上海靜安嘉里中心歷史文化底蘊研究*

1 導 語

今日上海市靜安嘉里中心地塊四至為：東至常德路、西到同仁路、北起南京西路、南止延安中路，有東西向安義路從中穿過。在以柏油馬路為切割準線的城市空間中，拔地而起多幢玻璃幕墻摩天大樓，涵括高端商場、辦公樓、住宅、酒店、停車場等諸多功用，一派高端摩登城市景象，與美國紐約之曼哈頓、英國倫敦之金融城相比絕不遜色。如今靜安嘉里中心的這番摩登城市景象經歷了怎樣的歷史演變？本課題組受上海靜安嘉里中心委托對此進行了研究，研究報告分三部分，分別論述核心景觀、城市信仰生活共同體、現代城市社區的營造。

2 核心景觀靜安寺

查閱文字記載可見，靜安嘉里中心地塊一直隸屬于靜安寺核心景觀文化圈。關于靜安寺的文字記載，最先出現在南宋紹熙年間（1190年-1194年）刊印的《云間志》(“云間”是古代松江地區的別名)中，云：

靜安寺，在滬瀆。按《寺記》，吳大帝赤烏中建，號滬瀆重玄寺。佛法入中國，雖始于漢，而吳地未有寺也。赤烏十年康僧會入境，孫仲謀始為立寺建業曰建初，建初者言江東初有佛法也，豈滬瀆寺相繼創建耶？《景筠石幢記》中，間號永泰禪院。本朝祥符元年改今額。

《云間志》，為當時華亭知縣楊潛所修，歷來被人們公認為南宋時期優秀方志之一。本志序文中，作者自述道：“邑之博雅君子，相與講貫，疇諸井里，考諸傳記，質諸故老，有據則書，有疑則闕，有訛則辯，凡百里之風土，粲然靡所不載?！庇纱丝梢?，楊潛修此志書相當嚴謹，他是在前人文獻記載的基礎之上，進行了鄉野調查后撰述完成。志書內容既有史料依據，又有實地調查佐證，故大都可信。有學者指出：“通查《云間志》全書，從卷上的封域起至卷下的祭文止，楊潛為其制定的編寫原則始終貫穿全書，未發現有屬于楊潛臆測或虛構的任何條目……可以確信，《云間志》是上海地區至今尚存的一部最古老、編寫最縝密的優秀地方名志?！盵1]《云間志》的記載得到了歷代史家的認可，元代的《靜安八詠集》、《嘉禾志》、歷代的《松江府志》及《上?？h志》等，當中有關靜安寺的文字記載，基本沿襲此書。

按照《云間志》記載，靜安寺已有1680多年歷史，不但是上海一座最古老的佛寺，而且也是江南地區最古老的佛寺之一。但因為《云間志》只是孤證，無法獲得相應的史料佐證，為穩妥起見，后人一般把靜安寺的始建年代稱作“相傳建于赤烏年間”。

靜安寺原是瀕臨古吳淞江（今蘇州河）的一座寺廟，因寺址逼近江岸，不斷遭受江濤襲擊，寺屋時有傾圮之虞。南宋嘉定九年(1216年)發生一場洪水，靜安寺果然被江濤沖垮，其后，寺僧仲依將寺廟遷至蘆浦沸井浜畔，也就是現在的上海市靜安區南京西路1686號這個地方。

古代中國寺廟，經常成為文人墨客吟詠游玩的場所。最遲自元代起，靜安寺已成滬地一座著名的游覽景觀。寺僧壽寧將歷代名人及他自己的題詠匯編為《靜安八詠集》。靜安有八景：赤烏碑、陳朝檜、蝦子潭、講經臺、滬瀆壘、涌泉、蘆子渡、綠云洞。明、清兩代，慕名前往游覽者絡繹不絕，留下不少題詠，散見于舊志及各家詩集中。

圖1 古老的靜安寺

3 城市信仰生活共同體

因為靜安寺的關系，靜安嘉里中心地塊在幽靜中便多了一份熱鬧，這主要體現在一年一度的靜安寺廟會。

廟會，又稱廟市，是中國傳統市集形式之一，在寺廟節日或規定日期內舉行，一般設在寺廟內或其附近。[2]佛教中，較著名的節日有農歷二月十九、六月十九和九月十九觀音菩薩誕生、成道及涅槃日，三月初三彌勒佛涅槃日，四月初八釋迦牟尼佛誕辰日等，逢此日，佛寺大都會舉行盛大佛會。上海各寺廟均有此習俗。乾隆《上?？h志》(乾隆十五年修)卷一風俗里，就有“四月八日，各寺浮屠作浴佛會，即釋典所載釋迦降生日也?！痹谶@一天，各大寺廟舉行浴佛活動，用梁香、安息香、附子香、丘隆香及郁金香浸制之五色香水澆灌佛像，僧人懺經誦佛，為民祛災祈福，因此香火尤盛，其中靜安寺“香市甚盛”。

