論不動產登記的審查模式

魏本云 孫景廣 孫勤剛

摘 要：不動產登記審查原則有形式審查和實質審查兩種模式。實行市場經濟，不動產登記的實質審查有利于維護不動產交易的安全，有利于強化登記的公示和公信功能，有利于強化登記機關的責任感，而且還有利于政府誠信制度的構建。

關鍵詞：不動產登記；形式審查；實質審查

不動產登記的審查模式，是指在不動產登記程序中行政登記機關應當依法遵循何種程度與范圍的審查原則來對當事人的申請內容進行核查與認可。不動產登記的審查模式不同，體現了行政權對私權利的干涉程度的不同，同時其審查方式還涉及到登記的法律效力、登記的效率和登記錯誤的法律責任等問題，因而不動產登記審查模式是不登記行為的核心程序要件，也是不動產登記制度的核心問題。就目前國內學者對此問題的看法，主要有兩種觀點，即形式審查和實質審查。在這兩種審查模式中，行政主體的參與程度、對登記后果的責任大小及其對登記審查的范圍、事項、程度等都是不一樣的，兩者有很大的區別。

一、形式審查

所謂不動產登記形式審查系指不動產登記機關對當事人的不動產物權登記申請進行審查時，只對法律所要求的形成登記所需的形式要件是否完備進行審查，而不對這些要件的合法性與真實性進行甄別。因此，登記機關對于登記要件瑕疵造成當事人或第三人權益受損不承擔責任。西方多數國家采取這種審查模式，這是因為一方面可以簡化不動產登記程序，提高登記效率；另一方面，形式審查還有利于分清登記機關與當事人的法律責任界限。但同時也存在登記的公信力比較弱、登記錯誤率比較高的缺點。

二、實質審查

實質審查是指不動產登記機關是在對申請人主張的物權變動事實進行審查時，既要對形成不動產登記所需的形式要件是否完備進行審查，還要對這些要件的合法性與真實性進行審查。所謂真實性是指登記所要求的身份、主張等要件必須符合當事人的真實意思表示，合法性是指登記要件要符合登記相對人和第三人之間的特定法律關系或承諾，即還要審查不動產物權變動的原因與事實是否相符、有無瑕疵，而不得損害第三人的權益。如果因登記有錯誤、遺漏等情況導致第三人受損，行政機關應當承擔賠償責任，這是因為根據實質審查作出的登記具有公信力，登記內容具有對世的可信效力，善意第三人的信賴利益因行政登記而受到保護。實質審查的優點在于保證不動產登記的真實性和合法性，減少瑕疵登記的幾率，使得國家公信力得到維護，而不至于因瑕疵登記糾紛造成不動產登記制度公信力下降。當然這種審查方式也存在弊端：一方面，實質審查方模式與形式審查模式相比，其審查范圍更廣，審查程序要求更高，那么其行政成本也將會高于形式審查，有限的行政資源會被過量消耗；另外一方面，因為實質審查的標準是由行政機關掌握，所以，可能會導致國家行政權的過度干涉而濫用行政權。

三、我國應采用的審查原則

不動產登記涉及公民重大財產權利，那么我國應該采取什么樣的審查原則呢？有學者認為，我國未來立法應該采用形式審查制，但占主導地位的觀點認為，我國對不動產登記應建立實質審查制度。因為我國正處于市場經濟發展的初期，“信用較為低下，欺詐行為時有發生”，而“實行市場經濟首先必須保障交易安全”，因此，在我國的社會保障尚未健全，誠信體系尚未建立的情況下，“關注安全超過自由應作為法的指導思想”。

《物權法》第12條規定，“登記機構應當履行下列職責：（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；（二）就有關登記事項詢問申請人；（三）如實、及時登記有關事項；（四）法律、行政法規規定的其他職責。申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。”本條的規定，既沒有試圖界定什么是實質審查，什么是形式審查，更沒有回答物權法要求不動產登記機構進行實質審查還是形式審查。但根據第12條的具體規定，我們不難總結，我國登記機構職責主要包括三項內容：“一是查驗，二是詢問，三是查看”。對照實質審查標準，可以認為我國的不動產登記審查應屬于實質審查。

筆者贊同登記機關對登記申請采取實質審查主義，即對申請登記所必備的形式要件、登記手續是否完備、權利取得的方式、權利界線、與他人權利的關系等事項必須進行審查并核實。經審查無問題方可登記。雖然，不動產登記采用實質審查標準，審查成本增加且手續繁冗，人為地設置了市場配置資源機制障礙；同時審查時間長，不符合市場經濟高速運轉的需要。實質審查無疑難為了不動產登記機關。但是由于不動產登記的審查標準涉及交易安全與交易效率、交易成本的平衡問題。從交易風險防范的角度來看，“不動產登記中采用實質審查標準可以有效地防止錯誤登記情況的出現，有利于維護不動產交易的安全。”從法律經濟學的角度看，制度的選擇對交易成本至關重要，“一味追求經濟效率不能真正使財富最大化”而“行政權力的有權使用影響著財富的創造”，形式審查容易產生權利登記不實，助長交易欺詐，即必然導致風險成本陡增，而實質審查能夠提供準確的信息，“信息成本是交易成本的核心”，它能有效的減低市場中的不確定性，降低交易成本。因此，我們不能單純的追求經濟效率。從制度的歷史延續性上看，在不動產物權變動模式上，我國一直實行的是德國法和瑞士法所確立的登記要件主義，而登記要件主義和實質審查相輔相成，既然登記要件主義在我國已經根深蒂固，那么對登記的申請進行實質審查也就順利成章了。筆者認為，實行市場經濟，不動產登記的實質審查有利于維護不動產交易的安全，有利于強化登記的公示和公信功能，有利于強化登記機關的責任感，而且還有利于政府誠信制度的構建，是構建誠信的內容之一。