淺談營改增后房地產行業的財務管理重點及難點

楊利岳

摘 要 我國傳統的稅制改革不全面、不完善、不徹底等，使得我國一直在實行營業稅和增值稅，導致我國出現重復征稅、增值稅鏈條人為斷裂等問題。因此，我國逐步加大了對財稅體制的改革力度，其中的營業稅改征增值稅

（以下簡稱“營改增”）充分體現了我國優化產業結構的決心以及科學性。它主要是在我國經濟新常態這一大背景下實行的，房地產行業自2016年5月1日起納入營改增試點范圍，也代表著我國房地產行業的財務管理進入了一個新的階段。

關鍵詞 營改增 房地產行業 財務管理

一、營改增對房地產企業財務管理的影響

（一）營改增對房地產企業的收入、成本和利潤的影響

營改增首先會減少房地產企業的收入。營改增中一項重要的內容就是將原來的價內稅改為價外稅，這樣房地產行業在銷售的過程中含稅的銷售收入就變成了不含稅收入，而且對于房地產行業來說，其銷售價格在短時間內不會出現大幅度的變化，那么利用提高價格來增加銷售收入的方法就具有局限性，因此營改增會使房地產企業的收入減少。

另外，營改增會造成房地產企業成本的增加，減少其利潤。房地產企業的上游是建筑安裝企業，在實施營改增之后，其收稅率上升至11%，并且這種產業屬于勞動密集型產業，其勞務費的進項稅抵扣率低且可抵扣金額較少，那么其成本就會增加，但是增加的這部分成本會轉移給下游的房地產企業，然后房地產企業的成本會進一步增加。因此，營改增在造成房地產企業成本上升的同時，也會使企業的利潤減少。

（二）營改增對房地產企業現金流的影響

房地產企業在獲得土地使用權利之后，要針對該土地的情況以及房地產業目標進行勘察、策劃、報批、拆遷補償、施工、竣工及銷售等環節，整個房地產經營的周期較長，項目會計核算的跨度也較大。在營改增之后，房地產行業在經營過程中前期的營業收入較少，銷項稅金額也較少，項目運行過程中所消耗的材料、設備等取得的進項稅無法在當期抵扣，只能在后期抵扣，因此企業在前期運行的過程中必須墊支這部分進項稅資金，房地產企業前期的現金流通壓力將會很大。

（三）營改增對房地產企業會計核算的影響

在營改增之后，由于房地產企業中的新項目與老項目同時存在，也會給財務管理增加核算的難度。另外，在營改增之后，更新了對房地產行業的稅費核算票據的管理，其中新項目增值稅計稅方式和依據較多，會計核算復雜度增加，增值稅核算主要增加了一級核算科目“應交稅費——應交增值稅”，二級核算科目應設“進項稅額”“銷項稅額”“進項稅額轉出”“已交稅金”“減免稅款”“增值稅留抵稅額”等明細科目。這些新的核算要求也增加了企業財務人員的工作難度。

二、營改增后房地產企業財務管理的重點及難點問題分析

（一）增加了會計核算的難度

在營改增前，房地產企業會計核算中的營業稅一般只會計算房地產企業的收入部分，然后將收入部分的金額乘以5%就是企業應該繳納的營業稅；但是在營改增之后，房地產企業會計核算中的營業稅包括進項稅額與銷項稅額，所以其核算的工作量有所增加，難度也有所增加。除此之外，在營改增之前，稅收的稅率有兩檔，但是在改革之后，稅率變成了四個檔次，所以說房地產企業的稅收核算工作難度進一步加大了，財務核算過程更為復雜，而且在核算的過程中如果不分類進行，就會增加房地產企業的高征稅，增加房地產企業的稅收負擔。

（二）解決正在施工的一些老項目的征稅問題

房地產企業在生產經營過程中最大的問題就是資金的投入量較大，施工的時間較長，資金流動較困難，一些復雜的房地產企業施工的時間有的長達3～5年。因此，在實行營改增這一措施時面臨的情況就比較復雜。例如，在稅改之前就投入建設還未完成的項目，甚至有些在稅改試點完成后都未完成的項目等，對這些房地產企業項目如何實施稅收政策將是一個難題。房地產企業就如何進行核算的問題也有待解決。

