德惠地產H項目成本控制問題研究

沈世翰

【摘 要】近年來，國家對于住房的調控政策源源不斷，房地產企業所面臨的壓力非比尋常。文章通過對德惠地產的項目成本控制體系的研究，總結其優勢與不足，并提出相應的解決措施，為其他房地產公司提供參考。

【關鍵詞】成本控制；德惠地產；研究

【中圖分類號】F299.233.42 【文獻標識碼】A 【文章編號】1674-0688（2018）03-0171-02

1 文獻綜述

我國目前的各大地產企業向集團化發展，從外部需求來看，消費者對房地產的態度已經漸漸發生了改變，從以前盲目投資、盲目炒房向謹慎買房改變，而且受國家的調控的影響，剛需已經占了購房者的很大比例。總的來說，對于房地產項目的成本控制問題，將影響到企業各方面的狀況，比如現狀和未來的發展等。

王小波（2011）認為，房地產作為中國當前形勢下推動發展的大動脈之一，它的蓬勃發展與很多行業有關聯，然而中國對于經濟形態轉變已經刻不容緩，如何在成本控制中提高房地產企業對于資金的利用率，是每個地產公司需要思考和探索的。

孫緯（2015）對成本控制按照不同階段進行了劃分，通過對不同階段的成本控制，以達到對整個項目成本控制的效果。

王洪濤（2015）認為，房地產成本控制是房地產企業必須重視的問題。通過對目前的研究數據進行分析，總結出了適用于房地產企業成本控制的有效方法。

2 德惠地產H項目成本控制中的問題

2.1 項目決策階段

2.1.1 市場調研不充分

H項目位于江蘇省阜寧縣城南新區，是當地最熱的區域，但是在該項目的設計中，卻以100 m2以下的小戶型為主，100 m2以上的大戶型很少，很難吸引到高端人群。而且，由于現在國家限購政策開啟，所以不少原本有意愿購買小戶型的投資人群卻沒有購房資格，導致H項目開盤時的銷售情況不佳。

2.1.2 項目可行性研究不到位

在項目決策階段，H項目對方案的選擇錯誤，開發出來的產品不符合該地段的大趨勢，這是之前沒有做好充分的可行性調查研究導致的。小區雖然采用封閉式設計，但卻是開放式的住宅區，底層均有商鋪，而且在同一個小區中，住宅和公寓混雜，必將造成人員流動量大，居民的隱私和安全得不到保障。

2.2 規劃設計階段

2.2.1 設計單位的選擇不規范

負責H項目開發的部門沒有認真對設計單位進行篩選和研究，而且在設計時沒有將成本控制的因素考慮在內，并沒有出臺相關的制度，而且在招標的時候出現了關系戶的不公正競爭，以至于在后期的環節出現了問題，加大了成本控制的難度。

2.2.2 項目的方案缺乏經濟性

H項目只是選擇了價格最低的方案，但是價格最低不代表就是最好，后期因為價格低廉的設計方案導致了在一些環節出現了令人不滿意的結果，加大了成本投入。

2.3 工程管理階段

2.3.1 招標投標環節對于成本控制的重視度不夠

在招標投標環節，有很多內幕操作，有些小項目的招標都是走走過場，沒有體現出公平的原則。而且，相關領導也不夠重視，認為招標給誰做都一樣，應優先考慮關系戶。而關系戶對待招標及后續的施工不夠嚴謹，很容易導致質量問題，這對于成本控制人員來說是最不愿意看到的局面。

2.3.2 對合同的細則沒有好好把握

德惠地產H項目在簽訂合同時過于草率，沒有認真研究擬訂合同細則，導致出現問題時，沒有合同作為責任劃分的依據，這樣一來，又會增加成本控制的難度。

2.4 策劃營銷階段

2.4.1 未做好房地產銷售方案

在H項目的銷售環節，該項目沒能做好自我定位和產品銷售渠道的選擇，以致銷售情況不容樂觀，而且口碑也不好，沒有利用互聯網等高效快捷的方式進行銷售宣傳，導致房子遲遲賣不出去，后期維護成本不斷追加。