關于靜安寺廟市最早的文字記載，見嘉慶《法華鎮志》：

四月八日，為大佛誕，靜安寺興集，換牛、置農器。

由此可見，靜安寺廟會是在浴佛節舉辦，早在清嘉慶年間已有一定規模的集市。1875年，王韜的《瀛壖雜志》里有對靜安寺及其浴佛會的描寫：

靜安寺，建自赤烏。僧寮數眾，苦行清修，香火梵唄，昔稱極盛。每逢四月八日浴佛大會，士女畢集，旖舍無算。[3]

關于靜安寺佛會匯聚人氣的記載還有《上海雜志》：

四月初八日靜安寺觀浴佛，是日傾城士女趾錯于途。蓮座皈依，倒拜鞋尖之鳳；花宮隨喜，輕浮袖底之鶯，誠有如元人所謂“香煙人氣，兩般兒氤氳得不分明”者。

1877年5月21日的《申報》中《靜安寺佛會》一文，對靜安寺廟會的商業景象有著極為細致的描繪：

昨為浴佛日，故本埠之靜安寺凡燒香及游玩者踵趾相錯，且值禮拜之期，益形熱鬧。途中之馬車、東洋車、小車等紛紛往來，是處茶坊、酒肆座無虛位，售紡織耕種各器者亦多。

浴佛節的香客，為靜安寺廟市積聚了相當的人氣。同時，又因靜安寺當時地處上海西郊，寺廟以西大多為農莊村戶，浴佛節時周圍鄉民們來寺燒香，通常還會順便帶上些農副產品、手工織品或者土特產等藉以出售，從而再買回他們需要的農具、家用什物。于是，一些商販便趁此時機專來靜安寺擺攤設肆。

逾至1881年，本地紳士姚曦、浙江商人胡雪巖等人倡議資助重修遭太平軍焚毀的山門和佛殿。工程完竣后，恰值四月初八釋迦牟尼圣誕日，于是靜安寺選擇了在這天舉行盛大開光典禮并慶祝浴佛節，大開山門任人游玩。1881年古寺重修后，靜安寺浴佛節廟會成為慣例，定時定地舉行。遠近四方城鄉居民紛紛前來禮佛燒香，甚至有專門來寺游玩、購物者，而燒香、游玩、購物兼而有之的也不在少數。靜安寺廟會在充分發揮祭祀、娛樂功能的同時，也為買賣雙方搭建了一個良好的平臺，商業功能愈加凸顯出來。

20世紀二三十年代，靜安寺廟會期間，國貨、土產的設攤經商者陸續前來，購銷兩旺，商業極盛一時：

靜安古剎，為滬西名勝，古跡頗多。歷年佛誕香汛(浴佛節)，至該寺拈香與游覽者人山人海，內地有數千農工將自制之土產，麋集設攤，以求生計，仿佛國貨土產之展覽會。①

其時，古寺附近的海格路(今華山路)、靜安寺路(今南京西路)、大西路(今延安西路)、極司非而路(今萬航渡路)、愚園路等馬路的人行道上，各種攤販已“設立殆遍”②。

及至1937年的浴佛節廟會，設攤地段以古寺為中心，東起靜安寺路赫德路(今常德路)，哈同路(今銅仁路)一路段也包括在內，西至靜安寺路地豐路(今烏魯木齊北路)，南起海格路靜安寺路，北迄極司非而路愛文義路(今北京西路)，四周范圍又大大延伸。

攤販們的商業活動也更加組織化、規?；?，凡設攤者都須提前辦理登記手續，并繳納一定的費用。1936年，在靜安寺廟會擺設1個攤基“收費三元，每攤給地約六英尺，并為裝置二十五支光電燈一盞?！雹鄞文?，設攤位1500余個，分甲、乙兩種，甲種攤基位于古寺附近及熱鬧街口處，地理位置較為優越，每日繳納租金1元2角；乙種攤基則多屬冷僻處，故租金減半，每日繳納6角即可。設攤者先登記，再向靜安寺賬房處繳納攤基費，領取1張許可證后即可自由貿易，多時許可證可發三四千張。設攤日期則經靜安寺巡捕房規定，自農歷四月初三下午6時起，至初九下午6時結束，先后持續1周時間。

