新收入準則對房地產建筑企業的影響及措施

趙麗芳

摘要：隨著經濟的全球化發展，網絡時代的全面普及，會計制度也不斷改進，新收入準則就是在經濟迅猛發展下修訂出來的一項新型會計制度，其對房地產建筑企業的收入確認帶來了一定的沖擊，本文闡述了房地產建筑企業的業務特點，分析了新收入準則對房地產建筑企業的影響以及列舉了新收入準則對房地產建筑企業的影響受到哪些因素的影響，提出了房地產建筑企業應對新收入準則的對策。我們認為新收入準則給企業帶來收入沖擊的同時，也給企業帶來了不斷改進完善的機遇，在新政策頒布的未來幾年里，我們需要不斷提升自我、加強企業管理和內部控制、加強內外部溝通，使企業盡快適應會計制度的變化。

關鍵詞：新收入準則；房地產建筑企業；影響；應對措施

房地產建筑企業作為國民經濟的支柱產業，給國家創造經濟價值的同時，也受到了新收入準則的沖擊，讓發展中的房地產建筑企業措手不及，本文打算從新收入準則實施對房地產建筑企業的影響分析進行探討，進而提出房地產建筑企業如何應對新收入準則的影響，新收入準則的實施，讓房地產建筑企業在不斷發展的同時兼顧會計制度所帶來的變化，給企業提出了更高的管理要求，使財務核算更加符合企業實際經營業務，給投資者和社會大眾更透明的財務信息和企業信息。

一、房地產建筑業的業務特點

房地產業在營改增后，其稅負的特點主要有如下：首先，建筑安裝成本是房地產企業開發成本的重要組成部分，營改增后，建筑業實行11%的增值稅稅率，其稅負會明顯上升，依據稅負轉嫁性原理，房地產企業作為建筑業的下游企業，其建安成本會相應增加。其次，土地成本占房地產企業成本的比例較重，目前房地產企業在拿地時，收到的是政府的收款收據，不能取得相應的增值稅專用發票，因此土地成本會增加房地產企業的稅負。再者，融資作為房地產企業的有力資金支撐，對房地產企業起著舉足輕重的作用，融資產生的財務費用同時也對房地產企業產生較大的經濟壓力，營改增后，金融企業實行6%的增值稅稅率，這樣房地產企業能取得6%的增值稅發票，抵扣后和原來繳納5%營業稅稅負差不多。以上幾項都是房地產企業在進項稅額方面的變化，新收入準則實施后，企業以控制權轉移為收入確認的判斷依據，房地產企業的預售業務，原先需要在預售當期繳納銷項稅額，新會計制度后，預售業務對應的銷項稅額將在客戶取得商品的控制權時確認，延后繳納銷項稅額，給房地產企業減輕了稅收負擔。另外，新收入準則的收入確認以合同為核心，而房地產企業的合同比一般企業要多，給梳理合同帶來了很大的工作量。

建筑業在營改增后，其稅負的特點主要有如下：首先，建筑業的材料采購如果能取得增值稅專用發票的話，就可以相應抵扣，降低稅負；如果不能取得增值稅專用發票的話，就會增加稅負。其次，建筑業的人工成本，由于其雇傭的都是臨時的農民工或者勞務公司派遣來的工人，所以付給農民工的那部分費用往往沒法取得發票，因此這部分會增加建筑業稅負。再者，建筑業的租賃業務，新的稅改方案中，動產租賃業務稅率為17%，由于租賃公司有租賃收入，需要繳納17%的銷項稅額，而日常業務中沒有進項稅額，因此租賃公司選擇一般納稅人的話，其稅負會大幅增加，進而租賃公司會選擇小規模納稅人來降低稅負，這樣當建筑公司在租賃設備時，就不能抵扣進項稅額，進而增加建筑公司的稅負。最后，由于建筑業的業務特殊性，其好多材料如沙土、磚塊、鋼筋、石灰等供應商都是個體戶或者小規模納稅人，沒法取得發票，會相應增加稅負。以上幾項是建筑企業在進項稅額方面的變化，會使企業稅負增加。新收入政策實施后，收入確認金額、工程結算金額、開具發票金額一致，采用統一的收入確認方式，使企業會計工作最省心。

二、新收入準則對房地產建筑業的影響 （一）有利影響

1.加強合同管理。新收入準則實行以控制權轉移替代風險報酬轉移作為收入確認時點的判斷標準，打破商品和勞務的界限，要求企業履行合同中的履約義務，即客戶取得相關商品（或服務）的控制權時確認收入，其能夠更加科學合理地反映企業的收入確認過程。而收入確認的五步驟里，識別客戶合同是其中的第一步，因此房地產建筑企業需要加強對合同的梳理，分析現有合同和潛在合同中的有關內容，明確合同的各項履約義務，進而準確確認收入。另外，各項合同須由專人進行保管，分門別類存放在檔案室，并配備專門鑰匙，并對合同做好電子檔案，可以做到快速檢索需要的信息。

2.簡化會計核算。新政策頒布前，收入確認區分銷售商品、提供勞務、讓渡資產使用權和建造合同，分別采取不同的收入確認模式，新準則將現行收入和建造合同兩項準則納入統一的收入確認模型，本準則指出，“本準則適用于所有與客戶之間的合同”，但增加排除了金融工具合同的適用。修訂準則從根本上明確了交易的客體和對象，為財務報表信息的準確披露打下堅實基礎，使會計核算更為簡單易操作。

