的消除工作。考量商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除情形，可劃分為約定解除及法定解除兩種類(lèi)型。簡(jiǎn)而言之，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除過(guò)程中，若當(dāng)事人協(xié)商一致，就可解除相應(yīng)的買(mǎi)賣(mài)合同，即為約定解除。關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的法定解除，《合同法》及《商品房司法解釋》對(duì)當(dāng)事人解除合同情形進(jìn)行了規(guī)定。此外，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除后，尚且存在一些法律實(shí)務(wù)問(wèn)題，本文對(duì)之進(jìn)行了研究。

1預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除后的一般性法律實(shí)務(wù)分析

1.1恢復(fù)原狀

作為合同的一種，預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與一般合同解除相同的法律后果，若合同尚未履行的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)立即終止，已經(jīng)履行的內(nèi)容應(yīng)要求對(duì)方恢復(fù)原狀、賠償損失及采取其他補(bǔ)救措施。例如，在預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除后，已經(jīng)履行的合同內(nèi)容，應(yīng)首先采取恢復(fù)原狀的處理舉措。具體而言，所謂恢復(fù)原狀，即是返還財(cái)產(chǎn)，在相關(guān)法律范疇屬于物的返還請(qǐng)求權(quán)。在預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除后，對(duì)于買(mǎi)受方而言，應(yīng)將自然狀態(tài)下的商品房返還，若該商品房已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，兼負(fù)復(fù)原登記辦理的義務(wù)，使出賣(mài)方的所有人地位重新出現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上，且相應(yīng)費(fèi)用由違約方承擔(dān)。對(duì)于出賣(mài)方而言，應(yīng)當(dāng)返還買(mǎi)受方已經(jīng)繳納的購(gòu)房款，其返還范圍的標(biāo)準(zhǔn)就是買(mǎi)受方購(gòu)房時(shí)的支出價(jià)值額，并不問(wèn)及此過(guò)程中是否獲得利益。

1.2賠償損失

在預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除后，違約方應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任，對(duì)守約方因自身行為遭受的損失進(jìn)行賠償。在相關(guān)法律范疇，賠償損失屬于民事責(zé)任，此中的損害賠償一般情況下為金錢(qián)賠償，并且包括守約方的一切損失，如守約方在恢復(fù)原狀中所出現(xiàn)的額外支出部分，相應(yīng)的法律理論及實(shí)踐對(duì)此并無(wú)太大爭(zhēng)議。然而，針對(duì)出賣(mài)人的懲罰性賠償，尚且存在一定爭(zhēng)議[1]。依據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》的相關(guān)規(guī)定，相關(guān)法律學(xué)者及實(shí)務(wù)人士認(rèn)為，“賠償責(zé)任”具有懲罰性，而“賠償損失”具有補(bǔ)償性，其責(zé)任形式有所區(qū)別，不應(yīng)對(duì)之做出特殊規(guī)定，且懲罰性賠償有違公平責(zé)任。從另一方面考量，針對(duì)懲罰性賠償責(zé)任的規(guī)定，相應(yīng)的責(zé)任形式來(lái)源于《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的相關(guān)規(guī)定，卻在賠償范圍及標(biāo)準(zhǔn)上與之有所區(qū)分，相應(yīng)規(guī)定有利于解決法律實(shí)務(wù)中存在的商品房欺詐糾紛。

1.3采取其他補(bǔ)救措施

在預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除后，若合同一方或雙方受領(lǐng)的標(biāo)的物存在毀損滅失，應(yīng)采取其他補(bǔ)救措施，在相關(guān)法律范疇屬于不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)。通常情況下，出賣(mài)方并不存在受領(lǐng)的標(biāo)的物損毀滅失情形，故而重點(diǎn)討論對(duì)象應(yīng)為買(mǎi)受方。若買(mǎi)受方不能返還原自然狀態(tài)下的商品房，應(yīng)對(duì)出賣(mài)方進(jìn)行價(jià)值補(bǔ)償。具體而言，針對(duì)買(mǎi)受方將領(lǐng)受的加工及改造、消費(fèi)及出讓、設(shè)置權(quán)利負(fù)擔(dān)等情況，出賣(mài)方可要求買(mǎi)受方予以價(jià)值補(bǔ)償，直至達(dá)到“可以合理期待的底線”，并且不用考量以上情況是否能夠達(dá)成。此外，若買(mǎi)受方已經(jīng)投入使用了該標(biāo)商品房，并采用不規(guī)范的形式對(duì)該標(biāo)商品房造成了減損滅失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

