房租暴漲推手

鄭智維

一方面，租客聲討資本推高房租；另一方面，住房租賃企業(yè)也在喊冤，“根本不賺錢。”

剛剛過去的這個夏天，熱點城市房租迅速上漲引發(fā)各方強烈關(guān)注。據(jù)中信證券數(shù)據(jù)，2018年7月以北上廣深為代表的一線城市房租增速處于過去5年高位。在過去一年間，一線城市平均租金漲幅達到20%。

相較于房價，房租的上漲給剛需族帶來的壓力更為直接和真實。面對高歌猛進的房租，政府調(diào)控已然開啟。

本輪房租上漲的原因是什么？租金水平是否過高？未來是否會繼續(xù)上漲？帶著這些問題，《民生周刊》記者進行了走訪。

搬遷

7月中旬，因為房東計劃賣房，錢敏敏不得不重新租房。雖然按照租約還差5個月才到期，房東也沒有賠付違約金，她還是選擇了接受現(xiàn)實。

和另外6人一起，錢敏敏在北京角門西合租了一套四居室，距地鐵站差不多一公里。這套房總面積約120平方米，其中，主臥租金每月3890元，其余臥室租金約2550元，水、電、燃?xì)狻⒕W(wǎng)絡(luò)、中介費等自行承擔(dān)。此外，每年每人還需繳納2000元的服務(wù)費。

錢敏敏所住的次臥面積為12.1平方米，房間內(nèi)放置了雙人床、衣柜、寫字臺等，客廳、廚房和衛(wèi)生間都為公用，

來北京工作3年，從事互聯(lián)網(wǎng)金融工作的錢敏敏搬過4個住處，租房的位置距離市中心越來越遠(yuǎn)，從市區(qū)的勁松、潘家園、石榴莊，一直搬到角門西。

或搬到偏遠(yuǎn)區(qū)域，或與人合租，她都會努力將月租金控制在1500元左右。“即便房租每月1500元，算上其他費用也超過2000元了。畢竟是租房，不想租太貴的，還是想攢錢買屬于自己的房子。”

和錢敏敏情況類似，陸佳也選擇了遠(yuǎn)離市中心。

過去的6年間，陸佳換過8個住處。“一切以便宜為核心，居住條件無所謂。”他說，“最開始住每天25元的床位，期間還住過被隔得像棺材一樣的群租房。”

兩年前，他從朝陽區(qū)搬到了北五環(huán)外的昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)白廟村。雖然位置較偏、居住環(huán)境較差，但他依然很滿意，因為剛搬來時一個單間的租金僅450元。

但僅兩年間，房租就漲了3次，如今已接近翻了一倍。

推力

近兩年，北京、上海等城市都在嚴(yán)查違法建設(shè)。對違法房源的查處，一方面減少了市場上可租賃房源的數(shù)量；另一方面，可能又會釋放出一批重新租房的需求。

談及房租上漲，錢敏敏有著切身感受，“從西紅門失火之后，北京房租上漲就開始加速，目前租金高得有點離譜了，一個臥室自己住最便宜也要每月2000元。”

“本輪房租大幅上漲是多種因素導(dǎo)致的。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進分析說，具體包括畢業(yè)季效應(yīng)、違法房源減少、房源收儲力度加大、租房需求增加、價格示范效應(yīng)、棘輪效應(yīng)（指只進不退、只漲不跌的價格走勢——記者注）、中介吃差價問題以及裝修成本上漲等。

梳理國家統(tǒng)計局CPI中房租價格指數(shù)后，資深地產(chǎn)研究人士李宇嘉著實嚇了一跳。自2002年有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來，房租就未曾跌過，17年來指數(shù)月平均漲幅高達3.32%。2002年以來，租金漲幅已經(jīng)超過房價漲幅。

短短三四年間，全國誕生了上千家長租公寓。除了常規(guī)原因，有著資本加持的長租公寓被指責(zé)為本輪房租上漲的主因。

8月17日，時任我愛我家副總裁胡景暉在電話會議中稱，自如、蛋殼等長租公寓運營商推漲房租，資本大幅進入長租公寓是主因之一。“長租公寓爆倉的危害性不亞于P2P，2018年是長租公寓的死亡之年。”

在房租上漲中，長租公寓究竟扮演著怎樣的角色？

李宇嘉的一段描述很是準(zhǔn)確：“長租公寓向資本方闡述盈利模式時表示，只有不斷變大才能在市場獲得主動權(quán)、定價權(quán)、利益權(quán)。第一輪融資，搶奪市場房源，爭奪紅利增長潛力小區(qū)，搶奪定價權(quán)；第二輪融資，行業(yè)洗牌；第三輪融資，收獲房租增長紅利。”

失衡

7月，成都、廣州、深圳、重慶、天津、北京、上海、杭州、南京、青島等城市房租，分別較2017年同期漲幅達到32.4%、30.7%、30.5%、25.1%、23.9%、20.3%、19.2%、19%、16.3%、15.9%。

房租暴漲背景下，監(jiān)管層開始出手干預(yù)。8月17日，北京市住建委聯(lián)合相關(guān)部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確提出規(guī)范住房租賃企業(yè)行為的“三不得”和“三嚴(yán)查”。

房租是否還會繼續(xù)上漲？這無疑是租客們最關(guān)注的問題。

“以北京為例，北京住宅租金回報率只有1%。即使租金再翻兩番，作為房子的擁有者，仍然虧本。”關(guān)于房租上漲，地產(chǎn)大佬、SOHO中國董事長潘石屹也通過微博拋出了自己的觀點。

租售比即租金回報率，是用房子的年租金除以房子的總價，是衡量房地產(chǎn)市場最綜合的指標(biāo)。潘石屹解釋說，“正常的租金回報率應(yīng)該是多少呢？應(yīng)該是銀行貸款利率再加1%到2%。目前，銀行的貸款基準(zhǔn)利率是5%，所以租金回報率就應(yīng)該是6%或7%。”

和潘石屹觀點類似，美房網(wǎng)首席分析師康輝也認(rèn)為，未來租售比會進一步優(yōu)化。“要么房價降，要么房租漲，這是未來的趨勢。”他說，從目前的調(diào)控看，房租還會繼續(xù)上漲，最終當(dāng)租金回報率達到4%左右時，房價房租比例才會達到相對平衡。