不動產(chǎn)登記歷史遺留問題解決對策探討

段國斌

摘 要：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度作為新時(shí)期政府實(shí)現(xiàn)機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變的重大改革任務(wù)，更是完善和健全新時(shí)期特色社會主義市場經(jīng)濟(jì)的必然要求；不動產(chǎn)登記有助于維護(hù)房地產(chǎn)交易安全，保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。然而由于原分散登記下歷史遺留問題多，矛盾突出，不動產(chǎn)在實(shí)施統(tǒng)一登記過程中遇到了亟待解決的問題。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記；歷史遺留問題；實(shí)施對策

1 引言

自《不動產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施以來，不動產(chǎn)登記穩(wěn)步推進(jìn)，平穩(wěn)地渡過了磨合期，不動產(chǎn)登記改革向縱深發(fā)展，牢牢把握“穩(wěn)中求進(jìn)、穩(wěn)中求快、快中求好”的總基調(diào)，以改革創(chuàng)新帶動不動產(chǎn)登記全面提速。但由于原分散登記等歷史遺留問題多，情況復(fù)雜，造成登記難和上訪事件顯著增多。為了切實(shí)保障和尊重廣大群眾的合法權(quán)益，解決不動產(chǎn)登記過程中的矛盾，必須嚴(yán)格按照規(guī)范不動產(chǎn)登記行為、完善不動產(chǎn)登記制度、方便群眾辦理不動產(chǎn)登記、保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益的原則，逐步探索解決歷史遺留問題的方式方法。為妥善解決歷史遺留問題，切實(shí)維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，按照“以民為本、尊重歷史、因地制宜、實(shí)事求是、能辦則辦、 先行登記并行完善”的原則，提出如下解決對策。

2 房屋已登記而土地未登記的

我國實(shí)行的土地用途管制制度，如土地用途改變未經(jīng)依法批準(zhǔn)的，屬于違法用地，不得登記。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前，國有土地上房屋已登記而開發(fā)建設(shè)單位未辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記的，只辦理房屋登記沒有辦理土地登記是違背法律規(guī)定的，但要解決只能從解決歷史遺留問題的角度出發(fā)。原購房人憑借原已取得的房屋所有權(quán)證書申請辦理不動產(chǎn)登記的，應(yīng)按照“先行登記、并行完善”的原則予以受理。若土地權(quán)屬來源合法，開發(fā)單位未能及時(shí)申請辦理土地使用全登記，登記機(jī)構(gòu)可依據(jù)現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)辦理不動產(chǎn)權(quán)登記。對房屋建設(shè)單位在國有建設(shè)用地開發(fā)中，存在用地手續(xù)不全、擅自改變用途、未按要求繳納相關(guān)稅費(fèi)等情形而未辦理國有土地使用權(quán)登記的，現(xiàn)購房人憑已取得的房屋所有權(quán)證書申請辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按“便民利民、穩(wěn)定連續(xù)”的原則受理。登記時(shí)，應(yīng)將上述情況書面如實(shí)告知相關(guān)當(dāng)事人，在不動產(chǎn)登記簿證上對房屋、 土地的信息分別記載，在不動產(chǎn)登記薄和不動產(chǎn)權(quán)證書附記欄注記“該不動產(chǎn)未辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)登記，應(yīng)按規(guī)定及時(shí)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)”。利用國有空閑地進(jìn)行建設(shè)的，經(jīng)市、縣人民政府或住建、征收（拆遷）等部門同意，未完善用地手續(xù)且已對外出售的房屋，視同已取得國有劃撥土地使用權(quán)，原則上由建設(shè)主體按規(guī)定報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，繳納土地出讓價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，完善用地手續(xù)后，再分戶辦理不動產(chǎn)登記；原建設(shè)主體因撤銷、解散、破產(chǎn)或失聯(lián)等原因無法完善用地手續(xù)的，現(xiàn)房屋所有權(quán)人可單方申請，參照房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、已購共有住房管理辦法規(guī)定，經(jīng)市、縣國土部門批準(zhǔn)后，辦理不動產(chǎn)登記。涉及轉(zhuǎn)移登記的，由現(xiàn)房屋所有權(quán)人繳納土地出讓價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，并經(jīng)市縣國土部門批準(zhǔn)后，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)予辦理轉(zhuǎn)移登記。對憑房屋所有權(quán)證書申請辦理不動產(chǎn)抵押權(quán)登記的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)予受理。在辦理不動產(chǎn)抵押權(quán)登記時(shí)，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要在不動產(chǎn)登記簿證上對房屋、土地信息分別記載，在不動產(chǎn)登記薄及不動產(chǎn)登記證明附記欄內(nèi)均注記“抵押權(quán)人知悉抵押的房屋未按規(guī)定辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)登記，自愿承擔(dān)由此帶來的 風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。

