齊魯交投：搭建商業地產“大運營”平臺

□ 通訊員 張煒偉

齊魯交通投資有限公司系齊魯交通發展集團有限公

司全資子公司。該公司借助銀豐商業地產項目運營，將招商變為合作，搭建與客戶“互助共贏”的平臺，在競爭激烈的商業地產領域另辟蹊徑、脫穎而出，公司的商業地產運營管理也成為濟南市的行業標桿。今年，齊魯交通投資有限公司還將進一步搭建商業地產“大運營”平臺，將商業地產運營實現由物業管理向資產管理的轉變，力爭成為齊魯交通發展集團有限公司新舊動能轉換的排頭兵。

對標桿 打造商業地產的五星品質

為拓寬投資領域，提高投資效益，齊魯交通投資有限公司落實集團公司戰略意圖，投資運營商業地產項目——銀豐財富廣場D座項目。該項目于2017年7月正式投入運營，作為集團行政總部大樓所在地，項目從運營之初便對標國內高端商業地產，以北京國貿三期為標桿，走高端化、品質化路線，打造濟南最高端寫字樓物業品牌。

物業管理方面，齊魯交通投資有限公司采取銀豐物業管理公司+仲量聯行物業駐場顧問模式，銀豐物業管理有限公司提供樓內外物業服務，仲量聯行提供管理咨詢顧問服務。仲量聯行是全球五大房地產咨詢公司之一，針對公司商業地產運營目標，提供物業服務、能源管理、風險管理、稅收籌劃等多方面咨詢服務。

為保證物業品質，在客戶服務方面，齊魯交通投資有限公司對物業實行周檢，按月考核，發現問題現場督導糾正；在風險管理方面，制定針對性應急方案，開展日巡查、周檢查、月檢查及安全全面檢查，并在重大節假日前夕組織開展專項檢查，持續提升安全管理水平；能源管理方面，制定空調系統節能方案，記錄能源消耗情況并對節能效果進行分析優化。

半年多來，項目運營管理走在濟南業界的前列。目前，進駐企業已達14家，租賃面積約26700平米，出租率達80%，與多家實力央企達成租賃意向，實現日租金均價4.35元/平米，引領濟南市寫字樓租賃市場。

求共贏 從招商招租到尋求合作伙伴

品質是物業運營的基礎，對于齊魯交通投資有限公司來說，有了高品質的商業地產運營管理保障，企業有了來的意愿，但讓企業真正愿意留下來，就要讓企業實實在在獲益。

因此，齊魯交通投資有限公司轉換思路，瞄準高標準、高層次、品牌化、國際化、差異化的企業作為目標客戶。一方面，這些企業承租能力強，人均租賃面積大，品牌價值高，其入駐有助于提升公司商業地產的整體品質，實現資產增值；另一方面，公司借助與濟南市歷下區投資促進局就招商引資達成的合作共識，可以為入駐的知名企業積極爭取相關稅收及租金返還等政策優惠，企業實實在在得到實惠，就能從“想來”變成“要來”。

截至目前，知名資產與財富管理跨國企業瑞華控股、央企金茂地產已正式入駐，財政部直屬政策性保險公司中國出口信用保險公司、法拉利資本有限公司、中國國際經濟貿易仲裁委員會山東分會、上汽通用山東總部等知名企業、機構也達成入駐意向。

齊魯交通投資有限公司以銀豐商業地產項目為基礎，搭建商業地產“大運營”平臺，實現物業管理向資產管理的轉變

公司不僅僅把銀豐投資性房地產項目定位為高端寫字樓，更作為投融資平臺、招商合作平臺。高品質的運營管理和這些實力企業、機構的入駐，奠定了公司商業地產“大運營”平臺的基礎。目前，公司正與瑞華控股洽談基金設立、與法拉利資本洽談新舊動能轉換合作事宜。下一步，齊魯交通發展集團有限公司及各權屬單位可以與這些“新動能”企業建立良好的合作關系，開展業務合作，這種合作關系又會提升客戶粘性，形成良性循環，達到“自我提升、客戶滿意、政府歡迎”的多贏局面。

挖潛力 物業管理轉向資產管理

商業地產資金占用率高、回收周期長，而目前融資渠道有限，如何通過金融創新來優化資本結構、降低資金成本，成為公司商業地產運營亟待解決的難題。同時，快速的市場發展和目前大多數商業地產同質化嚴重、運營水平低下、管理粗放的現狀是不相適應的，商業地產進入了重質量、減速度的時代，輕資產運營是公司商業地產運營的發展方向。在這種情況下，挖掘本項目的價值是今年的重頭戲。

2018年，齊魯交通投資有限公司將繼續加強對銀豐商業地產項目既有硬件設備設施的維護升級以及現有辦公環境的優化提升。引進設施設備管理平臺系統，利用互聯網與移動設備實現系統與現場作業的有效結合，應用移動終端結合射頻掃描技術進行運行、點檢、維保等數據信息記錄，實現數據與電腦同步傳輸和統計，改善現場管理和監督，提高現場服務界面的管理效率。

在確保樓宇設備安全、穩定、高效、無故障運行的前提下，爭取在運行兩年后成為國際最權威的LEED認證（綠色能源與環境設計先鋒獎）企業，在提升大樓整體品質的同時，兼具社會效益、環境效益及經濟效益。根據仲量聯行提供的大中華區相關數據統計，取得LEED認證的辦公樓宇可實現減少固體廢物70%，節水40%，CO2減排35%，節能30%；入住率增加3%，承租率增加3.5%，投資回報提高6.6%，項目價值提高7.5%，節省運營成本8%～9%。

經前期有效運營管理，目前公司運營的商業地產項目估值已經從8.4億元攀升至11.4億元。下一步，通過有效對項目各項服務功能進行整合，項目形成全方位、多功能的寫字樓物業管理系統，使資產生命周期得到延長，物業價值最大化，實現由物業管理向資產管理的轉變，將服務功能多樣化和辦公環境品牌化打造成為資產管理的核心，夯實資產證券化基礎。預計經上述管理，能夠有效降低項目ABS/ABN發行成本1%～2%，實現國有資產保值增值。