住房租賃的金融藍海初步顯現

文/郭偉明

近期，各地頻頻出臺發展住房租賃市場的金融舉措，銀行等金融機構主動作為，不斷創新住房租賃金融產品，住房租賃金融市場呈現出蓬勃發展的態勢。

一、住房租賃金融新動向

自住房租賃市場建立以來，金融即參與了住房租賃業務的發展，近期銀行、證券等金融機構的舉措具有如下新特點：

一是從住房租賃金融的供給側向供需兩端延伸，實現全覆蓋式發展。在供給側方面，2017年11月2日廣東省住建廳、佛山市政府與建設銀行廣東省分行達成住房租賃戰略合作協議，建行將以為政府監管提供平臺、為客戶交易提供保障為目標，在未來5年從技術、資金、渠道等方面支持廣東住房租賃產業發展。同日，中國銀行廈門市分行與廈門市國土資源與房產管理局簽署《廈門市住房租賃市場金融服務戰略合作協議》，約定雙方將在住房租賃的金融創新等領域開展合作，為各參與主體提供全鏈條的金融產品和服務。在需求側方面，2017年11月3日，建設銀行深圳分行與萬科等11家房地產公司及比亞迪等11家企事業單位舉行住房租賃戰略合作簽約儀式，推出“安居貸”產品，面向租客提供最高可貸100萬元的貸款產品，并配套一系列優惠措施。

二是從政府完善公共服務措施角度向企業主動提供金融支持。2018年7月以來，相繼有廣州、沈陽、北京等城市在租購同權、保障租賃家庭子女入學等方面提出公共服務配套措施。此外，成都對于個人出租住房稅率從5%減按1.5%計算繳納，杭州組建完善住房租賃監管服務平臺，提出一攬子的政企合作、優化服務措施。2017年11月初以來，建設銀行、中信銀行以及深交所、上交所有關機構不斷創新金融產品，從市場主體方面提供了支持租賃的貸款、證券等金融產品。

三是結合發展長租市場引入信用貸款模式并簡化手續。以建行推出的個人住房租賃貸款“安居貸”為例：個人符合建行優質客戶條件后可申請按信用方式貸款，優質客戶條件包括近三個月在建行AUM值5萬元以上、有在建行正常還款一年以上的房貸、由建行代發工資月平均5000元以上等。符合條件的家庭可簡化申請資料，簽約放款最快一個工作日完成，并且按基準利率還貸，較符合了住房租賃貸款需求。

四是住房租賃證券化發展初現端倪。2017年10月23日，上交所審核通過中聯前海開源—保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃，發行總規模50億元，以保利地產自持租賃住房作為底層物業資產，推出采取儲架、分期發行機制的REITs產品。其中優先級、次級之比為9：1，優先級證券評級AAA。2017年11月3日深交所發行住房租賃類REITs產品——新派公寓權益型房托資產支持專項計劃，將北京國貿CBD區域的“新派公寓”作為標的，發行總規模2.7億元、期限為5年的REITs產品。其中優先級產品規模1.3億元，獲得AAA評級。這兩個產品均在各自細分領域具有里程碑意義，意味著一直呼吁的推進房地產REITs試點有了新的突破。

二、國家對住房租賃的引導

地方和銀行等金融機構的產品創新不是偶然。黨的十九大報告提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。國家對于住房租賃市場越來越予以重視。

一是大中城市面臨著“補磚頭”和“補人頭”的保障方式轉變，特別是北上廣深等一線城市，城市存量住房達到一定比例，新增用地趨于減少，有效利用存量住房為低收入家庭提供住房保障是未來的重要舉措。這意味著未來再如之前般依靠大規模建設提供實物保障住房的可能性大大降低，而要通過貨幣補貼、金融支持等方式實現精準保障。

二是租購并舉更為強調住房租賃的作用。從“購租并舉”到“租購并舉”，雖然僅僅是詞序的變化，但實際將住房租賃提到了住房銷售之前。這意味著在土地供應、稅費支持、公共配套等方面，都將引導無房家庭通過租賃解決居住問題，這將進一步消減住房的投資屬性，增強居住功能，這也切實符合“房子是用來住的”的理念。

三是發展租賃市場符合經濟結構調整的內在需要。一個規范有序的住房租賃市場將促進人才的合理流動，激發社會創新創業活力，促進房地產市場平衡健康發展，避免房價大起大落，從而從根本上避免城市政府陷于土地財政的泥淖，進而通過增強城市科技創新能力、產業升級能力、金融服務能力等競爭力，提高城市經濟的內生動力。

