撥開樓市調控背后的迷霧

李明敬

用一句話來形容中國樓市，應該不為過：“中國樓市，舉世矚目。”從來沒有人為房子如此發愁、如此憂慮、如此不堪重負，如果有的話，那就是中國人。十幾年來，隨著房子的商品化，房子慢慢從居住價值變成了一種投資產品，“炒房”成為發財致富的一條捷徑。

在“炒房”的繁榮表象下，近幾年，房地產市場還是不可避免的要出現一些風險和問題。不論是從國內的經濟情況來看，還是追溯歷史回想到美國2008年的金融危機、日本的房地產泡沫破滅，再到2016年底最高層領導已經明確提出“房住不炒”的定位。以及近幾年來一連串的調控舉措，這些努力是否會把樓市從“懸崖”邊拉回來呢？

房企大量債務即將到期

2018年已經過半，對于投資人來說，這個半年并不好過。股市從2200點一直期盼至少上到3400，但是事與愿違低位徘徊持續了很長時間，甚至在5、6月間出現了急速下跌，韭菜們又矮了一截，心都在流血了。買了P2IP的各位“勇士”，也一不小心遭遇暴擊，網貸平臺接連暴雷，這些機構的名字一個網頁都寫不完，甚至不少金融圈的人士都被套其中，加入各種維權群。有句戲言這么說的，“都說要分散投資，好嘛，各個P2P平臺都投一點，結果哪個維權群都有自己的身影。”欲哭無淚。

甚至，機構投資音也紛紛踩雷。隨著去杠桿的推進，5月份，債券違約集中爆發。雖然去杠桿是誘因，但本質還是公司自身質量不過關。Wind數據顯示，截至5月21日，2018年共有20只債券發生違約，合計違約規模超過150億元。

由于信用違約事件的頻發，也考驗著機構投資者特別是債基的投資能力。不少基金未能幸免這次債券違約潮。過去5個月，超過12家機構因為債券違約遭受凈值損失。如華商明星債基雙債豐利A，5月15日凈值暴跌8.91%，C份額暴跌8.8%。從債券持倉情況來看，華商雙債豐利A持有"15華信債”24.18%。5月15日，“15華信債”的中證估值從63元下調至43元，下調幅度為32%，直接造成基金凈值的大幅下跌。在這些違約企業中，不乏央企、國企。媒體和業內直呼：違約潮來了。

再看房地產企業的情況，5月28日，上交所發布的信息顯示，碧桂園擬發行的200億元小公募公司債再度中止。這已經是這筆200億的公司債第二次進入“中止”狀態。Wind數據顯示，2017年A股128家上市房企負債合計達到6.51萬億，平均資產負債率64.56%，其中63家房企負債超過百億，34家房企資產負債率已經超過80%。其中負債率前十的房企分別是萬科A、綠地控股、保利地產、華夏幸福、招商蛇口、首開股份、泰禾集團、陽光城、中南建設和華僑城A，其中中南建設負債金額1727.59億元，負債率高達90.78%，高居榜首。高額負債背后，房企的現金流也普遍吃緊。Wind數據顯示，A股128家上市房企中，一季-度現金及現金等價物凈增加額為負的房企達到72家，占比超過一半，萬科A為803.64億元、華夏幸福為-197.15-億元、綠地控股為129.47億元。

此外，房地產企業還有大量的債務即將到期。數據顯示，包含公司債、企業債、中期票據以及定向工具的地產業債務，2018年全年的到期量將達1949億元，其中主要集中在三四季度，分別高達932億元、698億元，2019年和2020年到期量更加龐大，每年的增量都在1000億元以上。房地產企業的壓力，必將傳到到房價上。

美國次貸危機與日本房地產泡沫

十年前，美國突然爆發次貸危機，它席卷了全球，中國也為此付出了慘痛的代價，尤其是在對外貿易方面。那么，何為次貸危機？百度百科給出的解釋是美國次貸危機，也稱次級房貸危機，也可翻譯為次債危機。它是指一場發生在美國，因次級抵押貸款機構破產、投資基金被迫關閉、股市劇烈震蕩引起的金融風暴。它導致了全球主要金融市場出現流動性不足的危機。

