房子沒(méi)買(mǎi)成卻惹出三場(chǎng)官司

裴通笑

上海普陀區(qū)的黃先生沒(méi)想到，好不容易看中一套1室1廳、價(jià)值150萬(wàn)元的二手房，并交了5萬(wàn)元定金，賣(mài)方卻因房?jī)r(jià)暴漲而反悔，雙方交易未成，但惹出3場(chǎng)官司，自己還莫名其妙成了被告。這究竟是怎么一回事？

買(mǎi)房交5萬(wàn)元定金，房主因房?jī)r(jià)上漲而“翻盤(pán)”

2015年年底，上海市普陀區(qū)的黃先生欲購(gòu)買(mǎi)鄭女士一套建筑面積為48.31平方米的1室1廳、標(biāo)價(jià)為150萬(wàn)元的二手房，該房位于嘉定區(qū)銅川路2288弄（嘉美坊）。為有交易保障，黃先生和鄭女士共同商量，兩人主動(dòng)找到中介上海搜房房天下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（下稱(chēng)“搜房”公司）業(yè)務(wù)員付小姐，以該公司為平臺(tái)簽署買(mǎi)賣(mài)合同。付小姐喜出望外，一筆“送上門(mén)”的業(yè)務(wù)，省了帶人看房、協(xié)調(diào)雙方利益等環(huán)節(jié)。2016年1月15日，付小姐拿著公司的格式合同，在鄭女士家中，黃先生、鄭女士和“搜房”公司簽署了《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》和《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。由于房主鄭女士提出“要150萬(wàn)元凈到手價(jià)”，房屋交易完成后，雙方的中介費(fèi)0.5%，共7500元，將由黃先生支付。黃先生當(dāng)即支付5萬(wàn)元作為定金，并答應(yīng)簽署《傭金確認(rèn)書(shū)》。

在簽《傭金確認(rèn)書(shū)》前，就傭金（中介費(fèi)）支付問(wèn)題，黃先生提出：第一，支付中介費(fèi)須待房屋買(mǎi)賣(mài)完成后；第二，房屋交易過(guò)程中，誰(shuí)違約誰(shuí)將擔(dān)負(fù)傭金（中介費(fèi)）。黃先生說(shuō)，這兩點(diǎn)應(yīng)在《傭金確認(rèn)書(shū)》中注明。

付小姐連忙解釋?zhuān)骸澳M管放心，我們簽的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》第12條‘簽約承諾中已經(jīng)明確了這一點(diǎn)?！辈⒛闷鹪摵贤x了起來(lái)：“導(dǎo)致本合同無(wú)法生效或無(wú)法履行的，該簽署人應(yīng)向居間方支付總房?jī)r(jià)款的0.5%作為補(bǔ)償金，并向交易對(duì)方承擔(dān)定金責(zé)任”。

付小姐對(duì)黃先生說(shuō)：“合同和確認(rèn)書(shū)內(nèi)容沒(méi)錯(cuò)，您就直接簽吧?！焙炞趾?，黃先生支付給鄭女士5萬(wàn)元定金，鄭女士出具了收據(jù)。

三方按合同約定，2016年1月31日，一同前往嘉定區(qū)房地產(chǎn)交易中心簽署國(guó)家統(tǒng)一的房屋交易示范合同（俗稱(chēng)“網(wǎng)簽”合同）。但是，當(dāng)天“網(wǎng)簽”卻沒(méi)成功。原因是鄭女士出售的房屋天井里有違章搭建，交易受到限制。三方只好又?jǐn)M定了一個(gè)《補(bǔ)充協(xié)議》，將“網(wǎng)簽”日期推到3月31日。

2016年春節(jié)前后，上海市區(qū)的房?jī)r(jià)飛漲。黃先生唯恐交易有變，籌足了所有款項(xiàng)，多次催促鄭女士盡早去“網(wǎng)簽”。

俗話(huà)說(shuō)：怕什么就來(lái)什么。鄭女士因當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)暴漲，拒絕與黃先生訂立網(wǎng)簽版買(mǎi)賣(mài)合同，3月10日，鄭女士口頭通知黃先生“房子不賣(mài)了”。3月16日，她又給黃先生發(fā)來(lái)短信，重申“房子不賣(mài)了”。

鄭女士既然不賣(mài)房了，就該按約定退回5萬(wàn)元定金。可是，鄭女士及代理人徐先生不但不賠，連定金5萬(wàn)元也不退還。原因是“搜房”公司正在向他們索要違約的中介費(fèi)7500元，而鄭女士為了應(yīng)對(duì)“搜房”公司索要的中介費(fèi)，索性扣押了黃先生的5萬(wàn)元定金，讓黃先生去找“搜房”公司，以此將損失轉(zhuǎn)嫁給黃先生。

