肅清亂象利劍出鞘威力幾何

本刊記者 孫思

一直以來，落實(shí)房住不炒、抑制地產(chǎn)泡沫是我國宏觀政策的重要出發(fā)點(diǎn)，亦是推進(jìn)我國供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革及創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略的重要抓手。

回顧近年來我國的歷次樓市異動，各類投機(jī)炒房勢力伙同房產(chǎn)黑中介、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相互勾連、沆瀣一氣，真實(shí)資訊渠道堵、虛假信息滿天飛，又或?qū)I(yè)人士親自站臺現(xiàn)身說法，鼓吹房產(chǎn)投資價值，營造市場緊張情緒，加劇投機(jī)炒作氛圍……各類市場亂象層出不窮。

事實(shí)上，房地產(chǎn)市場存在著顯著的反饋環(huán)機(jī)制，加之購房群體的從眾心理及跟風(fēng)效應(yīng)，最初的價格上漲極易導(dǎo)致更高水平價格的出現(xiàn)，初始誘發(fā)房價上漲的因素亦被無限放大。

針對部分城市樓市異常升溫及炒房積弊，住建部會同中宣部、公安部、銀保監(jiān)會等七部委定于2018年7月初至年底，先行試水北京、上海、深圳等30個城市，展開治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。隨著此項政策的持續(xù)推進(jìn)，當(dāng)前樓市的不合理預(yù)期必將得到及時矯正，房產(chǎn)市場穩(wěn)健運(yùn)行亦將計日奏功。

然則，知易行難，確保房地產(chǎn)有序發(fā)展可謂世界性難題，筆者欲借海內(nèi)外相關(guān)政策之除弊興利，見微知類、鑒往資今。

北京

重拳打擊投機(jī)炒房，嚴(yán)控舉措持續(xù)升級。

早在2016年9月底，北京市就在全國率先推出房地產(chǎn)調(diào)控新政，內(nèi)容囊括切實(shí)增加商品住房有效供應(yīng)，完善商品住房銷售和差別化信貸政策以及多措并舉確保新建商品住房成交均價環(huán)比不增長三大方面。該市堅決貫徹 “房子是用來住的，不是用來炒的”定位落實(shí)，及時采取果斷措施，有效抑制投機(jī)需求。

2017年3月17日，北京市再次強(qiáng)化樓市調(diào)控措施，實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”方針，二套房首付比例提高至60%。同時加大商品住房土地供應(yīng)，確保新建商品住房成交均價環(huán)比不增長。配合此次新政的實(shí)施，北京市住建委亦會同房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作聯(lián)席會各成員單位，加大聯(lián)合執(zhí)法查處力度，重拳打擊捂盤惜售、囤積房源、閑置土地、造勢炒地以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與炒房、哄抬房價、發(fā)布虛假房源及價格信息等違法違規(guī)行為，并公開曝光，對違規(guī)主體，實(shí)施聯(lián)合懲戒，確保調(diào)控政策措施落到實(shí)處。

2018年上半年，該市加快推進(jìn)已供土地共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)，成效不菲，截至6月已有125萬平方米辦理完畢施工登記（許可）手續(xù)并實(shí)現(xiàn)開工。該市亦堅持職住平衡的分配原則，力促房源優(yōu)先配售給項目所在區(qū)戶籍，項目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無房家庭，以及符合本市住房限購條件、在項目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無房家庭。

此外，北京市住建委亦及時跟蹤監(jiān)測北京市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，每月上報直管部門，研究出臺政策措施，堅決落實(shí)“房住不炒”：5月25日，相關(guān)文件《關(guān)于加強(qiáng)限房價項目銷售管理的通知》出臺，意圖通過加強(qiáng)對本市“限房價、控地價”項目住房銷售的有效管理，建立“雙防雙保”、“梯級過濾匹配”等機(jī)制，實(shí)現(xiàn)差異化管理，抑制投資投機(jī)需求。

5月28日，亦聯(lián)合規(guī)劃國土部門發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)國有土地上住宅拆分管理的通知》，文件在住宅測繪成果審核、轉(zhuǎn)讓、登記三個方面提出了五條要求，其中包括嚴(yán)禁住宅隨意拆分，遏制投資投機(jī)性炒房行為等內(nèi)容。與此同時，敦促市場主體落實(shí)調(diào)控政策，加大監(jiān)管執(zhí)法力度，聯(lián)合工商部門開展為期半年的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)專項整治工作。加強(qiáng)輿情監(jiān)測分析及市場形勢解讀，及時組織新聞媒體、行業(yè)專家正面發(fā)聲，回應(yīng)社會關(guān)切，合理引導(dǎo)市場預(yù)期。