2.4.2 產品定價與該區域不符

價格定位是銷售階段比較重要的一個因素，一個合理的價位對于銷售和成本的控制具有很大的作用，對于資金的回收、成本的減少也有很大的影響，但是德惠地產H項目的產品定價偏高，而且其產品缺乏特色，沒有將周圍各大樓盤的影響力和周圍客戶的需求放在首位，以致成本進一步擴大。

3 項目成本控制的對策研究

3.1 項目決策階段的成本控制對策

3.1.1 重視設計的可行性研究方案

德惠地產H項目在決策初期，對于成本控制中的支出，其可行性研究中缺乏一定的科學性，并且由于時間倉促，對手強大，導致了沒有按照可行性研究的合理步驟進行相關決策，對于該地段的開發沒有達到最優。所以，重視設計的可行性研究方案是首要條件。

3.1.2 控制好土地的競拍價格

德惠地產H項目的土地由于沒能競拍成功，從“中冶地產”手中高價購入這塊地的使用權直接導致了土地成本過高。能夠做到合理地控制土地拍賣成本，是任何一家地產公司控制成本的關鍵所在。

3.2 項目設計階段的成本控制對策

3.2.1 組織相關人員認真篩選合作單位

在設計環節，選擇哪家設計院作為合作單位并不是隨意的，設計方案的好壞直接關系到后期產品的成型，因此應該選擇有良好口碑的設計單位，并且要安排相關人員參與設計，對方案進行研究分析，確保萬無一失，方案合理可行。此外，對合作單位的資歷審查要嚴格把關，設計方案只能是由選定好的設計人員進行設計，這樣才能保證產品質量和降低成本費用。

3.2.2 從外部選擇專業人士對于方案進行評測

設計方案選定后，需要從外部選擇相關的專業人員進行項目的盲審，可以采用頭腦風暴法，充分發現方案不合理的地方，并對其進行優化，最終使設計方案合理經濟可行。

3.3 工程建設階段的成本控制對策

3.3.1 優化材料及設備采購成本控制方式

在房地產項目建設的階段，材料及設備的采購也是重要的一個方面。通常情況下，材料的費用占了大頭，將材料費用的成本控制住，會使得整個項目的投入大大減少，因此對于材料的成本控制需要安排專門人員在施工現場監督管理控制，以達到最優效果。

3.3.2 建立合理的簽證制度

在房地產公司的建設階段，可能會涉及合同的變更，這在無形之中加大了成本的投入，因此對于簽證制度的有效構建是項目成本控制的重中之重，構建良好的制度對成本控制具有極大的幫助。

3.4 策劃營銷階段的成本控制對策

3.4.1 營銷策略

德惠地產應該先做好組織結構框架的建立，有了好的領導方式，就能制定出好的策略，而且其對于營銷方式的選擇也非常重要。目前，傳統的媒介已經大不如前，所以在營銷策略上應該借助高科技平臺，利用大數據平臺搭上互聯網的快車，將項目的銷售在每一個環節利用充分，并且對于已經打出去的廣告和賣出去的樓盤，要進行定期回訪，動態合理地調整方案，并做好每個環節的監督，以達到最優的成本控制。

3.4.2 加強考核力度

銷售階段的管理也同樣重要，在項目建設初期要建立一個完善的管理考核制度，并將績效與置業顧問的業績相關聯，這樣一來，可以提高置業顧問的對待工作的態度，加快銷售，達到控制成本的目的。

4 結論

通過對德惠地產H項目成本控制問題的探討，本研究的結論如下。

4.1 對于成本的控制需要進行全過程動態的控制

項目開發的各個階段中，方方面面的成本控制都有其特殊的用途，也都起到了不同的作用，在進行成本控制的過程中每一個環節都要考慮在內，從全過程的角度點面兼顧，只有這樣，才能起到良好的成本控制效果。

4.2 房地產企業需要對成本控制加以重視

在現如今的體制下，各大房地產企業的獲利來源基本一致，都是由銷售收入和成本費用之間的差額決定，除去收入因素，其利潤空間就只能通過降低成本來控制，所以需要重視成本控制。

參 考 文 獻

[1]郭薇.H房地產公司項目成本控制研究[D].哈爾濱：哈爾濱商業大學，2017.

[2]孫波.H公司房地產項目全過程成本管理研究[D].武漢：中國地質大學，2011.

[3]羅建.H公司地產項目成本與價值管理研究[D].南昌：江西理工大學，2015.

[責任編輯：陳澤琦]