2預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除后的特殊性法律實(shí)務(wù)分析

2.1出賣(mài)方對(duì)自身權(quán)利負(fù)擔(dān)的主動(dòng)消除

關(guān)于預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除與關(guān)聯(lián)合同的相互影響，應(yīng)從出賣(mài)方對(duì)自身權(quán)利負(fù)擔(dān)的主動(dòng)消除、買(mǎi)受方對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同及擔(dān)保貸款合同的同時(shí)解除等方面分析。以出賣(mài)方對(duì)自身權(quán)利負(fù)擔(dān)的主動(dòng)消除為例，在現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)受方通常情況下會(huì)以開(kāi)放商交付的商品房為擔(dān)保，隨之向銀行進(jìn)行貸款。若預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)解除，出賣(mài)方的利益與貸款合同解除息息相關(guān)。依據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》的相關(guān)規(guī)定，出賣(mài)方并不享有解除銀行與買(mǎi)受方之間貸款合同的權(quán)利。以此為基準(zhǔn)，即使買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系已經(jīng)終止，但相應(yīng)的貸款合同依舊有效。此外，標(biāo)的商品房存在抵押登記的權(quán)利瑕疵，并不利于該標(biāo)商品房的二次銷(xiāo)售。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，出賣(mài)方對(duì)于相應(yīng)的預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)流程已經(jīng)制定了系統(tǒng)性、專業(yè)性的操作規(guī)范，尤其是預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)的管控能力，且貸款合同類(lèi)的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)并非法律或他人所附加。故而，在法律范疇，并不需要對(duì)出賣(mài)方的解除貸款合同權(quán)利進(jìn)行認(rèn)可。

2.2買(mǎi)受方對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同及擔(dān)保貸款合同的同時(shí)解除

依據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同與貸款合同的一并審理及解除情況，貸款合同的擔(dān)保權(quán)人即銀行對(duì)以上情況具有完全的決定權(quán)與主動(dòng)權(quán)。然而，依據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》的相關(guān)規(guī)定，其內(nèi)容并未涉及貸款合同解除之訴中，出賣(mài)方或買(mǎi)受方能否提出解除買(mǎi)賣(mài)合同及合并審理問(wèn)題[2]。在此種情形之下，買(mǎi)受方提出解除買(mǎi)賣(mài)合同的權(quán)利應(yīng)當(dāng)被承認(rèn)，因?yàn)橘I(mǎi)受方是關(guān)聯(lián)合同的共同當(dāng)事人，若不允許買(mǎi)受方對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同及擔(dān)保貸款合同的同時(shí)解除權(quán)利，另案起訴只會(huì)造成司法資源的浪費(fèi)，不利于保護(hù)買(mǎi)受方的權(quán)利。故而，在貸款合同解除糾紛中，若買(mǎi)受方同時(shí)提出解除買(mǎi)賣(mài)合同，人民法院可將兩案合并審理。

2.3預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除后的稅款承擔(dān)

在預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除后，買(mǎi)受方及出賣(mài)方應(yīng)注重已經(jīng)繳納房地產(chǎn)稅的承擔(dān)問(wèn)題。考量中國(guó)現(xiàn)行的稅收制度，房地產(chǎn)行業(yè)涉及了9個(gè)稅種，如企業(yè)所得稅及城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅及營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及土地增值稅、教育費(fèi)附加及契稅、印花稅等。其中，買(mǎi)受方僅承擔(dān)印花稅及契稅，其余稅種則由出賣(mài)方承擔(dān)。關(guān)于已繳納稅款的退換，依據(jù)《關(guān)于購(gòu)房人辦理退房有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》的相關(guān)規(guī)定，若商品房買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)解除，但房屋所有權(quán)變更尚未進(jìn)行登記的情況，可以退還買(mǎi)受人已經(jīng)繳納的契稅，并未對(duì)其他形式的稅款進(jìn)行相關(guān)規(guī)定。如此，在商品房再次出售時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)重復(fù)征稅問(wèn)題，并不利于出賣(mài)方權(quán)利的保護(hù)。故而，在預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除后，應(yīng)退還出賣(mài)方已經(jīng)繳納的企業(yè)所得稅及房產(chǎn)稅、土地增值稅及城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)等稅款。對(duì)于不能退還的稅款，應(yīng)將之計(jì)入守約方的實(shí)際損失，使合同過(guò)錯(cuò)方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。