淺談養老項目開發運營環節的輕資產化
——以青島為例

郭軼凡,許宏斌,宋延琦,劉 蕾

(1.青島北洋建筑設計有限公司,山東青島 266100; 2.青島市公用事業工程建設管理中心,山東青島 266001)

青島是全國老齡化發展速度快、基數大、程度高、高齡化和空巢化突出的城市之一。截至2016年底,全市60歲以上戶籍人口168.5萬人,老齡化率達到21.3 %;80歲以上老年人口26萬人,占老年人口的15.4 %。失智老人10.5萬人，占60歲以上老人數量的6.23 %。到2020年，預計青島市老年人口規模將達到193萬人，按照這個比例計算，失智老人群體將達到12.03萬人。

1 青島養老項目市場概況

青島養老項目市場的民營盈利養老公寓產品，多數是以養老養生概念炒作的可售類住宅產品。2017年，國內知名連鎖親和源落戶青島。先期的愛樂之家僅針對55～80歲可以自理的老年人群體，會員費高達168萬元，僅招收233名會員。由此看來，當前養老項目的去地產化開發仍舊比較困難，而且規模小、服務水平不一、收費高昂已經成了當前青島養老地產市場發展的主要問題。

青島市目前的發展模式是以居家為基礎，市、區兩級財政每年投入養老服務業資金約4.2億元，對社區養老場所給予5～15萬元的運營補助，相對于日常運營費用十分有限，所以需要從其它渠道籌集資金，或者降低運營成本，否則會直接影響失智老人的接收數量。

2 輕資產化模式構建

輕資產不僅是養老的服務和運營，還有平臺資源和科技進步和互聯網。互聯網資源是輕資產運作的基因和靈魂。在互聯網經濟新時代，養老項目成本控制的重點不是如何觸網，而是如何利用最低成本通過互聯網建立起新的服務體系以及渠道。如何徹底打通養老項目與新老人之間的信息流互動，幫助以最小的投資達到真正共享運營紅利。

2.1 老年人服務需求研究

首先，從各年齡段老年人的需求研究出發，尋找運營支出的重要板塊(表1)。

由老年人需求分析可以看出，整個服務鏈條的重要支出板塊如下：

表1 各年齡段老年人的需求分析

(1)場地：老年人需要的床位、設施存放、體檢、興趣培訓、交友交流等場所。

(2)人員：家政人員、護工、醫生等資源。

(3)物資：生活必需品、助餐、護理用品等。

(4)員工工資等支出。

2.2 開發環節的輕資產化

2.2.1 地產開發

養老項目開發類型可以是以銷售為主的地產開發項目，對于開發企業來說，銷售類的社區項目重點在于快速回流資金而非服務，造成這個問題的原因還是資金的壓力。通過銀行常規的開發貸，資金使用年限一般是5年以內，每年上億的利息支出給開發帶來不小的財務成本壓力，而且每年的還款壓力巨大，只能通過物業銷售快速回流資金，這樣就變成了常規的地產開發，與養老項目的運營特點相矛盾。

但宏觀經濟對于房地產開發的依賴度短期內降不下來，如何降低開發成本，融資渠道的輕資產化目前變得更為可行：利用融資和債券投資。從兩者的特征來看，資金規模較大，回報要求低而周期又長，相比來說更為適合投資養老地產，也有利于養老地產的靈活經營，未來會成為養老產業重要的資金來源。

例如，2017年6月，發改委最新批復了安徽省蕪湖宜居投資(集團)有限公司發行養老產業專項債券項目，要求不超過12億元，所籌資金全部用于蕪湖金暉養老示范基地項目。債券期限10年，采用固定利率形式，單利按年計息。本期債券附設提前還本條款，即自債券存續期第3年起，逐年分別按照債券發行總額10 %、10 %、10 %、10 %、15 %、15 %、15 %、15 %的比例償還債券本金，有效降低了企業的融資壓力和財務利息成本。

2.2.2 項目收購

在國內，收購優質的養老機構可以較快得到投資回報。一般是通過股權投資的輕資產方式，直接收購運營狀態良好的中小型養老院。例如合眾人壽，2016年12月的最后一周斥資2億元收購了上海長青藤頤養院、上海金蘋果養老院、南京歡樂時光老年公寓、南京真美好連鎖老年公寓(包括瑞金北村分院、琥珀花園分院、鎮江路分院、東井亭分院)等長三角地區共7所養老院，成為國內首家收購養老院股權的保險公司。

