樣板房對房地產項目的價值提升

羅曉良 王 健

（重慶工商職業學院 城市建設工程學院， 重慶 合川 401520）

房地產項目的前期裝飾裝修工程主要包括公共區間、售樓部、樣板房，以及各類展示區、體驗區，隨著國家大力倡導成品住宅，房地產清水房將逐步退出市場，下一階段房地產項目的裝飾裝修工程比例會逐年加快提高。目前我國房地產商品房市場上清水房和成品住宅同時并存，本文的研究主要圍繞樣板房裝飾裝修對房地產項目的價值提升展開。

1 現階段房地產項目中樣板房的特點

從我國房地產的發展狀況來看，早期的房地產項目是沒有樣板房這個概念的，隨著房地產業及裝飾市場的逐漸發展，購房客戶的置業消費理念更加成熟，樣板房的設計和裝修才真正意義上具有了一定的文化思維理念。樣板房作為房地產項目的特殊產物，其主要目的是要打動目標人群，激發消費需求。基于其目標考慮，樣板房設計從面上看應該是對整個開發項目設計風格的進一步體現，從內在而言，應是對戶型結構的美化和再創造，突出項目的優點，彌補其中的缺點，以真實、直觀、更趨完美的方式展現給客戶。

通過對存在的目的分析可知，房地產項目中樣板房主要具備的特點有：①針對性。由于樣板房針對的是某一特定的目標客戶群體，所以其設計必須分析這一群體共性的生活方式需求，通過設計語言表達出來，所以為達到良好的銷售目的，樣板房的設計必須緊扣樓盤的定位，打造優秀的賣點。②表現性。為又好又快的達到銷售目的，樣板房必須展現良好的感觀效果，這就要求在樣板房的設計中要體現良好的創意理念，同時綜合采用各種設計手法將創意更好的表現出來。③適用性。除了呈現出強烈的視覺效果，樣板房設計更應綜合考慮原戶型存在的缺陷和問題，對空間和結構進行再創造，一方面確實優化建筑設計中存在的問題，另一方面也彌補存在的缺憾，確確實實適應消費者需求。④引領性。在競爭白熱化的房地產市場，要更好的利用樣板房刺激消費，就必須發揮樣板房設計的引領作用。這就要求在樣板房設計的過程中應該融入新的設計理念及設計元素，有可持續發展的設計思維，能采用前沿的裝飾材料和施工工藝，成為裝飾市場的風向標。

2 房地產項目中樣板房的現實意義及存在的問題

2.1 房地產項目中的樣板房的現實意義

現階段房地產項目中的樣板房主要分為兩類：一是以參觀展示為主要目的的精裝樣板間，不作為實際交房標準，其主要體現的是表現性和引領性；二是按照《商品房買賣合同》交房標準制作的完全一致的樣板間，是作為一種交房標準的實物體現，可以是清水樣板房，也可以是精裝修樣板房，這一類樣板房更為重要的是體現針對性和適用性。

不管是哪一類型的樣板房，其現實意義主要包括：①解決項目建筑設計遺留問題；②工程技術和藝術美學的完美結合；③提升項目定位和品質，確立項目標準；④豐富看房體驗，視覺刺激；⑤效果前提下的成本把控和工藝材料把控。

如圖中，入戶進客廳處的尺度局促，改動客廳入口，將局部陽臺納入室內的手法，成功營造豪宅奢侈門廳的感受，規整后的客廳進出口正對高廳通高的壁爐增強了豪宅起居室的正式感，且入口門廳和進出客廳口部的采光得到大幅提升。

2.2 現階段房地產項目中的樣板房存在的問題

以參觀展示為目的的樣板房主要存在以下方面的問題：①裝修質量問題。特別是展示類樣板房裝修時搶工現象比較多，實際用于居住時很可能還出現一些裝修問題，需要后期的不斷維修。②尺寸問題。一方面，樣板房讓購房人看到的只是住房的套內面積，而電梯、公用走廊等公攤建筑面積無法看到，所以使用率的高低容易往購房者忽略；另一方面有些房地產項目的樣板房并不是按照1:1尺寸比例建造的，特別是在陳設中采用一些尺寸偏小的室內家具，通過對比的手法將室內空間進行“放大”，從而讓不少消費者上當。③實際細節問題。出于裝修效果的考慮，很多樣板間并沒有按照現場內容設置給排水、強弱電、燃氣等管道線路，樣板房的各功能空間就顯得十分敞亮，但而當消費者真的拿到現房時，各類管道是必須要面對的問題。

按照買賣合同交房標準制作的樣板間主要存在的問題有：①共性裝修導致的問題，一是共性裝修風格問題，二是共性功能空間問題。室內設計的目的是滿足不同業主的使用需求，作為交房標準的樣板房確實節約了資源，同時也解決了不少業主裝修的煩惱，但是千篇一律的裝修風格和室內功能空間的限定反而也會讓大多數有個性需求的消費者望而卻步，同時不少開發商在樣板房的處理上過于追求空間的展示效果而忽略了其居住的實用功能，這更是讓消費者不敢茍同。②物理環境方面的問題。開放商在選取對象作為交房標準的樣板房時往往是基于現實條件影響，一是數量少，最多每個戶型具備一套樣板房，二是位置固定，一般是在展示區設置樣板房，或者選擇已建好的低樓層戶型設置樣板房，這就導致了樣板房一定會受到樓層高度、戶型朝向等物理環境方面的影響，這與每位消費者購買的住房是有區別的，往往會引起各類糾葛。

3 樣板房在房地產項目中的價值體現發展思考

一方面通過分析房地產項目中的樣板房的現實意義及存在的問題，另一方面結合我國大力推進住宅產業化發展，個人認為未來樣板房在房地產項目中的價值體現將與成品住宅的發展緊密相連。成品住宅是指房屋交付使用前，所有功能空間的固定面應全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛生間的基本設備應全部安裝完成，能滿足基本生活要求。發展成品住宅樣板房的現實意義有：①將實現土建工程與裝修工程設計施工管理一體化深度融合，有利于提升住宅建設質量和裝修品質。②將實現土建工程和裝修工程的統一監理和質量監督，有利于確保工程質量。③將實現綠色環保裝修，裝修工程采用的材料、部品和設備必須符合國家環保標準，工程完工后有專業檢測機構進行室內環境檢測，確保室內空氣質量合格。④將強化工程質量保修，住宅質量保證書除了原土建部分相關的內容外，同時應包括主要裝修材料、部品和設備的相關詳細信息以及室內空氣質量檢測報告及保修范圍和保修期限等內容。另外，考慮到住宅工程的特點，在成品住宅標準的基礎上，個人認為未來樣板房的發展同時應兼顧以下方面的特點：①個性化。應盡可能兼顧多種人群的需求，在風格定位、功能空間設置的方面體現差異需求；②智能化。樣板房作為引領住宅設計的風向標，在未來的發展上應把更多的現代信息技術融入到設計中，促使人們對改善居住環境、豐富住宅功能、提供多種信息服務產生更高要求。

[1]王玲,劉朝暉, 樣板房設計在房地產營銷中的作用,山西建筑.2009(35).210-211

[2]周媛媛, 房地產開發中樣板間的設計管理,房地產導刊.2015 (05)

[3]《重慶市保障性住房裝修設計標準》, DBJ50-111-2010