3.細化財務指標。財務指標是企業評價財務狀況和經營成果的指標，是用貨幣形式來計量的。財務指標的質量取決于財務報告的質量，財務報告的質量又受到會計準則和會計師技能、職業道德等因素的影響。隨著新收入準則的頒布與實施，財務報告的質量會受到很大的影響，進而影響到財務指標的質量，我們知道涉及收入的財務指標有凈資產收益率、總資產報酬率、銷售利潤率、銷售增長率等，收入確認模式發生變化，從而使這些指標相應發生變化，會更加真實反映企業的財務能力和發展趨勢，對企業做出戰略陛決定提供可靠而真實的財務數據。

4.完善會計標準、提升會計信息披露透明度。新收入準則制度的制定，符合目前市場的瞬息變化，對于房地產建筑企業新出現的情況，都做出了相應的規范，并且加入了新的會計科目，能更好地體現會計工作中的全部交易情況，更好的提升會計信息的可靠、客觀性，全方位提升信息質量，因此新收入準則的實施，對于改善和同步我國的會計制度，完善會計標準，提升會計的信息質量都有著很好的推動作用。新準則要求披露的信息更加精細、客觀化，披露的內容更加重視真實的標準，給投資者和社會大眾提供更加可靠、真實、全方位的房地產建筑企業交易情況，維護了廣大投資者和社會民眾的利益。

（二）不利影響

1.加大梳理合同的工作量。新收入準則收入確認以合同為基礎，因此大大增加了梳理合同的工作量，特別是對于房地產建筑企業而言，其合同較多，類別繁雜，需要對其進行整理歸類，并形成合同的電子檔案，使合同的每項履約義務都能很好地體現在客戶面前。

2.加大確定收入金額難度。收入確認金額是企業預期提供商品或服務有權獲得的支付對價。新收入準則增加了對合同重大融資因素的考慮，其使得合同對價和實際收到的價款常常不一致，其中的差額就是由于融資因素造成的，對于房地產建筑企業而言，其項目周期比較長、資金周轉也較長，如何核算合同融資因素對房地產建筑企業的收入現金流量的影響，需要越來越多的職業判斷；另外房地產企業單獨售價的樓盤，新收入準備提供了典型的估計方法，如市場調整法、成本加成法、余值法等，企業財務人員需要根據職業判斷來選擇最能反映收入實質的方法，來確認收入金額。

3.泄露企業內部信息。新收入準則需要披露的內容包括賬實核對情況、簽訂合同信息、合同資產及負債的信息、合同履行義務、影響收入確認時點與金額的變化及重大判斷、剩余履約義務信息、與銷售合同相關的資產與負債信息、企業規模和管理水平等，房地產建筑企業屬于規模大、投資大、資金周轉時期長，詳細信息給投資者和社會大眾提供信息透明度的同時，也泄露了企業內部大量信息。

三、影響新收入準則對房地產建筑行業作用的因素分析

（一）經營特點

房地產企業的經營特點是開發經營的計劃性、開發產品的商品性、經營業務的復雜性、開發周期長、投資金額大、經營風險大，新收入準則會對房地產企業的收入確認產生廣泛而深遠的影響。建筑業的經營特點由建筑產品的特點所決定，其具有體積龐大、復雜多樣、整體難分、不易移動等特點，另外還具有生產的流動性、產品的形式多樣、施工技術復雜、露天和高處作業多、機械化程度低等特點，新收入準則對建筑企業的影響會因為其經營特點而產生久遠的影響。

（二）核算方法

房地產企業實行預售款預繳增值稅的會計處理，當月收到預售款后，作為預收賬款處理，次月按照3%稅率申報預繳增值稅，其他會計處理和一般企業一致。建筑業的核算方法是項目和總部是分開核算的，每個項目要單獨建賬，會計上設置工程施工和工程結算兩個科目，并設置工程施工和工程結算的明細類科目。

（三）人員水平

目前房地產建筑行業的人員水平參差不齊，新收入準則的實施，將對企業造成一定的沖擊，企業人員需要不斷通過自我學習來提升自己的業務水平，來更好地適應新政策所帶來的變化。

四、房地產建筑企業如何應對新收入準則的影響

（一）成立合同管理小組

新收入準則對房地產建筑企業的影響是多方面的，不但涉及會計、財務，還涉及市場、合約、人力、信息系統等多個方面的業務。由于新收入準則收入確認以合同為基礎，房地產建筑企業應該成立合同管理小組，對所有合同仔細識別，派專人保管梳理合同，認真記錄合同的每一項單項履約義務，使合同的每一項信息得到很好的記錄，從而可以更加準確的在財務上確認收入。

（二）引進外部專業的財務人員及提升內部財務人員

通過人才招聘網引進專業的財務人員來管理財務工作，使新收入準則在企業得到很好的實施；對于內部財務人員，通過參加外部專門培訓機構或者請行業專家來企業進行講座，來盡快適應新政策帶來的變化，更加順利地開展財務工作。

（三）加強內部控制、加強內外部溝通

新收入準則涉及企業多個部門，需要我們企業各部門加強內部管理，明確崗位職責；加強內部控制，設計嚴密完善的內部控制體系，其范圍應當擴展到企業的每一個經濟業務部門，各部門之間保持及時溝通，與投資者及社會大眾保持良好的溝通，這樣才能內外協調，提升整個企業的管理水平。

五、結論

企業的發展離不開管理方式的不斷改進，新收入準則的實施，有利于提升會計信息質量，促進企業管理水平的整體提高，本文通過闡述房地產建筑企業的業務特點，分析了新收入準則對房地產建筑企業的影響，提出了相應的應對措施，我們相信在未來的房地產建筑企業發展中，新收入準則將會使企業的管理越來越完善，使企業的經濟效益越來越強大。

參考文獻：

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