自1937年“八·一三”事變爆發，上海淪為孤島后，靜安寺廟會商業盛況不再，日漸衰落。每屆浴佛節，警務當局即下達命令，禁阻馬路上設攤營業，只有寺內寺外方能擺些鋪位，與往日相較市集范圍大為縮小。加之，靜安寺附近靜安商場、百樂商場等百貨商店的陸續興建，也使得人們不用再等浴佛節廟會，家用器具等物已可隨意購買。諸多因素影響著靜安寺的廟市，生意轉向清淡。及至1942年廟會時，攤基只剩三四十個，“除寺內搭有明瓦棚，擺設藤木竹器，草席、農具、玩具、家具及什用品等外，其余并無新奇物品。詢諸設攤者，均謂營業狀況每況愈下?！雹?/p>

1949年解放以來，靜安寺廟會傳習繼續保持，并重新煥發生機。每年在此時期，香客眾多，周圍商販云集，不少上海郊區及遠至江浙一帶的農民攜帶農副土特產品前來參加廟會，基本上形成了一個以竹木小商品和農副土特產品為主的集市，持續時間前后約3天。1956年底，國家對農業、手工業，資本主義工商業的社會主義改造基本完成，廟會的構成性質也隨之發生轉變，由國營商業組織所屬商店前往靜安寺設攤，商品范圍仍以竹木器家用小什件百貨等為主，此外還有民用電氣、小五金及食品糕點等。

由于靜安寺處于鬧市中心，周圍南京西路、華山路，愚園路、萬航渡路，北京西路等皆屬市內交通要道，廟會期間人流集中，嚴重影響到了交通、治安的管理。于是在1963年舉辦最后一次靜安寺廟會后，即宣告結束。隨著廟市的停辦，商業也終結，然而它對靜安寺地區乃至整個上海商品經濟的發展作出了一定的貢獻，方便了城鄉民眾購銷物品、交流物資，它的發展脈絡在某種程度上也反應了靜安寺地區以及上海市內各個時期的時代背景、生存環境與社會狀況。

圖2 1946年上海市靜安保甲區地形圖

圖3 1958年靜安寺廟會

4 現代城市社區的最終成型

無論是如推廣租界般直接擴張，還是如越界筑路般間接擴張，都是外國列強勢力對中國主權的嚴重侵犯。但從另一個角度看，租界的擴展和越界路的修筑，在某種程度上也改善了上海的道路交通，地價上漲，吸引了一批房產商人竟相購買道路兩旁的土地，用以建造房屋出租或出售，由此商業興起，西方先進的市政設施、管理經驗也相繼被引入，客觀上加速了上海城市化的進程，意味著上海城市空間的拓展。今靜安嘉里中心地塊就是在1899年被劃歸公共租界西區之后，大步流星走上城市化之路的。

4.1 填浜筑路與現代路網構成

上海歷史上很多越界所筑的馬路，如靜安寺路，一開始只是一些有實力的地產業主自發修筑的私路。這類馬路先由私人出資出地修筑，當沿路地產分布達到一定的密集程度時，原業主即將私路移交給工部局管理，其初衷是使大家分攤馬路改善和維護的費用。為了節省成本，這些早期的界外馬路自租界區向周邊農業區廣為深入，在跨越河浜時廣泛采取“排筑瓦筒”的方式。采用這種方式，雖然水流、潮汐尚且能夠通過排水瓦筒流通，但流量卻比筑路前大為減小，因此方志中常將其描述為“僅通細流”，在時人看來，與馬路相交的這些河浜與“筑斷”無異。洋商對筑路方式的變通和選擇是在自然環境的制約下發生，這又反過來作用于自然環境?！芭胖咄病钡姆绞綄Ρ姸嘀Ш釉斐勺钄?，在較大面積上限制了潮汐流通。上海河道屬于平原感潮型河網，因地勢微高，河洪徑流本就下濁緩慢，水源補給和水質更新凈化對潮汐依賴很大，所以，此種特殊的筑路方式，對局部河網的潮汐流通構成了極大限制，結果造成水流不暢，河水更新代謝減緩，排入河洪的污水、垃圾等受阻停滯，不易被潮汐沖走。在這種情況下，即使區域人口與排污量都不增加，河流水質仍會逐漸變差。早期越界馬路以“排筑瓦筒”的跨浜方式，對公共租界西區較大的河洪如東蘆浦、西蘆浦、姚家浜、北長浜、涌泉浜等都形成了嚴重分割。今靜安嘉里中心地塊周邊的天然河網仍存在普遍淤塞、水質嚴重下降的問題。

