關于房產稅法律問題分析研究

趙映晨

摘 要：2018年3月4日，在十三屆全國人大一次會議新聞發布會上，張業稱房地產稅立法由全國人大常委會預算工作委員會和財政部牽頭組織起草。房產稅的立法，表明房產稅改革即將進入新階段，同時會促進形成規范的經濟調節杠桿，但是具體的發展導向還要視立法方向而定。

關鍵詞：房產稅；改革；法治

一、現行房產稅下房地產行業涌現的問題及分析

購房補助、購置稅調控、公積金補貼以及首付優惠政策等在內的政府實施的一系列供給側去庫存改革措施，拉動消費需求是根本目的。盡管如此，在供給側改革方面措施不多，力度不足，使得劣勢盡顯。

房地產市場高庫存的真正原因是供給側結構失衡。由于高房價對開發商的吸引力，一系列的建筑連接在一起，使得新的房屋在市場上超過需求，房地產市場大幅增加。政府采取庫存措施后，高房價背后的高額利潤吸引開發商繼續投資興建房屋。但是高房價遠遠超出了公眾承受經濟的能力，大多數人甚至無法獨立支付首付。上述現象不僅是制約房地產市場快速增長的根本原因，也是房地產市場存量處于“邊去邊增”的周期。

由此可見，僅憑驅動消費來解決房地產市場問題很難起達到預期效果，僅是治標不治本。真正可以改變現狀的舉措，不僅需要房地產市場不斷拉動內需，同時更要在供給側改革上發力。如果供給側改革缺乏硬性長效機制，則短期內很難實現房地產市場有效去庫存。

二、對于人民政府近年來的房產稅改革措施的部分市場反映研究

目前房地產去庫存政策的負面作用正在顯現。

1.去庫存政策強化了“土地財政”預期

中國的土地制度決定了地方政府在土地定價方面的主導地位，地方政府一直謀求通過土地來獲得大量財政資金。土地財政雖然早已經是事實，但并沒有獲得中央政府的背書，房地產去庫存政策在一定程度上迎合了土地財政的需要，為地方政府的土地財政找到了合法的政策依據，這是房地產去庫存政策出臺以來一線城市、二線城市、三四城市房價輪番暴漲的制度基礎。

對于房地產開發商而言，房地產去庫存政策不僅讓它們獲利豐厚而且讓它們更加相信宏觀經濟對房地產的依賴是不可取代的。并且開發商對未來房地產市場的預期可以從土地市場看出來，他們拿地熱情依舊高漲。盡管一線城市和大部分二線城市在2016年底之后相繼啟動了限購、限貸甚至是限售措施，房地產去庫存政策已經在這些城市退出，但曾經的去庫存政策讓開發商們相信各種限制措施都是暫時的，因此，一線城市的房價回落也必將是暫時的。

2.去庫存導致房地產市場透支未來

棚戶區改造項目的貨幣化安置大大提高了居民的住房購買能力，提高了普通居民的居住水平，但其中蘊含的金融風險不容忽視。從金融的角度看，棚改的貨幣化讓支付能力低的居民有機會按揭貸款，導致居民的按揭貸款快速增加。2016年某月，新增加的貸款中按揭貸款約占80%以上，2017年度新增貸款中居民貸款占53%，超過企業貸款的比例，可見一般。

在人均可支配收入增速逐年下滑背景下，居民金融杠桿的快速上升也透支了未來的需求。三四線城市的居民收入水平低，在用去庫存的手段刺激消費購房時，金融風險已經隱現。根據去庫存政策，三四線城市的首付比例只有20%，有些城市還有一次性財政補貼。剔除財政補貼后，首付比例不到20%。這些購房者中不少是農村居民和工礦企業的職工，他們的收入水平較低且不穩定，貸款的償還能力存在一定不確定性，短期內不會再買第二套住宅，從而加大了銀行貸款回收的風險和對未來市場需求的透支。

3.房地產廣義庫存增加，尤其是高價土地風險隱現

隨著房價的上漲，開發商購置土地的積極性增加，新增土地儲備面積大于商品房銷售面積，庫存不僅沒有減少，反而增加。統計數據顯示，2017年商品房銷售總量是16.9億平方米，而全國土地共成交17.3億平方米。

不僅庫存增加，更要關注高價土地存在的風險。2017年高總價、高溢價土地成交429宗，成交金額為12331億元。從高價土地各線城市分布來看，一線城市成交高價地較2016年增長48.7%；二線城市較2016年大幅減少61宗；三四線城市成交高價地較2016年增加79宗，成交面積較2016年增長219.1%。

三、當前房產稅法的法治改革研究

許多專家認為，此前的房產稅制度非常粗糙，與社會發展嚴重脫節，整體稅制需要巨大的改動。今年兩會上，房產稅也在討論之列。

歷史已經表明，成功的經濟改革和發展靠的是法治，繼續推進經濟改革和發展靠的依然是法治。一般來說，立法的位階越高，其制定程序越正式、規范、透明，法案的科學性也越有保障。因此，立法成本也愈加高昂和復雜，立法時間也越漫長。全國人大及其常委會修訂《房產稅法》，代表著最高的民主性和科學性，也代表著政府和人民的決心堅定不移。

法治就是國民大蛋糕再分配程序，雖然無法保證蛋糕初次分配準確性，但是可以通過再分配彌補初次分配的不足，進而加強國民大蛋糕的分配總體公平性。房產稅改革是重點也是難點。立法需要群策群力，需要眾多專家的智慧結晶，需要廣大人民群眾配合試點。

立法之后，推行試點是我國改革形勢的習慣。這是改革的重要思路，也是有效思路。但是，目前對于房地產稅的根本性變革——解除土地財政的依賴慣性，加強供給側結構性改革，是無法通過試點實現的，最關鍵的還是房產稅法的頂層設計。

此外，推行試點不可操之過急。房屋住宅關系到國計民生，事關千家萬戶的重大財產，改革應當慎之又慎，全盤考量。試點過程中，雖然只涉及到部分地區的財產稅收，但是也會影響部分人民的財產權保護，試點應當在法律的嚴格保護和控制之下實施。

在立法過程中，涉及到方方面面，其中，筆者參考諸多專家意見，認為應該考慮立法與行政的關系、政府與納稅人的關系、中央與地方的關系、中高產納稅人與底層納稅人的關系等，綜合立法，盡量做到房產商與收入、家庭情況等匹配，并且讓房產稅法適時發揮經濟調節杠桿功能。

房產稅立法不僅僅需要在法律層面上對房產稅征收進行法定，還要同時建立健全各種房地產登記制度，便于房產稅征收和管理。有法是第一步，高效率執法才是房產稅立法的最終目的。這不僅需要人大及其從屬機構科學、民主立法，還要求廣大人民提高信用意識，自覺遵法守法執法，任重道遠。

參考文獻：

[1]劉劍文，陳立誠.《論房產稅改革的法治化架構》.

[2]劉玉清.《我國房地產市場現狀及供給側改革分析》.