廣州

對炒房客巧設(shè)“房卡”，重點(diǎn)抑制公積金炒房。

回首過往的2017年，廣州市為打擊樓市過熱，可謂殫精畢力，組合拳頻出。先是推出“認(rèn)房又認(rèn)貸”的317新政，其后祭出330新政作為有力補(bǔ)充，成為一線城市中首個對住宅出售時間作出限制的城市，嚴(yán)格管理贈與行為，并對假離婚、利用家人名額購房等政策漏洞再行填補(bǔ)，“封堵”投機(jī)行為。亦首次對商服類項目實(shí)施限制。隨后的331公積金新政又轉(zhuǎn)向戶籍區(qū)分：本市戶籍須足額連繳1年及以上，外地戶籍連繳2年以上，方可申請公積金貸款。多彈齊發(fā)火力堪猛，讓樓市投機(jī)無處遁形。

2018年2月6日，廣州市發(fā)布《關(guān)于維護(hù)住房公積金繳存職工購房貸款權(quán)益的通知》，內(nèi)容指涉房企不得以提高住房銷售價格、減少價格折扣等方式限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款。

2018年2月13日，廣州市再次下發(fā)《關(guān)于職工補(bǔ)交限價商品住宅土地收益價款可提取住房公積金的通知》，提及住房公積金繳存人在補(bǔ)交限價商品住宅土地收益價款后，凡變更權(quán)利屬性或房屋性質(zhì)為商品住房的，繳存人及其配偶在付款后兩年內(nèi)或還款期內(nèi)可以申請?zhí)崛€人賬戶內(nèi)的住房公積金，以后每半年可提取一次，提取額達(dá)到實(shí)際支付的土地收益價款金額。

自去年5月接入全國住房公積金異地轉(zhuǎn)移接續(xù)平臺以來，廣州市銷戶套取公積金現(xiàn)象激增，為此2018年3月該市頒布了新的跟蹤核查公積金政策，內(nèi)容規(guī)定：從異地轉(zhuǎn)移公積金至廣州，須由職工本人到廣州住房公積金中心辦理，帳戶轉(zhuǎn)入后未在廣州工作并繳存滿3個月的，只能申請將賬戶轉(zhuǎn)至新工作所在地的公積金中心，不得辦理離職銷戶提取。廣州此舉，亦是對今年5月以來，住建部等四部委關(guān)于開展治理違規(guī)提取住房公積金工作的進(jìn)一步落實(shí)。

2018年7月，廣州住房公積金管理中心再次發(fā)布《廣東省住建廳、廣東省財政廳、廣東省公安廳、中國人民銀行廣州分行轉(zhuǎn)發(fā)住建部等四部門關(guān)于開展治理違規(guī)提取住房公積金工作的通知》。文件重申“房住不炒”定位，并明確提出不允許提取住房公積金用于炒房投機(jī)。其中，一人多次離婚或是多人買賣同一套房，都不得提取公積金；對于異地購房提取公積金的，或停止實(shí)施，或嚴(yán)審資格。與此同時，公積金異地轉(zhuǎn)移接續(xù)政策也將愈加嚴(yán)格，離職提取將不再允許。

同期，廣州市相關(guān)部門聯(lián)合行動，對該市部分房地產(chǎn)項目及中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場檢查。凡有發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)限制公積金使用、銷售現(xiàn)場公示信息不齊全，中介門店房源信息不齊全、收費(fèi)未明碼標(biāo)價等違規(guī)行為的，執(zhí)法人員現(xiàn)場下發(fā)《整改通知書》，責(zé)令限期整改。截至2018年7月中旬，全市已多次開展市場秩序整飭行動，檢查商品房預(yù)售項目473個，下發(fā)整改通知書89份；檢查中介服務(wù)機(jī)構(gòu)600多家，下發(fā)整改通知書155份，住建部門開展行政處罰30宗。