1899年，今靜安嘉里中心地塊一帶劃歸公共租界后，工部局曾對主要排水河浜與可通航河道加強管理，以圖維護其自然排水功能，但早期的不良影響已經較難消除。不得已，公共租界只得采取填浜筑路，即填埋掉自然水浜直接將其轉化為城市用地的做法，使得河浜自然景觀從此由地表上徹底消亡。僅靜安嘉里中心地塊以填浜筑路方法填沒的自然河浜就有兩條。

4.1.1 涌泉浜，填沒用于今南京西路的拓寬

據同治《上?？h志》記載：“涌泉浜，以靜安寺前沸井得名。有東、西涌泉通東、西蘆浦?！睋數匕搜先嘶貞?，東涌泉浜約在民國初年全被填沒。西涌泉浜1921年開始填筑靜安寺路西段。1952年全被填沒。

南京西路晚清時期的歷史此處不再贅述。1921年，西涌泉浜被填沒后，由于拓寬，又往西延伸至延安西路，道路起止而成今天的規模。1927年，由西藏中路至靜安寺全部筑成瀝青混凝土路面，成為市區一東西向交通要道、模范道路。1945年更為今名，取南京市名，英文路名 Nanking Road（Western）。

4.1.2 北長浜，填埋后變作今延安中路及延安西路東段

據同治《上?？h志》云：“北長浜以周涇分流，西通蛛絲港；南達肇家浜；中段分支從新橋下北折，通東涌泉浜?！?/p>

圖4 涌泉浜與其他河浜關系圖

圖5 雪后涌泉浜

表1 靜安嘉里中心地塊五條現代道路的概況表

延安中路1910年筑路，為石子土路面，因有北長浜位于路南，故路以浜得名，稱長浜路，是為當時公共租界和法租界之界路。1914年始填長浜擴路，1916年完成。1917年鋪碎石黃沙路面，1918年將成都路至慕爾鳴路（今成都北路至茂名北路）段鋪上瀝青路面，為當時法租界最漂亮的馬路之一。1920年，改成福煦路，取法國陸軍上將名，法文路名Foch, Avenue。1943年，改稱洛陽路，取河南省地名。1945年，國民黨當局為賀蔣介石六十壽辰，更名為中正中路，英文名Chung-Cheng Road（Central）。1950年始稱今名，取陜西省市名。

除填浜筑路外，隨著公共租界西區城市化進程不斷加速，工部局在靜安寺周圍不斷新辟道路。最晚到1914年，赫德路（今常德路）、威海衛路（安義路）、哈同路（今銅仁路）這三條現代馬路都已經修筑完畢，分割今靜安嘉里中心地塊的現代路網最終成型，[4]詳情見下表。

4.2 新式公共交通工具的普及

現代路網的建設、升級以及房地產項目的開發總是與交通工具的新陳代謝有著密不可分的關系。

西式馬車傳入上海，導演了靜安寺一帶的第一輪城市化熱潮。靜安寺路筑成后，因地面寬闊平坦除被西人用作跑馬外，由歐洲輸入的西式馬車也開始逐漸盛行其上。這種新引進的馬車與中國北方傳統的騾馬車相比，外形和結構更加美觀精致，它的車身和車軸之間經彈簧連接，使乘坐者減少了顛簸之苦；且西馬足高而力大，馬車又在平闊的馬路上疾馳，故而十分快捷，逐漸成為清末滬上最為流行的公共交通工具之一。每逢佳日，在滬僑民、富商大賈、文人雅士等赴滬西靜安寺等地賞景游玩，通常會乘坐私家自備或馬車行租來的馬車，而靜安寺路就是他們途經的一條主要大道。

20世紀初電車、汽車等機動車引入上海，迅速淘汰了以畜力為動力來源的西式馬車，成為新一代公共交通工具。而機動化公共交通工具的大量應用，也徹底、有效地解決了城市空間擴展所必然帶來的出行不便，人流所聚之處，房地產開放成為有利可圖的行當，一個現代成熟城市社區逐漸成形。