（三）投資與收益問題

房地產行業另一大特點就是投資規模較大，對房地產企業的稅收收入一直是我國財政收入的主要來源之一，而營改增加快了房地產企業的資金流轉速度。其主要與我國房地產企業的經營特點有關，房地產行業前期的資金投入較大，因此需要較好的資金流轉來提前支付前期的稅收金額，否則將會增加企業的財務風險。營改增政策減少了重復收稅，但也給房地產企業帶來了一個問題——投資與收益的問題。通過營改增，房地產企業在前期的運轉過程中能夠產生一部分可以抵扣的進項稅，因此企業就會有一部分資金回流，這樣能夠減少企業的財務風險。

（四）房地產企業獲得“進項發票”缺乏足量性

目前，營改增給房地產企業帶來的最重要的問題就是房地產企業獲得“進項發票”缺乏足量性，它也直接影響到房地產企業的稅負增減情況。由于在改革之前我國房地產企業的供應商在購進鋼材等材料時才能獲得相應的增值稅專用發票，而其他的供應商則很難開到具有合法性的增值稅發票，而且購進鋼材的花費在房地產企業中占有很大的比例，因此，在營改增之后，房地產企業獲得可用于抵扣的、足量的“進項發票”存在一定的難度。

（五）房地產項目完工的百分比與現行的增值稅的征收辦法不協調

在經營過程中，房地產企業的一些項目的施工周期較長，進展較慢，所以即使房地產企業中的一些項目在建設過程中獲得了增值稅進項發票，但對其進行認證和申報抵扣等都存在時間的限制。如果最終銷項稅額都集中在年底或者某個時間段，財務部門的工作進度不能滿足需求，這樣就會因為時間的限制讓發票作廢，無形中增加企業的納稅負擔。

三、房地產行業營改增后財務管理難點問題的解決策略

營改增稅制改革是我國稅務改革的一種必然趨勢，在給各個企業帶來機遇的同時也帶來了眾多挑戰。特別是作為我國國民經濟支柱的房地產行業，其在財務管理的過程中不僅要依法納稅，而且要在納稅的過程中盡量減少納稅成本，減輕納稅負擔，為企業在營改增改革中謀取更多的紅利。所以，通過分析營改增改革對房地產企業的影響及其給房地產企業財務管理帶來的重點難點問題，下面提出了一些可行性建議。

（一）加強學習，增強增值稅抵扣意識

要增強增值稅抵扣意識，就需要房地產企業財務部門工作人員能夠及時規劃房地產企業近期的納稅情況，盡量減輕房地產企業的納稅負擔。并且，財務人員要及時掌握國家稅務政策的動態，針對政策的變化，對部門的工作作出調整。房地產財務部門工作人員要增強學習能力，全面提高職業素養。

（二）加強發票管理，實現進項稅票的合理化使用

在營改增后，新的發票種類相繼出現，所以，房地產企業財務部門應該針對這些新增的發票作出新的處理政策。在營改增之前，房地產企業原有的營業稅發票不能進行抵扣，營改增后，有的并不一定能夠開具增值稅專用發票進行抵扣。這一方面在國家層面需要明確在營改增之后房地產行業的增值稅哪些方面能夠開具專用發票，哪些方面不能進行抵扣；另一方面，財務人員也要實時關注這些變化動向，謹慎處理發票問題，防止出現虛開發票問題。

（三）熟知稅法，盡量推遲不急需固定資產及服務的購置

營改增后，房地產行業購置固定資產而產生的增值稅進項稅額是可以抵扣的。如果企業大規模地進行資產投入，將會導致巨額進項稅額的發生，那么企業很可能在一個或幾個會計年度內的流轉稅額為零。所以，如果房地產企業在營改增前就有購買固定資產或相關服務的計劃，可以暫緩或延遲購買。這主要是由于營改增后房地產企業購進資產獲得的增值稅進項稅額發票是可以用以抵扣的。

四、結語

營改增改革是我國稅務改革的一大突破，其改革的目的是為了減輕企業的納稅負擔，促進企業的發展。

（作者單位為桂林棕櫚仟坤文化旅游投資有限公司）

參考文獻

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