招商蛇口：租購并舉，讓更多人“住有所居”

朱文凱

改革開放以來，伴隨著中國城鎮化的快速推進及城鎮住房制度改革的深化，房地產業的發展日新月異，在帶動和推進我國國民經濟增長及改善居民福利方面起到了重要的作用。然而，我國房地產市場“重售輕租”，房地產市場商品化特征過度膨脹，不斷攀升的房價與可望不可即的剛需之間的矛盾日益加劇，引發了諸如社會居住正義無法實現、資源浪費、社會創造力不足、影響內需擴大等社會問題。

為實現“住有所居”的目標，中共中央開啟新一階段住房制度改革浪潮，提出“租購并舉”和大力發展“住房租賃市場”，開啟了我國新一階段住房制度改革的浪潮，長租公寓市場逐漸興起。雖然我國房地產行業迎來了歷史性的“轉變”和“機遇”，近期“租購并舉”系列政策也陸續出臺、融資模式不斷推陳出新，為傳統租賃行業轉型升級提供了有效渠道；但我國長租公寓的發展仍然處于比較初級的階段，面臨盈利水平低和配套制度、法規尚不完善等挑戰，制約長租公寓的規模經營和盈利增長。

博采眾長，化挑戰為機遇

美國、日本等發達國家的長租公寓行業發展較早，目前已形成了目標客戶定位清晰、融資渠道穩固、具有合理收益預期的良好市場環境，能為我國長租公寓發展提供借鑒參考。招商蛇口學習、分析國內外長租公寓的發展模式、優秀做法及相關經驗，在博采眾長的基礎上尋找適合自身長租公寓產業發展之路，化挑戰為機遇。

重資產模式，“資產增值+租金”，從擴張到再聚焦。EQR（Equity residential properties）是美國最大的出租公寓運營商，截至2016年底在美國7個州擁有近300多處物業、超76000套公寓，2016年實現收入24.26億美元，其中營業收入幾乎全部來自租金收入，營業利潤8.56億美元，市值規模近230億美元。EQR發展經歷了從快速擴張到精耕細作兩個階段，第一階段從1993年僅有69處物業、2.2萬套公寓快速擴張到2000年的1104處物業、23萬套公寓；隨后從2002年開始精簡業務，聚焦于紐約都會區、西雅圖、華盛頓特區、加利福尼亞州等住房需求旺盛的核心區域，針對細分市場客戶的不同需求提供多種類型的產品，并提供便利的租住服務以及多種適應性服務、居住輔助服務等，增強客戶黏性。在規?；瘮U張的背后，EQR利用美國獨特的REITs（房地產信托投資基金）條件進行頻繁的融資行為，在1996年-2007年的十年間共在債券市場上融資51.95億美元，保障了擴張所需的資金。

輕資產運營，“承建+建后代租”的產業鏈閉環模式，提供全方位服務。大東建托是日本規模最大的承建和代租運營商，截至2016年底管理住宅近100萬套，連續8年位列住宅建造數量全國第一、連續20年位列住宅管理數量全國第一。通過整合住房租賃產業相關產業鏈，大東建托以輕資產的模式擴張，提供從土地建設開始的“承建+建后代租”全套解決方案的業務模式，為土地主量身定制租賃住宅的建設方案，并與業主簽訂長達35年的包租合同。資產管理行業是連接業主與租客的橋梁，只有滿足雙方需求才能立足于市場，大東建托堅持以服務業主為出發點，注重租客的租住體驗，不斷提高租賃管理水平，建立“24小時live-up Support”服務中心，隨時解決租住遇到的問題；與全國3700多家店鋪建立合作關系，在網站上提供租住地附近諸如自行車維修點、咖啡店等生活信息，不斷優化租客的租住體驗。在日本房屋閑置率年年攀升的環境下，大東建托一直保持96%以上的高入住率，比行業第二名高出了8個百分點。

即使美國EQR和日本大東建托采用兩種不同的運營模式，但金融手段是長租公寓快速發展的重要支撐、高出租率是長租公寓盈利的必要保證，兩家龍頭企業都利用好金融工具，選擇土地資源緊張、房價收入比高、經濟發展有活力、人口持續凈流入的城市核心地段入駐，細分客戶需求，提供有競爭力的產品及服務體系，使得出租率常年保持在95%以上。

探索創新，打造長租公寓全程專業運營商

招商蛇口響應黨的十九大報告“房子是用來住的，不是用來炒的”要求，重點布局長租公寓業務，積極探索與創新，推動培育健康可持續的長租公寓市場，助力人民實現“住有所居”安居夢。