1907年，英商上海電車公司(Shanghai Electric Construction Co. Ltd)在赫德路80號（今靜安嘉里中心地塊之西南角）修造了的靜安寺車?？⒐?。1908年1月21日，申城第一輛有軌電車從靜安寺車棧駛出，并在愛文義路（今北京西路）上進行試運行和相關設備的最后調試。3月5日清晨，上海第一條公交線路，英商1路有軌電車線路正式通車, 全線總長6.04公里, 自靜安寺至外灘上?？倳?/p>

1922年8月13日，華商董杏生經營的公利汽車公司開辟上海市區首條公共汽車線路，形成靜安寺——曹家渡——兆豐花園(今中山公園)——愚園路——靜安寺的環線，沿途不設固定車站，乘客招手上車，拉鈴下車，但后來在與外國同行激烈競爭和租界當局高額稅收的雙重壓力下，該線路于1924年10月最終被迫停止運行。與此同時，1924年10月9日，英商中國公共汽車股份有限公司第一條線路9路公共汽車通車，該線路自靜安寺沿海格路(今華山路)、福煦路(今延安中路)、愛多亞路(今延安東路)至愛多亞路外灘。

同時，無論是電車還是公共汽車，與馬車、人力車等相比，不僅速度更快，而且它們的車身更大，能搭載乘客的數量甚至是后者的數十倍，且車資低廉，適合經常乘坐，故越來越受市民的喜愛。機動化公共交通事業發展十分迅速，靜安寺一帶的多條公交線路相繼增辟、延伸。至20世紀30年代，今靜安嘉里中心所在的靜安寺地區，向北經過火車站、虹口公園可至真如、安亭，向南經過徐家匯、龍華，可至吳涇，向西經過兆豐花園可至青浦，向東則可抵達外灘，與市郊聯系的公共交通網絡己基本鋪建完成。

圖6 公共租界西區馬路對水網的分割

5 現代城市社區的營造

現代路網的建設、升級，新式公共交通的開辟運營，提升了靜安嘉里中心地塊的土地價值，房地產業也隨之興盛起來。

談及近代上海的房地產業，尤其是靜安嘉里中心區塊上的房地產業，就繞不開一個人——近代上海有“地皮大王”之稱的傳奇人物哈同。

哈同（Silas Aaron Hardoon，1849—1931），英籍猶太人，出生于巴格達一個小職員之家。1856年隨父母遷居印度孟買，并加入英國籍。1872年只身東來香港，次年來到上海，從老沙遜洋行的看門人起步，做過鴉片買賣，放過高利貸，后升為高級職員，進入新沙遜洋行任地產部經理。1884年中法戰爭爆發，哈同傾囊而出，低價購買南京東路大量房產。不久戰爭結束，房產價格大漲，哈同由此發家，先后擔任過法租界公董局、公共租界工部局董事。1901年，哈同在南京路開設哈同洋行，注冊資本200萬兩白銀，開始運用手中的信息資源經營房地產業。經過數年經營，哈同家族取代沙遜家族坐上了南京路地產業的第一把交椅，成為上海“地皮大王”。哈同的產業由房產和地產兩部分組成，分布于黃浦、靜安兩區。

哈同之所以選擇靜安區塊作為自己公司業務的核心地段，除了該區塊本身蘊涵的巨大商業價值外，與他深愛的妻子羅迦陵（Liza. R.,1864年－1941年）有著千絲萬縷的聯系。羅迦陵，又名儷穗（或儷蕤），中法混血兒，出身貧苦，身世復雜，傳說頗多。其中比較可信的說法是，羅迦陵1864年出生在涌泉浜旁的羅家村。1901年，哈同按照夫人羅迦陵的愿望，在羅迦陵的出生地購得一片土地，并在這塊土地上花費9年時間打造了一座花園，作為兩人的居所。1910年竣工，夫妻倆各用名字中的一個字，即，用“歐司·愛·哈同”中的“愛”字和“羅儷蕤”中的“儷”字，組合為“愛儷園”，即通常所說的“哈同花園”（今上海展覽中心）。

哈同地產在靜安區內的產業，以“愛儷園”為軸心，向東西兩側展開。東起西摩路(今陜西北路)，西至哈同路(今銅仁路)西側，與安南路(今安義路)相交，南起福熙路(今延安中路)，東端與威海路相交，北至靜安寺路(今南京西路)。共有土地11幅，計土地面積268.90畝，地籍編號為：靜安區15號1丘，16號l丘，10號3丘、8—11丘、13、14丘和17丘。