黃先生的5萬(wàn)元定金是由“搜房”公司轉(zhuǎn)給鄭女士的，黃先生握有鄭女士的“收款收據(jù)”。黃先生覺(jué)得，從“搜房”公司角度看，公司確實(shí)在履行協(xié)議中“誰(shuí)違約誰(shuí)承擔(dān)中介費(fèi)的承諾”。

誰(shuí)知半年多過(guò)去了，無(wú)論黃先生怎么向鄭女士交涉，仍不退還5萬(wàn)元定金。

當(dāng)原告艱難維權(quán) 房主雙倍返還定金10萬(wàn)元

黃先生為討回5萬(wàn)元定金，想了不少辦法。起初，黃先生先找媒體投訴，后找法律援助中心律師咨詢(xún)。律師告訴黃先生，根據(jù)《合同法》有關(guān)規(guī)定，由于這筆房屋買(mǎi)賣(mài)沒(méi)有成交，交易活動(dòng)尚在“網(wǎng)簽”之前，即使三方簽署相關(guān)協(xié)議，因?qū)Ψ竭`約，5萬(wàn)元定金理應(yīng)退還。

聽(tīng)了律師的解答，黃先生心里有了底。考慮到事情已經(jīng)拖了八九個(gè)月，對(duì)方毫無(wú)商量余地，還一個(gè)勁兒“叫板”。黃先生只好走司法途徑，追討5萬(wàn)元定金。

打官司就是打證據(jù)，取證不是件容易事。黃先生要求“搜房”公司出具相關(guān)證據(jù)，如實(shí)反映買(mǎi)賣(mài)雙方的交易過(guò)程及中止原因。“搜房”公司業(yè)務(wù)人員說(shuō)，他們沒(méi)權(quán)力也沒(méi)公章，需要找公司的法務(wù)部門(mén)解決。黃先生找到“搜房”公司法務(wù)部門(mén)，業(yè)務(wù)人員又以“只對(duì)公司內(nèi)部，不對(duì)外”，拒絕了黃先生的要求。無(wú)奈，黃先生到北京找“搜房”公司總部投訴。經(jīng)過(guò)兩個(gè)多月的反反復(fù)復(fù)，“搜房”公司法務(wù)部門(mén)給黃先生出具了一份《情況說(shuō)明》。明確了鄭女士交易違約的過(guò)程和應(yīng)擔(dān)負(fù)違約中介費(fèi)的責(zé)任。

隨后，黃先生將房主鄭女士起訴到上海嘉定區(qū)人民法院。2016年10月，嘉定區(qū)人民法院開(kāi)庭審理了此案。在證據(jù)面前，鄭女士和訴訟代理人徐先生難以自圓其說(shuō)。在法院主持下，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，鄭女士雙倍返還定金，支付給黃先生10萬(wàn)元，并要求在10月18日前給付完畢，還承擔(dān)了訴訟費(fèi)1150元。

黃先生雖失去了房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的收益，但是能按協(xié)議獲得一份賠償，心理上得到些許安慰。

莫名其妙成被告 中介公司追要7500元傭金被駁回

不知不覺(jué)過(guò)了一年多，黃先生漸漸淡忘了那次不愉快的購(gòu)房經(jīng)過(guò)和追討官司。2017年11月的一天，黃先生突然接到了“搜房”公司起訴他未繳傭金（中介費(fèi)）7500元的訴狀。黃先生百思不解：我是無(wú)過(guò)錯(cuò)方，怎么成了“被告”？此前，“搜房”公司從未向我要過(guò)傭金（中介費(fèi)），怎么一下子“鬧”到法庭上呢？他甚至懷疑對(duì)方是否搞錯(cuò)。黃先生翻閱《起訴書(shū)》時(shí)，上面寫(xiě)著他本人的所有真實(shí)信息。法院還要求黃先生在一周內(nèi)寄回《答辯狀》。黃先生思來(lái)想去，覺(jué)得問(wèn)題可能出在購(gòu)房時(shí)簽的《傭金確認(rèn)書(shū)》上，房屋交易時(shí)，雖說(shuō)我是守約方，可只有我簽署了《傭金確認(rèn)書(shū)》，賣(mài)方鄭女士壓根兒沒(méi)簽字。

第二天，黃先生用微信聯(lián)系到“搜房”公司業(yè)務(wù)員付小姐，付小姐仍然記得自己經(jīng)辦的此項(xiàng)業(yè)務(wù)，認(rèn)為無(wú)論從哪個(gè)角度，都不應(yīng)該由黃先生支付這筆中介費(fèi)。但付小姐告訴黃先生，她現(xiàn)已離開(kāi)了“搜房”公司，無(wú)法幫他處理這件事了。黃先生將這些“微信”對(duì)話(huà)打印出來(lái)，作為答辯的證據(jù)。