又例如萬科曾從2010年開始作養老業務的嘗試，僅是在環境優美的社區中加入適老物業。2012年至2014年，萬科進行2.0版的養老業務嘗試，在多個地方持有養老項目。萬科養老3.0時代是通過整合保險公司、醫院等資源。與此前相比，這種模式已帶有明確的“輕資產”性質。

2.3 運營環節的輕資產化

失能失智老人最關心的就是健康，所以養老項目必須是醫養結合。一級、二級醫院可以直接做養老，審批、藥品優勢明顯。在養老項目與醫院、供應商、政府等主體之間的交流、內部員工管理過程中，將互聯網、物聯網、服務網整合起來，打造一個多功能的平臺至關重要。每個交流環節的銜接都可以依靠互聯網來解決。

2.3.1 服務平臺輕資產化

目前，智慧養老的平臺主要有三類：給地方政府建設區域養老信息平臺，面向養老機構的信息系統、面向C端老年人群的智能硬件。實際上，真正的剛需集中在一線服務人員和老年人之間。

2.3.1.1 服務運營商輕資產化

在互聯網時代，大數據發揮的功能越來越重要，所以養老項目的運營合作方未來也會向平臺化轉型。例如，SAAS平臺是一種軟件布局模型，提供商為企業搭建信息化所需要的所有網絡設施并負責所有服務，企業即可通過互聯網使用信息系統。當運營合作方和服務提供商的角色重疊，合作方就可以整合包括護理服務管理、市場營銷、財務管理、商業智能與分析以及質量控制等五大功能模塊。

2.3.1.2 服務運營網絡搭建

面向養老機構一線服務人員和老年人的底層業務系統：這是目前發展最為迅速的智慧養老發展方向，這種模式有二個操作步驟。

(1)整合第三方服務供應商，對老年人需求進行分類。傳統模式是每個片區會固定配備醫院、社區診所等不同等級的醫療機構，所有的老人建立個人信息資源數據庫，通過平臺進行智能分類，再根據不同醫養需求進行機構分配，這樣可以有效減少服務人員的數量，也縮短等待時間。

(2)針對不同身體狀況的老年人提供不同類型的服務模式，同樣也是基于老人信息資源數據庫，機構還能對服務半徑內老年人的需求和服務供給進行精準調度和匹配，與老人家屬訂制不同的服務套餐，以月度、季度、年度為單位進行收費。

2.3.2 服務環節的輕資產化

服務環節可以引入形式多樣的產品，其中包括O2O、C2C、電商、可穿戴設備、以及APP工具等。例如可穿戴設備首先把老年人的身體數據進行采集，并在云端存儲分析，使得子女和醫務人員可以隨時隨地查看老人的身體信息。這些產品的關注重點主要是為老年用戶提供上門護理服務，其次，會適度開展如出售老年產品(如保健品、老年洗護用品等)、提供康復管理、進行健康咨詢、采集并分析健康數據、提供導診陪診等增值服務。

外部合作平臺上全部的護理人員必須都是優秀的護理人員，這才是合作的核心競爭力。有經過專業訓練的護士、護理院校的學生、各大醫院的臨床在職護士都可以通過注冊平臺成為服務會員。用合作平臺的資源，比養老機構自行聘請員工的費用要少得多。

3 可行性研究結論

根據民政部的統計數據，2016年中國60歲以上老年人口為23 086萬人，比2015年新增886萬人，可以推算出，新進入60歲的老年人群規模超過1 800萬人，全部為年輕老年群體，他們使用智能設備/互聯網的能力會越來越強。針對這一群體的使用習慣，即使未來年輕老年群體進階為失能失智群體，也會更適應智能化設施及網絡平臺服務模式。

目前青島養老項目市場具有線上預約診療平臺微醫、12349公共服務中心等平臺，互聯網+的運用已經波及到普通市民，并為日益龐大的老年群體帶來更多的便利。預計未來，針對養老機構的平臺資源也會迅速波及，為企業帶來可觀的開發收益，這種多平臺綜合運用的輕資產化開發模式也會迅速復制，覆蓋市場。