傷不起的公攤面積

文丨整理報道

模糊不清的“公攤”，事實上成了牟利的口袋。房屋銷售、物業費收取等依據標準，是包括公攤在內的“建筑面積”，那么有著相當“自由裁量”空間的公攤面積，對于購房者來說很容易產生不明不白的額外支出。

近日，一篇題為《買100平方米的房子只得70平方米,這么坑的“公攤面積”到底怎么來的?》的文章在網絡熱傳,激起了很多網民共鳴。一套100平方米的房子，實際可得套內面積可能只有70～80平方米，房屋公攤面積問題再次被推上風口浪尖。

房屋面積哪去了

7月下旬，武漢多名業主維權，抗議某樓盤開發商在公攤問題上玩貓膩。

據中國房地產報報道，有業主反映，該樓盤開發商對電梯、走廊等公攤面積也按室內精裝價收費，且價格虛高。一套125平方米的房子，精裝修標準是2500元/平方米，公攤比例為28%，這樣一算，每套房子通過公攤多收了8萬多元。

乍一看，這個公攤面積沒有什么毛病，既然是用之于民當然也要分攤于民。幾乎沒有人不用電梯、過道等公共設施，按照誰受益誰負擔的原則，看起來貌似很合理。然而，公攤面積存在一系列的問題。

首先，“房屋公攤”只在很少一些地區存在，國際上通行的都是實際的套內面積計算方式

住房公攤面積的存在是否合理？這里面開發商又有哪些貓膩？公攤面積是什么？

買100平方米的房子，結果實際住進去只有70平方米，這憑空少了的面積就是公攤面積。

按照以往人們的認知，大略會認為，只要不是自己住宅里的面積，都是屬于公攤面積，甚至有些人會覺得，整個小區院子的每一片土地都屬于公攤面積。根據2000年開始實施的《房產測量規范》，分攤的公用建筑面積有：

電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。

共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。

這意味著，不僅電梯、樓道、門廳，甚至門口警衛室的一部分面積也要由購房者買單。

誰都不希望房子的公攤面積太大，這里就涉及到公攤系數的概念。

舉個例子，打開房本，上面寫著“房屋建筑面積：84.47平方米；專有建筑面積(使用面積)：63.43平方米，分攤建筑面積：21.04平方米”。但并沒有明示，公攤面積都在哪些地方。公攤系數就是用分攤建筑面積除以專有建筑面積，數值是0.33(即33%)。

旭輝集團北京區域事業部設計管理部高級經理劉嘉在接受采訪時表示，住宅的公攤系數一般在0.18～0.25，商業用房一般在0.3～0.4，這些數據來自測繪公司的經驗值。

但近年來，隨著房價上漲，公攤系數也迅速攀升，部分住宅超過了30%。2010年，山東某樓盤推出后的公攤系數甚至超過52%。2017年，南京某商住公寓一些戶型的公攤面積竟然比套內面積還大，得房率只有42%。

而問題在于，現有的法律法規并沒有對公攤系數設定上限。這，也為許多房產商變相漲價提供了可操作的空間。同時會出現一個非常大的問題，房屋銷售時只講建筑面積，公攤面積要么避之不談，要么閃爍其詞，讓人搞不清楚實際面積多大，在買房選擇的時候非常困難，因為會出現同樣的89平方米小三房，實際面積相差出一間房的可能。甚至是，同樣一個項目，出現部分樓棟公攤大，部分樓棟公攤小的問題。在房價如此高昂的今天，高的公攤更成了買房難的隱形推手。

《光明日報》在其發表的《“買100平住70平”，是時候解決“公攤”問題了》的文章中指出，模糊不清的“公攤”，事實上成了牟利的口袋。房屋銷售、物業費收取等依據標準，是包括公攤在內的“建筑面積”，那么有著相當“自由裁量”空間的公攤面積，對于購房者來說很容易產生不明不白的額外支出。同時，這也產生法理困境，一個簡單的例子，如果公攤面積的物權屬業主，那么這些區域張貼廣告等收益，是否也該歸業主所有？業主付出了真金白銀的投入、空擔了所有者的名義，卻無法進行有效處置與收益，按照常識一衡量，實在不可理喻。