三、發展住房租賃金融體系的展望

（一）發展住房租賃金融的必要性和意義

住房租賃金融產品是住房金融產品的重要組成部分。保障房融資是住房保障體系的核心環節，金融支持是住房供應必不可少的組成部分，長期以來，住房金融產品多為住房銷售金融產品，這是因為住房作為大宗消費品，價值大、總價高，購買房屋需要支付金額巨大的錢款，而且房屋產權受《物權法》等法律保障，相應金融產品有抵押值，風險相對可控。但這并不表明住房租賃不需要金融支持。隨著時間的推移，住房租賃金融產品將大有可為。

一是住房租賃金融支持恰逢其時。雖然我國住房租售比嚴重失衡，但隨著住房租賃市場的發展，大型城市特別是一線城市的核心區域住房租賃價格已相當可觀。而位置好、配套強的區域，雖然租金價格較高，但居住在這些地區，交通成本低、機會成本損失少，還是得到了年輕人的青睞。對他們提供金融支持，可以緩解他們的日常支出壓力，將更多的節余資金用于個人教育提升等方面，有利于他們的長遠發展。

二是租賃金融產品機制靈活。相較于購房貸款等大宗金融產品，租賃貸款金額低、頻次多、供需機制靈活，這就要求金融機構從需求出發，創新發放貸款方式，簡化審核手續，基于借款人資信狀況，實現快速審核、快速放款。這樣不僅節省了借款人的時間精力成本，有助于吸引客源，而且也減輕了放貸銀行的壓力，提高了工作效率，激發了金融機構活力。

三是住房租賃金融證券化特征明顯。從已發行的保利地產和新派公寓REITs產品看，不僅是銀行作為金融主要力量參與金融支持，證券機構、房地產企業等也參與進來，它們更注重運用證券二級市場的力量，減弱了銀行的信用風險、流動性風險和利率風險，吸引社會力量參與保障房運營。這將有助于改變傳統的銀行發放購房貸款的信貸模式、資產結構和營利模式，實現了對住房金融體系的再造。

（二）發展住房租賃金融的設想

一是進一步完善政府主導的住房金融監管體系，實現適度監管。在美國，不僅有住房與城市建設部（HUD）、聯邦住房管理局（FHA）、退伍軍人管理局（VA）這類專門的保障房管理機構，還有數目眾多的住房金融機構，如聯邦儲備委員會（FRS）、貨幣監理署（OCC）、金融穩定監督委員會（FSOC）、消費者金融保護署（CFPA）。其中，專門管理住房金融的機構，如聯邦住房金融委員會（FHFB）負責管理聯邦住房貸款銀行，聯邦住房金融局（FHFA）負責監管美國“兩房”和聯邦住房貸款銀行體系12個成員。美國的住房金融于我們而言有兩方面的借鑒作用：一方面，美國完善的監管機構為我們建立專業金融監管機構提供了啟示，政府應在健全金融一、二級市場上有所作為；另一方面，美國的次貸危機說明定位監管機構的監管范圍和深度十分關鍵，次貸危機暴露出來的監管機構過于相信市場自動調節功能、金融自我衍生遠離實體經濟的教訓十分深刻。

二是住房租賃金融市場充分發揮各方作用，實現資源互補。在“安居貸”等產品上，我們看到開發企業與銀行已經聯動起來，一些房地產企業擁有長期自持的房源，使住房租賃具有了附著的載體。在租賃住房產品設計上，將從傳統的戶型設計、裝修設計，逐步延伸到租賃貸款設計，使房子更好地服務于居住人群，實現住得起、住得安。住房租賃類REITs產品在吸引社會力量上更進了一步，可以設想，擔保、經紀人等配套機制的發展，將更有助于保護借款人利益，鼓勵民間資本進入長租領域。

三是打造住房租賃統一平臺，實現互通共享。目前住房租賃還在起步階段，各方主體從不同角度組建了多種平臺，例如租賃備案監管平臺、房源租賃信息平臺、中介服務平臺、信用信息平臺等。從長遠看，金融支持平臺應與其他平臺實現互聯共享，既能分享中介、房源、租戶等基本信息，又能搜集信用信息，對于有效發放和監管租賃貸款十分有益。此外，隨著住房租賃市場的不斷壯大，統一的平臺將會形成住房租賃的規模效應，正如一些第三方研究機構所預測的，金融作為居住的關鍵一環，將打通供給和需求側的節點，從而迎來更大的發展機遇。