武漢

雷霆手段整治亂象，夯實(shí)監(jiān)管“全覆蓋零容忍”。

2016年9月伊始，武漢市業(yè)已展開了全市房地產(chǎn)市場的專項整治工作，旨在舉全市房管系統(tǒng)之力，鐵腕治理房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為。2017年以降，該市嚴(yán)格遵循全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議要求，進(jìn)一步加強(qiáng)對商品房銷售事前、事中、事后的全過程監(jiān)管，始終保持高壓態(tài)勢，全面出擊，不留死角。武漢采取分片包干方式，到樓盤、到項目、到門店，對全市所有在建在售商品房項目和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)門店進(jìn)行“全覆蓋”、“拉網(wǎng)式”排查，對各類違法違規(guī)行為“下猛藥”、“零容忍”查處曝光，對相關(guān)違法違規(guī)行為起到了強(qiáng)有力的震懾作用，截至2018年一季度末，相關(guān)投訴同比下降了18%。通過“查處一批、曝光一批、震懾一批”差異化管理，該市有效地維護(hù)了房地產(chǎn)市場的井然秩序。

2017年12月，武漢市再次部署開展房地產(chǎn)市場專項整治，嚴(yán)厲打擊15種違法違規(guī)行為，重點(diǎn)查處開發(fā)企業(yè)變相捂盤、變相搭售、預(yù)留房源、炒賣房號等“隱藏式、變異式”違法違規(guī)行為，同時對消費(fèi)者反映突出的“公積金貸款受阻”，通過“軟裝包”、“電器包”等捆綁銷售行為和違規(guī)交付等進(jìn)行及時查處，進(jìn)一步整頓規(guī)范市場秩序。其間，注重多部門協(xié)同發(fā)力，該市房管局與公安、稅務(wù)、工商等七部門聯(lián)合制發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的通知》，全面開展房屋租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為專項整治，其成效贏得了社會各界的普遍贊譽(yù)。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，武漢市政府深刻認(rèn)識到，傳統(tǒng)的管理模式及方法已無法適應(yīng)市場逐年增大的體量。運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)及大數(shù)據(jù)技術(shù)，依托政務(wù)服務(wù)網(wǎng)上平臺，施行制度+技術(shù)有效監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)綜合運(yùn)用行政權(quán)力及公開透明的現(xiàn)代化網(wǎng)絡(luò)管理方式勢在必行。

截至2018年6月，武漢市持續(xù)完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺建設(shè)，業(yè)已實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案、存量房交易網(wǎng)簽、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)信用信息、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等級及經(jīng)紀(jì)人星級評定的信息化及規(guī)范化管理，2018年下半年，該市亦將在網(wǎng)簽基礎(chǔ)上，進(jìn)一步推動存量房房源掛牌工作（截至7月22日，武漢市存量房交易房源信息掛牌工作已正式啟動。今后，每套上市交易的二手房都將擁有惟一的“身份證”，確保房源信息真實(shí)透明，有利打擊虛假房源、中介“吃差價”等現(xiàn)象）；啟動建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊管理平臺；打造房地產(chǎn)市場執(zhí)法監(jiān)督平臺；建立全市統(tǒng)一的房地產(chǎn)投訴處理及執(zhí)法平臺，整合多方相關(guān)數(shù)據(jù)，建立違規(guī)違法模型，做到執(zhí)法前有預(yù)案、執(zhí)法中留痕跡、執(zhí)法后全面評價，使市場執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、智能化，推動市場執(zhí)法效率和質(zhì)量地提高。

溫哥華

“排外稅”來勢兇猛，嚴(yán)打海外投機(jī)炒房。

長期以來，溫哥華都是全球房地產(chǎn)泡沫重災(zāi)區(qū)，當(dāng)?shù)貥鞘谐掷m(xù)火爆，調(diào)控之聲日益高漲。

加拿大BC省政府認(rèn)為，一些來自海外的富裕投資者進(jìn)入了溫哥華房地產(chǎn)市場，并推高了本地房屋價格。要想保證本地居民負(fù)擔(dān)得起房價，就要讓海外投資者購買房屋比當(dāng)?shù)厝烁鼮槔щy。

為此，2016年7月底，加拿大BC省正式宣布，自8月2日起向海外房地產(chǎn)投資者征收15%的額外房屋轉(zhuǎn)讓稅，以遏制房價飛漲。據(jù)此，外國企業(yè)或個人，只要購買溫哥華的住宅都須繳納該項稅款。該省政府亦特別強(qiáng)調(diào)，此項過戶稅金須在本省普通過戶稅之外單獨(dú)征收。稅金之重，令人咂舌。此后的8月份，溫哥華房價10天之內(nèi)直線下跌24.5%，一時震驚四野。