法晚網認為，這其中最大的問題在于業主究竟公攤了什么面積，這個事并不透明。換句話說，自己跟街坊一起擁有一個地方的產權，除了開發商，樓里的人并不清楚。于是，有人把地下室出租賺錢、有人跟業主收停車費，還有在樓頂或外立面做廣告，巨額收入沒進業主腰包。

江南某市有一個案例，業主跟開發商、物業打官司，稱沒有證據證明地下車庫是開發商的，要求法院判決開發商不得收取停車費，最后判決：車庫是公攤，不得收費。

如果房地產主管部門能夠及時公布公攤面積的面積和位置，不要等法院受理了再去調取，這場官司也就不會發生。

其實公攤面積不是洪水猛獸，關鍵是業主“攤了”，卻沒有享受權利。

在很多黃金地段的樓盤，業主委員會行使權力比較得力的，房頂、樓面甚至電梯里的廣告，巨額收益都是歸業主的，除了進了錢包，更多的可以用于支付物業費、綠化費或者投建健身娛樂等公用設施，受益的還是業主。

取消公攤可能嗎

關于公攤面積的討論鋪天蓋地，這也從一個側面反映出人們對出公攤面積的不滿。

在國外，并沒有公攤面積這一說法，得房率為100%。

其實早在2002年，重慶就以地方法規的形式，首次對商品房的計價方式做出規定：商品房現售和預售，以套內建筑面積作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。

近幾年，為回應民眾訴求，廣州、北京等地也開始出現按套內建筑面積計價的探索。

取消公攤面積，有識之士早就在呼吁，但這一問題一直沒有解決。

早在2011年，全國人大代表林燚在“兩會”期間就建議取消商品房預售制和公攤面積，按照套內建筑面積計價，與國際接軌。他指出：公攤面積有多大仍然是開發商測量的，而且各地沒有什么統一標準和規范，無論用何種方式計算房價，公攤面積對購房者來說都是個謎，經常引起買賣雙方的爭執。

西安交通大學房地產研究所所長楊東朗認為，對公攤面積的計算和管理，其實是很簡單的問題，在政策和技術上都能做到，但問題就在于交易的信息是否透明，開發商是否愿意公開具體的公攤內容、是否有虛報公攤面積的嫌疑。

“建議取消公攤，按照實際使用面積來計算房價，這樣購房者能更清楚明白。”他說。

北京大學房地產法研究中心主任樓建波說，一套房子的總價是固定的，如果按照套內面積來算，那么每平方米的單價必然會有所提高。其實無論按哪種方式，最關鍵的是把標準制定清楚，能讓人看得明白。

漫畫《公攤面積》(張賢達/圖）

樓建波建議，在現有購房方式下，給開發商或代理銷售中介一項強制義務，即向購房者明示“到底分攤了哪些面積”。

有學者建議，在條件成熟后，不妨取消公攤面積這一模式，將其與土地等一樣計入建房成本，而公共設施的維護運轉則由物業費進行支撐。

《新華每日電訊》在其評論員文章中表示，公攤面積問題積弊已久,越漲越多的公攤面積實質上已經侵占百姓的利益,也損傷了市場經濟的公平與公正。人們期待著相關職能部門在研究房產調控政策之時,能正視公攤面積亂象,探索更科學、合理的計價方式,切實保護百姓權益。

正如一篇評論員文章中所言：房子是用來住的，這已是當前的政策設計與民間呼聲的共識。將“公攤”這一模糊不清的概念梳理清楚，讓使用面積成為交易依據，擠壓開發商的操作空間，就是在更大程度上復原、彰顯房子的居住屬性。當房地產市場調控成為政策大語境的當下，解決“公攤”問題，其實也并沒有逸出調控議題的統籌之外，甚至從法理層面說，它理當成為優先解決的基礎問題。