1910年至1912年，哈同以舊式里弄建筑風格，同時打造了民厚南里、民厚北里兩個現代社區，用以租售房屋獲利。其中民厚南里有磚木結構二層石庫門房屋203幢，建筑面積21733平方米；民厚北里有磚木結構二層房屋135幢，建筑面積15884平方米。為方便居民生活，哈同還在民厚南、北里間，興建現代菜場一座，并招徠菜販、商戶入駐經營。社區建筑完畢不久，受所篤信之佛教影響，為頌揚佛的慈悲精神，哈同夫婦決定將其產業全部更名，以“慈”開頭。民厚南里、民厚北里兩個小區順理成章改名為慈厚南里、慈厚北里。

慈厚南、北里之西，英商上海電車公司靜安寺車棧之北，開發相對遲緩。20世紀20年代，此地原有明星影業公司建造的兩幢花園住宅，供拍電影用，后英國泰利洋行購得，于1926年改建成舊式里弄二層房屋33幢，建筑面積3377平方米，命名為泰威坊。在泰威坊以北，1932年，金城銀行出資購地，建造一處新式里弄，有混合結構二層房屋53幢，作為銀行高級職員的住宅，建筑面積9956平方米。后又將此處產業賣給中國銀行。

6 深厚的歷史文化底蘊

上海靜安嘉里中心地塊暨安義路毛澤東舊居區域是一個具有濃郁歷史文化氛圍的街區。清末民初，靜安嘉里中心地塊上的物業在以哈同為代表的房地產商主導開發下，從有到無，先后出現了慈厚南里、慈厚北里、泰威坊三個舊式里弄小區和金城別墅一個新式里弄小區。在這彈丸之地，曾走出了一批彪炳史冊的歷史人物。毛澤東為了驅逐湖南督軍張敬堯，曾在1920年5月5日至7月7日寓居在當時的民厚南里29號（今安義路63號）；張太雷、張聞天曾寓居在此，或為教師，或為編輯。

這里也是中國現代文學史、思想史上重要的文人聚集區，郭沫若、郁達夫、成仿吾、鄭伯奇、王獨清等“創造社”元老及其大本營泰東書局均設在此處，所編的《創造社叢書》、《創造》亦由此發向全國。施蟄存等“新感覺派”作家也曾棲身于這里的弄堂，胡適、徐志摩、郁達夫更是成了這里的常客。田漢一家等亦曾在此寓住。曾琦、左舜生編發《醒獅周報》也在這里很吼過一陣子。

1920-1940年代，這里也是外國僑民的社區，一些外國商戶如哈腦維太陽燈公司、美國無線電修理社、美商海美登洗染等，均在此營業。

1949年新中國成立后，該區域進行社會主義改造、文化大革命，再到如今的改革開放，大時代的變遷影響了靜安嘉里中心地塊上一些房屋產權的歸屬，致使住戶進進出出，遷徙不定，居民結構也呈現出混雜的狀態。

人雖有替換輪回，物卻始終無甚變化。靜安區人民政府在上個世紀90年代中葉正式對該區拆遷改造之前，由原英商上海電車公司靜安寺車棧、慈厚南里、慈厚北里、泰威坊、金城別墅和安義路小菜場組合而成的現代城區，基本還保持著60多年前的歷史風貌。

隨著時間的流逝，上海這些近代營建的車棧菜場和新舊里弄面臨著無可阻擋的“物質性衰退”。這里絕大部分建筑物和設施都超過了其使用年限，結構開始破損腐朽，設施逐漸陳舊，使用功能日漸退化。

1978年十一屆三中全會以后，特別是1992年鄧小平南巡之后，上海進入了新一輪的城市發展高潮，大規模的、跨越式的城建項目在各個城區全面鋪開。這當然也包括本文所講述的靜安嘉里中心地塊。從90年代中期開始，先是延安中路1238號地塊，隨后是靜安區延安中路1288號地塊、靜安區常德路104-126號、安義路50-134號、南京西路1537號地塊、南京西路1565號地塊，相繼連成一片，先后被嘉里建設公司購入。動拆遷改造后的老城區被夷為平地，舊貌換新顏，更新升級的靜安嘉里中心應運而生。

上海靜安嘉里中心地塊，遠得靜安涌泉之福，近受城市變遷之益；這里，既有紅色革命精神的火種延續，又有海派城市綜合體的獨特韻味。我們相信，以后的上海人民，來自全國各地的朋友，都會經常來到這里，都會愛上靜安嘉里中心。

注釋：

①《申報》，1931年5月17日。

②《申報》，1931年5月25日。

③《申報》，1936年4月26日。

④《申報》，1942年5月24日。