2018年上半年土地市場分析:40城市場量增價跌，一二線降溫三線火熱

文/詹毅凡

過去兩年，全國地價快速上漲，房價也隨之不斷上揚，從另一個角度來看，房價的上揚也推動了地價的上漲。本報告選取全國40個一二三線城市為樣本，收集了以招拍掛方式所出讓的商品房用地的統計數據，以此對2018年上半年40城土地市場進行回顧和分析。

一、40城整體：上半年量增價跌

(一)土地成交建筑面積：上半年同比增長18%

2018年6月，40個典型城市土地成交建筑面積為4060.2萬平方米，環比增長44.4%，同比減少10.5%。環比出現較大反彈的主要原因是各地的土地供應更加積極，房企也強化了土地儲備戰略，因此6月的土地市場較為活躍。

2018年上半年，40個典型城市土地成交建筑面積為22455.3萬平方米，環比2017年下半年下跌18%，同比2017年上半年增長18%，增速有所收窄，但仍然維持在一個較高的水平。

圖1 40城上半年土地成交建筑面積走勢

從年初累計土地成交建筑面積同比增幅的曲線來看，其目前已經保持了連續16個月的正增長態勢，但增幅已逐漸放緩，顯露出下行趨勢。參考市場走勢的歷史規律，考慮到各地市場的逐漸降溫，且地方政府的供地節奏存在變數，預計2018年全年40城土地成交面積將保持增長，但增幅較2017年將有所收窄。

圖2 40城年初累計土地成交建筑面積同比增幅

(二)土地出讓金：上半年同比增長14.4%

2018年6月，40個典型城市土地出讓金為1792.4億元，環比增長40.5%，同比減少18.8%。受土地成交大幅反彈的影響，40城的土地出讓金環比也隨之上漲，但同比增幅近13個月首次下跌。預計隨著土地市場的降溫，房企資金壓力的加大，土地出讓金的同比增幅將逐漸步入下行通道。

2018年上半年，40個典型城市土地出讓金為10453億元。從40城年初累計土地出讓金同比增幅走勢來看，基本與40城年初累計土地成交面積一致，目前在0-50%的區間盤整，與2017年、2016年、2015年及2014年同期相比分別上升14.4%、53.3%、127.8%及40.6%。從這個角度看，土地出讓金規模依然超出了歷史同期的水平。

圖3 40城年初累計土地出讓金同比增幅

表1 2018年上半年40城土地出讓金及同期比較 （單位：億元）

分城市來看，2018年上半年，40城土地出讓金排名前5位的城市分別為杭州、北京、重慶、佛山和蘇州，累計土地出讓金分別為1417.6億元、740.4億元、678.7億元、565.9億元和538.6億元。從土地出讓金的同比增速來看，排在前5位的城市分別是北海、岳陽、福州、青島和沈陽，同比增速分別為4482.3%、829.3%、446.2%、429.2%和334%，說明這些城市的土地市場較為火熱。2018年上半年，杭州土地市場最為火爆，不但出讓金總額名列第一，同時也保持了較高的同比增速。杭州5月出讓的百井坊地塊以107億元總價成為近期的全國地王，該地塊樓面價為5.5萬元/平方米，刷新了杭州的歷史。6月更是有樓面價高達近16萬元/平方米的小體量商業用地出讓，雖然實際用途為加油加氣用地，但也從側面反映了杭州土地市場的火熱。

表2 2018年上半年40城土地出讓金與同比增速排名 （單位：億元）

(三)土地出讓均價： 上半年同比下跌13.2%

2018年6月，40個典型城市土地成交均價為4655元/平方米，環比增長1%，同比下降3.1%。造成該現象的原因主要在于三線城市成交比重增加，成交結構的變化拉低了成交均價。

圖4 40城月度土地成交均價走勢

地價房價比可以更真實地反映土地市場與房產交易市場的關系。2015年，隨著全國各地樓市的回暖，土地市場也變得活躍起來，地價房價比曲線也進入上行通道。2016年，全國地價暴漲，地王頻出，地價房價比也在2016年的三季度和四季度達到了階段性高點。此后土地市場開始逐漸降溫，其間出現了小幅波動。截至2018年二季度，地價房價比已經連續下行三個季度。這主要是因為房價依然保持了一定的上漲動能，而地價則開始出現下滑，此消彼長導致了地價房價比的下行。隨著地價的下行，房價上漲的動能也隨之衰弱,預計全國樓市將逐漸降溫。

圖5 40城季度地價房價比走勢

從2018年上半年的數據來看，40個典型城市的土地出讓均價為4655元/平方米，環比2017年下半年下跌13.2%，同比2017年上半年下跌3.1%，自2016年下半年已經連續三個半年度下行，降溫態勢明顯。

需要指出的是本報告內的土地出讓均價為樓板價。

圖6 40城半年度土地成交均價走勢

(四)土地成交溢價率：保持低位

2018年6月，40個典型城市土地成交溢價率為20.4%，與5月相比增長0.5個百分點，有所企穩。從歷史數據看，土地成交溢價率可以反映市場的冷熱程度。如圖6所示，2011年1月開始，土地市場急速降溫，土地成交溢價率進入下行通道并跌至歷史低點，這是一個長期的調控升級的進程。此后，國家連續兩次降息，刺激經濟發展，土地成交溢價率得以反彈，漲勢一直持續到2014年初。