細分需求，打造多元化公寓產品和專業服務。從目前國內的發展來看，長租公寓行業進入門檻低、參與者眾多，在國家利好政策的推動下，行業極有可能在3-5年達到較為飽和的狀態，產品力和服務將成為核心制勝策略之一。招商蛇口從都市租戶群的居住需求出發，于2010年開始推出長租公寓——壹棧、壹間和壹棠三個系列，復合產品線，為青年白領、城市中產、高端商務等不同客群提供全周期租住解決方案。基于30年住宅租賃、7年中高端公寓運營經驗，招商蛇口逐漸摸索形成“一體化開發”的模式，并搭建“公寓綜合運營管理服務平臺”，實現線上線下業務管理一體化、全流程智能化管控，不斷提高客戶居住體驗，獲得市場的廣泛認可以及客戶的高度贊譽。

產融創新，探路住房租賃資產證券化。在長租公寓快速擴張階段需要面對巨大的資金和成本壓力，加之我國長租公寓存在融資及退出手段有限、受市場波動影響明顯等發展困境，機構房東需要面對巨大的資金和成本壓力。作為在公寓板塊起步早、產品線完整的龍頭企業，招商蛇口深度推進產融創新，積極探索租賃住房資產證券化，為“租購并舉”時代的轉型創新儲備能量圈。招商蛇口在2017年12月1日剛獲批60億的全國首單儲架式長租公寓商業房地產抵押貸款支持證券（CMBS），刷新了長租公寓類資產證券化的最高額度；三天后又搭伙建設銀行發行200億元長租公寓資產支持票據（ABN），并計劃在住房租賃房源、住房租賃綜合金融服務、資源平臺利用及其他金融業務方面展開全面戰略合作。

輕重結合，注重規模與效益的均衡。近年來，房企大軍搶占住房租賃市場的競爭趨于激烈，與單維度追求規?；煌猩躺呖诟永硇裕⒅匾幠Ｅc效益的均衡，已全面形成產品與服務、運營管理、品牌等精細化、標準化管理體系，租金溢價水平達20%-31%，對于行業有很好的引領和帶動作用。

小而美，為美好生活蓄能

經過多年的深耕培育，截至2017年底，招商蛇口已在深圳、北京、天津、重慶等4個重點城市發展10多個項目，業務模式和布局日漸成熟，成為公司轉型發展的重要抓手。

打造都市人的“心”之家，助力實現“住有所居”。對于忙碌了一天的都市上班人而言，歸家是最美的旅途。招商蛇口打造壹棧、壹間、壹棠等多元化長租公寓產品，建筑規?？傆嫾s60萬平米，約1.5萬間，滿足不同都市群體的需求。在深圳蛇口區域，招商蛇口運營“壹”系公寓3833套，在住客戶約7000人，其中外籍客戶超過500人，讓身在異鄉的都市人都能擁有有品質的居住，享受家一樣的舒適和溫暖。

實現良好業績，形成獨特的競爭優勢。招商蛇口步伐穩健，“壹”系公寓具備租期穩定、空置期少、溢價率高等顯著優勢，平均出租率超過95%，居住兩年及以上客戶占比超過60%。從反映項目運營能力的GOP率（營業毛利率）來看，招商蛇口三個系列GOP率均在行業中占據領先地位，壹棧（青年公寓）GOP率達到90%，壹間（精品公寓）GOP率達到85%，壹棠（服務公寓）GOP率達到65%，在行業中具有獨特的競爭優勢。

突破資產證券化，促進公司轉型發展。在半月內完成260億元的長租公寓資產支持證券化，不僅有助于把長租公寓打造成公司轉型創新的標桿和先鋒；也標志著招商蛇口在用市場化手段、多渠道解決長租公寓融資難問題上邁出了堅實的一步，為公司其他底層資產的資產證券化業務推進打下堅實基礎。

展望未來，助力實現“住有所居”

招商蛇口積極響應黨的十九大號召，將長租公寓作為公司重要發展戰略之一，未來將形成輕重結合、資管分離的長租公寓發展策略，圍繞一線及重點二線城市進行重點布局，通過收購兼并的模式加速擴張，將長租公寓管理規模擴容至100萬間。與此同時，招商蛇口將積極推動長租公寓資產證券化，開拓產融創新，將募集得來的資金將優先用于長租公寓的發展與運營，打造租賃公寓全程專業運營商，助力實現“住有所居”，輻射“美好生活”的力量。

編輯|杜娟 juan.du@wtoguide.net