2017年12月7日，上海嘉定區(qū)人民法院開(kāi)庭審理了該案。

法庭上，原告“搜房”公司委托代理人楊先生出示了黃先生與鄭女士簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》和《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，以及黃先生簽署確認(rèn)中介費(fèi)為7500元的《傭金確認(rèn)書(shū)》等證據(jù)，要求法院判決黃先生支付傭金7500元。

黃先生不同意原告訴請(qǐng)。其理由：一是根據(jù)《合同法》第427條規(guī)定的“合同成立”，是指達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)的整組系列合同。原告提供的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》和《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》只是其中兩個(gè)合同，國(guó)家統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的房屋買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)簽版合同未簽，且“網(wǎng)簽合同”是保障房屋買(mǎi)賣(mài)的重要依據(jù)。本案相關(guān)人鄭女士違約拒絕履行“網(wǎng)簽”，導(dǎo)致房屋交易缺少最重要的“網(wǎng)簽合同”。因此，原告無(wú)權(quán)要求被告支付傭金。二是當(dāng)時(shí)涉訴房屋是被告黃先生與鄭女士自行驗(yàn)看完畢，并協(xié)商好房屋價(jià)格后，才找到原告“搜房”公司辦理交易手續(xù)，協(xié)議是在鄭女士家中簽署的，“搜房”公司沒(méi)有為本次居間支出任何費(fèi)用。三是被告黃先生在簽《傭金確認(rèn)書(shū)》時(shí)，要求在“網(wǎng)簽合同”后及房屋交易完成才支付傭金，還明確誰(shuí)違約誰(shuí)支付。當(dāng)黃先生與鄭女士發(fā)生爭(zhēng)議后，“搜房”公司多次向鄭女士索要傭金，從未向被告索要。現(xiàn)“搜房”公司向被告主張傭金，而被告未違約，原告其行為有違誠(chéng)實(shí)信用原則。因此，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

為此，黃先生向法庭遞交了與原“搜房”公司業(yè)務(wù)員付小姐的“微信對(duì)話(huà)”，“搜房”公司提供的《情況說(shuō)明》，以及嘉定區(qū)法院認(rèn)定鄭女士違約的“司法文書(shū)”等證據(jù)。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，“搜房”公司居間并促成簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，且該合同具備房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款，即雙方對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)的主要事項(xiàng)達(dá)成了一致。后因賣(mài)方鄭女士不愿繼續(xù)履行合同，買(mǎi)賣(mài)雙方已通過(guò)訴訟解決了糾紛。至于居間費(fèi)用，本應(yīng)由被告黃先生負(fù)擔(dān)，但“搜房”公司出具的《情況說(shuō)明》證實(shí)，“搜房”公司認(rèn)為鄭女士是違約方，并認(rèn)可傭金應(yīng)由違約方負(fù)擔(dān)?！肚闆r說(shuō)明》系“搜房”公司的真實(shí)意思表示，現(xiàn)要求守約方的黃先生承擔(dān)傭金，有違誠(chéng)信，法院不予支持。但對(duì)于黃先生提出的未簽署“網(wǎng)簽版買(mǎi)賣(mài)合同”，居間期間未支出任何費(fèi)用的抗辯意見(jiàn)，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予采納。

嘉定區(qū)法院依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第143條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第64條第一款之規(guī)定，判決駁回“搜房”公司要求被告黃先生支付傭金人民幣7500元的訴訟請(qǐng)求。

黃先生以為此案就此了結(jié)，可以安心過(guò)日子。他萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，“搜房”公司不服，上訴到上海市二中院。黃先生作為被上訴人，還要面對(duì)第三場(chǎng)訴訟。上訴期間，雙方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。法院審理認(rèn)為，案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)為居間傭金應(yīng)由誰(shuí)負(fù)擔(dān)。從房屋交易過(guò)程看，案外人鄭女士為違約方，上訴人也向鄭女士主張過(guò)傭金，且上訴人曾向被上訴人出具過(guò)一份《情況說(shuō)明》。一審法院結(jié)合《情況說(shuō)明》的內(nèi)容及其他相關(guān)證據(jù)，認(rèn)為由鄭女士負(fù)擔(dān)傭金系上訴人真實(shí)意思表示。因此，一審判決并無(wú)不當(dāng)，其上訴理由不能成立。2018年4月27日，二審法院依據(jù)《訴訟法》第170條第一款：駁回上訴，維持原判。判決為終審判決。

至此，黃先生因購(gòu)房引發(fā)的3場(chǎng)官司終于塵埃落定?？缍?年，正義終未缺席。雖然3場(chǎng)官司都勝訴了，但投入不少財(cái)力和精力。黃先生感到，作為公民一定要有法律意識(shí)，在購(gòu)買(mǎi)房屋等重大交易時(shí)，要事先考慮周全，杜絕事后不必要的麻煩，教訓(xùn)值得吸取。