那個著名的美國老太太的故事，想必都聽過。中國老太太老了才享受，美國老太太提前透支消費年輕就開始享受。在美國次貸的對象通常是收入不穩定或者根本沒有收入的人，但是仍會給他們提供次級抵押貸款。當然這種貸款的杠桿率會高于一般抵押貸款。如果還不上房子，那么銀行會把房子進行抵押還款。但是不幸的是，隨著美國住房市場的降溫尤其是短期利率的提高，次貸還款利率也大幅上升，購房者的還貸負擔大為加重。而住房市場的持續降溫也使得購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。當大批次貸借款人不能按期償還貸款，銀行收回房屋，卻賣不到高價，銀行得到的資金不能彌補當時的貸款+利息，甚至無法彌補貸款額本身，大面積的虧損，引發了次貸危機。

當然這是較為極端的例子，但是如果大量“房奴”一旦突然出現失業等意外情況，無法償還貸款，銀行把房子收回進行拍賣是正常的流程。在這個過程中就是有風險的。當然，我們不愿意看到。

再看，日本的房地產泡沫以及失落的二十年。

有人曾這樣描述，崩盤來得悄無聲息。前一夜，日本人狂熱買房，有如雞血沖腦，飲鴆止渴。1991年，島國樓市決堤，房價一瀉千里，造成歷史上最大的房地產泡沫之一。大量銀行和地產企業倒閉，當年傾盡所有買房的家庭一夜返貧，跌到現在還未回血，每年還要交著沉重的賦稅。日本經濟陷入長達二十年的持續衰退。其實在樓市崩盤之前，日本政府也曾進行調控。1987年，日本政府要求金融機構嚴控房地產貸款量，“房地產貸款增長速度不能超過總體貸款增長速度”；同時提升房地產稅收，持有不到兩年的土地交易被課以重稅。但仍無法阻止房價的上漲，反而低價高升。當然，中國和美國、日本的情況是有很多不同點的。但是在做投資的時候，風險這根弦還是要隨時繃著點。

房住不炒的理論依據

此外，從一些數據情況來看，現在的高房價確實給民眾的消費帶來不小壓力。從消費指標看，社會零售品銷售總額從去年12月以來出現連續下降，同比增速創新低。

當每月的工資基本要用來償還房貸的時候，居民消費動力自然不足，而從去年以來鼓吹的消費升級，現在似乎已不再提，而“拼多多”這類的消費降級受到眾多追捧。體現出的是居民真的沒錢，這也是調整個稅起征點的緣故，如果消費動力十足，還用得著降低個稅起征點嗎？高房價壓制的是中低收入人群的消費力。

其實，“房住不炒”早已被高層定調。2016年底，中央經濟工作會議提出，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要求回歸住房居住屬性。從理論上說，房地產同時具有資本品與消費品的雙重屬性，而且消費品屬性應當遠遠大于資本品的屬性。但是，過去很長一段時間內無論是自然人還是法人，都片面地將住房視為投機炒作與賺錢謀利的工具。

有業內專家曾指出，房地產商捂盤惜售，借機拉抬出售價格；企業包括一些國有企業不務正業，大量涉足房地產，在推升房價中大發橫財；不少個人或投機者借助信貸杠桿結隊“掃樓”，囤積居奇并頻繁高拋低吸。結果，整個社會金融資本有相當一部分集結到房地產領域。這不僅導致一二線城市房價輪番暴漲，也使三四線城市陷入庫存積壓的窘境，還大幅抬高了居民的生活成本，日益增大的財富泡沫加劇了金融風險。

從去年的限購、限售到今年的樓市調控持續加碼，上半年次數逼近200次。只讓住宅擁有居住屬性而失去流通屬性，這就是中央政治局反復提出的抑制房地產泡沫的措施，這個泡沫就是租金回報率太低。眾所周知，中國住宅租金回報率全球倒數第一，如何抑制這個泡沫，又不能允許住宅房價大跌，只能鎖住住宅的流動性，不讓賣出只能居住，這樣就不會出現大量拋售帶來的崩盤可能。

盡管如此，最終能否把瘋狂的樓市控制住，還有待觀察。