2014年初至2014年中，房地產市場低迷，土地成交溢價率再次由漲轉跌。2014年下半年，央行降息，各地政府放松限購、限貸，全國房地產市場回暖，再次進入上升周期，土地溢價率也在2016年9月達到歷史高點，全國地王頻現。2016年9月，政策開始由松轉緊，各類調控政策不斷在熱點城市出臺，市場逐漸降溫，土地成交溢價率也進入下行通道，下行趨勢延續至今。需要指出的是，過去一年土地溢價率快速下滑，也與熱點城市限地價有關。預計2018年全年40城土地成交溢價率仍將穩定在較低的區間。

圖7 40城月度土地成交溢價率走勢

分城市來看，2018年6月，40城中土地成交溢價率排名前5位的城市分別是北海、揚州、荊州、岳陽和佛山，土地成交溢價率分別為242%、220%、105%、94%和87%，這幾個城市基本上都是三線城市，反映了本輪周期運行至今三線城市較為火熱的特點。上海、廈門、大連等6個城市的溢價率為0%，主要是由于多地政府出臺了土地限價令，規定溢價率過高可終止買賣，或提高了參與土拍的門檻，以此控制溢價率。這些城市基本都為此前的熱點城市，調控較為嚴厲。

表3 2018年6月40城土地成交溢價率排名

二、城市分類：一二線降溫，三線火熱

(一)一線城市：成交均價震蕩下行

2018年6月，四個一線城市土地成交建筑面積為235.6萬平方米，環比增長551.5%，同比下降13%，相比5月份出現大幅反彈，但仍不及去年同期，成交均價為11886.9元/平方米，環比增長5.1%，同比下降22%。一線城市土地成交出現大幅反彈的主要原因是廣州和北京供應明顯增多，拉動了一線城市的總體成交量。從整體來看，一線城市土地成交均價自2017年6月開始震蕩下跌，土地成交建筑面積自2017年末也連續萎縮，6月份有所反彈，但整體仍處于下行通道，預計三季度一線城市的土地成交面積及均價仍有下降空間。

圖8 一線城市月度土地成交建筑面積及價格走勢

(二)二線城市：成交面積逐步萎縮

2018年6月，二線城市土地成交建筑面積為2658.1萬平方米，環比增長34.1%，同比下降17.6%，成交均價為4827元/平方米，環比增長3.5%，同比下降4.6%。二線城市的土地成交面積在連續環比下跌五個月后，首次出現增長。成交均價也連續兩個月反彈。從整體來看，二線城市的土地成交面積及均價有所抬頭，但仍處于下行通道，預計三季度二線城市的土地成交均價和成交面積將逐漸下行。

圖9 二線城市月度土地成交建筑面積及價格走勢

(三)三線城市：市場火熱，成交均價創2011年以來新高

2018年6月，三線城市土地成交建筑面積為1166.5萬平方米，環比增長47.1%，同比增長12.5%；成交均價為2274元/平方米，環比增長4%，同比增長31.8%。三線城市的土地市場量價齊升，不但成交面積環比大漲，成交均價更是創下了2011年以來的新高。土地的成交價格受房價影響較大，房價上行，則開發企業有更大的動力以更高的價格拿地。三線城市的地價創下新高，也是三線城市樓市火爆的縮影，相關政府部門應有所準備，防止市場過熱。

圖10 三線城市月度土地成交建筑面積及價格走勢

三、結論和趨勢：降溫趨勢不變，防范三線市場過熱

2018年上半年，40個典型城市土地市場呈現出量漲價跌的態勢。40城年初累計土地成交面積同比增幅仍然保持增長，但增幅連續收窄；40城土地出讓均價同比增幅震蕩下跌，溢價率也在低位企穩。總體來說，40城土地市場維持了降溫趨勢。

分城市來看，2018年上半年三類城市分化嚴重：一線低迷，二線走弱，三線火熱。雖然6月份一線城市土地成交面積及出讓金出現了較大反彈，但仍不及去年同期。熱點二線城市的土地市場在嚴厲的調控措施下也逐漸走弱。在這種情況下，房企逐漸將拿地重點轉移至三線城市，導致三線城市的土地市場一直比較火爆，土地成交均價也創下新高。相關調控部門應做好防范工作，防止地價過高推動房價上漲。在金融環境逐漸趨緊的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預計全國的土地市場仍會逐漸降溫。

注1：本報告所統計的土地為通過招牌掛方式成交的商品房用地，具體土地性質包括純住宅、商住、商辦及綜合用地。

注2：40個典型城市分類如下：4個一線城市，北京、上海、廣州、深圳；22個二線城市，大連、蘇州、福州、南京、青島、杭州、長春、佛山、南寧、成都、南昌、武漢、長沙、重慶、西安、廈門、昆明、合肥、沈陽、寧波、蘭州、濟南；14個三四線城市，揚州、東莞、岳陽、無錫、襄陽、荊州、金華、惠州、煙臺、洛陽、桂林、徐州、北海、廊坊。

注3：土地成交均價及土地成交溢價率的計算，均取過去6個月此類指標的移動平均值。