3 土地已登記而房屋未登記的

針對土地已登記而房屋未登記的問題，應(yīng)該在詳細(xì)查閱相關(guān)登記資料的基礎(chǔ)上遵循“尊重歷史、厘清原因，簡化程序、便民利民”的原則，對土地已登記、購房人所購商品房已竣工，并且房屋開發(fā)一方已注銷或被吊銷的，無法配合購房人辦理房屋登記的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在執(zhí)行《關(guān)于加快解決國有土地上房屋權(quán)屬登記遺留問題的意見》的基礎(chǔ)上，進(jìn)行六十日以上的公告，對于公告期滿無異議的均可以辦理不動產(chǎn)權(quán)登記。利用國有劃撥土地進(jìn)行建設(shè)的，房改房、集資建房、經(jīng)濟(jì)適用房等符合劃撥用地政策的住房，辦理不動產(chǎn)登記時(shí)，房屋建設(shè)符合市、縣城市規(guī)劃，并已竣工驗(yàn)收的，土地使用權(quán)保留劃撥，給予辦理不動產(chǎn)登記。對無規(guī)劃審批手續(xù)，未進(jìn)行竣工驗(yàn)收的，應(yīng)經(jīng)建設(shè)主管部門出具房屋工程證明后，并經(jīng)市縣國土部門批準(zhǔn)后，辦理不動產(chǎn)登記。

4 既無房屋信息又無土地信息的

不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)記載以下事項(xiàng)：不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；不動產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況。若既無房屋信息又無土地信息，原則上是無法辦理不動產(chǎn)登記的，但是現(xiàn)實(shí)生活中一些年限較久的小區(qū)，因?yàn)槿鄙傧嚓P(guān)材料比如土地和房屋所有權(quán)登記表，施工和竣工驗(yàn)收登記等。本著以民為本、尊重歷史的原則，應(yīng)該尋溯以往的歷史文件，根據(jù)行政區(qū)域、實(shí)際勘察以及相關(guān)尋訪、登記數(shù)據(jù)進(jìn)行完善資料，分門別類實(shí)事求是地進(jìn)行不動產(chǎn)登記。

5 結(jié)語

推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有利于提高政府治理效率和水平，更加便民利民。通過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，最大限度整合資源，減少政府行政成本，進(jìn)一步厘清政府與市場關(guān)系，完善政府運(yùn)行機(jī)制，發(fā)揮市場的積極作用。通過整合登記職能，減少辦證環(huán)節(jié)，采取“一站式”服務(wù)等措施，節(jié)省登記費(fèi)用，更好地方便企業(yè)、群眾申請和辦理不動產(chǎn)登記。在推動的過程中，尤其是針對歷史遺留問題還需要進(jìn)一步探討和商榷，不同的登記策略有助于以不同的角度促進(jìn)不動產(chǎn)登記。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 潘少婷.東莞加速解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問[N].東莞日報(bào)2018 年/5 月/29 日/第 A04 版

[3] 不動產(chǎn)登記歷史遺留問題亟待解決