隨后的2016年9月15日，溫哥華市政府再放調(diào)控大招，主要針對海外投資本市房產(chǎn)者及次要的投資型房產(chǎn)，計劃于2017年1月起，實(shí)施對空置房屋征收稅金，稅率最高可達(dá)房屋評估值的2%，希望借此推動大約1萬套空置房屋進(jìn)入租賃市場。此項樓市“排外稅”推出后，次月官方數(shù)據(jù)顯示，炙手可熱的溫哥華樓市霎時火冰兩重，量價齊跌。

2017年7月1日溫哥華房屋空置稅正式開征，以定向打擊海外投機(jī)炒房。遵照規(guī)定，購買物業(yè)后不自住，又不將空置住宅單位出租的業(yè)主，將按照物業(yè)估值支付1%的稅款，從2018年起開始支付，到2018年2月2日為止，是業(yè)主自行申報2017年物業(yè)是否空置的時間。

2018年2月，BC省政策加碼，將針對外國買家的購房稅由15%提高至20%，其適用范圍亦從溫哥華市擴(kuò)大至加國其他人口密集地區(qū)，以防止投機(jī)客轉(zhuǎn)戰(zhàn)附近市場。

此外，該省還針對不繳納所得稅的業(yè)主征收新的投機(jī)稅，并提高價值在300萬加幣以上房屋的房產(chǎn)稅稅額。

德國

多稅并舉齊發(fā)力，力促德國房價維穩(wěn)。

德國并沒有真正意義上的房產(chǎn)稅，但同類稅收繁多且復(fù)雜，主要涵蓋土地購置稅、土地稅、二套房稅、收入所得稅、資本利得稅等稅種。

具體說來，各州的土地購置稅標(biāo)準(zhǔn)從3.5%到6.5%不等。購房后每人每年還需繳納土地稅。該稅作為地方稅種，與個人收入不掛鉤，而是經(jīng)由各地政府制定并支配。稅率與房屋大小、價值以及土地價值正相關(guān)，繳納標(biāo)準(zhǔn)主要依據(jù)稅務(wù)局公布的土地價值。

對于“二套房”，如海邊的度假房、旅居房等，不論其用途為自住或租住，德國居民登記使用的第二套及第二套以上住房都需交稅。以柏林為例，二套房稅的征收標(biāo)準(zhǔn)為該套住房出租價格的5%。在柏林正式登記使用第二套住房1年以上的人亦需繳稅。夫妻由于就業(yè)原因使用的二套房或二套房用于滿足護(hù)理要求等情況特殊的，免征此稅。

租房方面，如果將購置的房產(chǎn)用于出租，房租收益就要記入個人的年收入，依據(jù)聯(lián)邦個人所得稅標(biāo)準(zhǔn)納稅，繳納比例也與個人其他收入相關(guān)。個人收入越高，比例隨之越高。反之，如果沒有其他收入，房屋出租收入亦達(dá)不到納稅標(biāo)準(zhǔn)，則可免除這部分稅。

在德國，有房產(chǎn)就需繳納房產(chǎn)稅，除非房產(chǎn)是文物且維護(hù)費(fèi)用超過房產(chǎn)收益，則可提出免稅申請。政府征收的房產(chǎn)稅也是民眾享受公共服務(wù)的基礎(chǔ)之一，德國政府在房產(chǎn)稅的分配和使用上會有明確公示。

德國得力的房產(chǎn)稅制對于抑制炒房功效卓著。在該國購置一棟房屋，首先需交納評估價值1%到1.5%的不動產(chǎn)稅，房屋買賣需另交3.5%的交易稅，買賣盈利須繳15%的差價盈利稅。此外，購置10年以內(nèi)的房屋如果出售獲利，利潤也將被納入個人收入，需繳資本利得稅。購置超過10年的房屋出售不需交此稅，亦或房屋一直用于自住或自住時間超過2年，10年內(nèi)出售也勿須交此稅。如果購置的房產(chǎn)7年內(nèi)轉(zhuǎn)讓，綜合稅率更高達(dá)50%； 5年內(nèi)賣出3套及以上住房還要加征盈利額25%的資本利得稅。在德國遲交房產(chǎn)稅無論是有意，或是處于爭議期，都須交納罰金。

德國以其嚴(yán)厲的稅收政策抑制房地產(chǎn)投機(jī)，對土地與房地產(chǎn)實(shí)行浮動稅率，使得該國房價得以長期保持穩(wěn)定。