棚改高層住宅電梯管理隱患與對(duì)策研究

鄺振燕

【摘 要】 棚改高層住宅和純商業(yè)性高層住宅的物業(yè)管理，電梯配置，維修資金收集質(zhì)量以及居住者整體素質(zhì)存在很大差異，由于對(duì)棚改電梯很多管理制度不夠全面，而在現(xiàn)實(shí)生活的中又存在很多不協(xié)調(diào)的社會(huì)因素，其中最值得關(guān)注的是安全隱患。導(dǎo)致出現(xiàn)了很多的問(wèn)題。本文筆者針對(duì)棚改高層住宅電梯做出了初步分析，并根據(jù)理解提出了相應(yīng)的解決辦法與對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】 電梯 維修基金管理 電梯安全

引言

經(jīng)濟(jì)體制的改變，房地產(chǎn)在我國(guó)進(jìn)入了一個(gè)比較特殊的發(fā)展時(shí)期.它與成熟的房地產(chǎn)國(guó)家相比，有著很多不同的地方。與我國(guó)高層住宅相比，我國(guó)有兩種不同的住宅，分別是單純的商業(yè)化住宅和政府補(bǔ)貼住宅。除開(kāi)房屋自身的質(zhì)量問(wèn)題，商業(yè)住宅和政府補(bǔ)貼的住宅兩者間就有差異：一是物業(yè)管理質(zhì)量不同。大多數(shù)高層住宅物業(yè)管理不完善，有的物業(yè)只收取基本的物業(yè)衛(wèi)生費(fèi)用，造成了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量跟不上，業(yè)主不滿的情況。二是住宅電梯的配置不同。商業(yè)性質(zhì)住宅要求電梯有品牌和質(zhì)量保證.而棚改住宅就對(duì)電梯的品牌要求不是很高，從中節(jié)約了成本。目前，大部分棚改房電梯必須要更新，伴隨著會(huì)出現(xiàn)一系列問(wèn)題（管理、安全、使用、維護(hù)），這些問(wèn)題我們必須迫切的解決。

一、棚改電梯存在的問(wèn)題

1.1 我國(guó)棚改電梯存在建設(shè)硬件方面的問(wèn)題

我們將從電梯的使用時(shí)間和維護(hù)電梯成本兩個(gè)方面著重討論。政府還沒(méi)有相關(guān)文件對(duì)電梯的使用壽命提出強(qiáng)制廢品要求，棚改高層住宅都是采用國(guó)產(chǎn)電梯，國(guó)產(chǎn)電梯使用時(shí)間在15 年左右。此外，一些外界因素也會(huì)影響電梯的使用壽命，如：使用頻率多和少、使用環(huán)境好于壞、氣候環(huán)境和局部電網(wǎng)等等，我國(guó)的樓房壽命在70年，我們用一棟房屋在舉例子，電梯在70年間需要更換4—5次以上。按如今電梯報(bào)價(jià)來(lái)衡量，大概一部電梯的價(jià)格在40萬(wàn)元左右，一棟住宅按照兩臺(tái)電梯計(jì)算，則就需要80萬(wàn)。在整個(gè)70年期間，電梯的維修資金也需要300元左右。另外，電梯的高能消耗，使用成本會(huì)大大的提高。這筆支出從哪里來(lái)？ 現(xiàn)有棚改更換者收取的維修保養(yǎng)費(fèi)足夠？答案肯定是否定的。按照全國(guó)大部分地區(qū)的政策，對(duì)住戶收取的維修費(fèi)用大概是每平方米9元錢左右（只針對(duì)棚改），一棟房屋我們按照平均100套，每套平均70個(gè)平方，一共收取維修費(fèi)用則是63000元左右。即便沒(méi)有任何的其他支出費(fèi)用。收取的費(fèi)用也只占總支出的2-4%左右，收支不平衡，如果更換則需要每戶均攤維修費(fèi)用3-6萬(wàn)元左右。在現(xiàn)實(shí)生活中，房屋交易頻繁，戶主經(jīng)常更換，相關(guān)法律制度不完善，這筆費(fèi)用很難收取的。支出的資金數(shù)量是非常大，若考慮物權(quán)法的新規(guī)定，土地使用權(quán)具有可續(xù)期性，這筆支出的資金則會(huì)翻倍。這么大的資金缺口如何化解。

1.2 管理環(huán)境中棚改高層電梯建設(shè)存在的問(wèn)題

高層建筑不可避免地配有電梯，那么最重要的是電梯使用環(huán)境建設(shè)和電梯的管理，房地產(chǎn)國(guó)家注重后期的物業(yè)管理，而我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)則是注重建設(shè)和施工。如今我國(guó)很多的棚改高層電梯管理模式，是采用承包管理的模式.這種管理模式約束能力極差.就引起了短期經(jīng)濟(jì)行為的弊端凸顯出來(lái)。然而，電梯的隱患是政府關(guān)心的更大的問(wèn)題。

首先，大部分地區(qū)的電梯更新費(fèi)用賬號(hào)空轉(zhuǎn)后果不堪設(shè)想，其次大部分物業(yè)管理收取的費(fèi)用沒(méi)有正規(guī)的程序，沒(méi)有收據(jù)，隨意性大，資金的收入流入了承包者的錢袋中，這樣就引起了各種各樣的問(wèn)題。再次是物業(yè)管理的電梯司乘人員走私，開(kāi)“夫妻店”，“關(guān)系店”從中獲利，只關(guān)注經(jīng)濟(jì)效益，素質(zhì)偏低，態(tài)度不好，引起了住戶嚴(yán)重不滿，怒聲極大，以往很多家媒體在這方面做了報(bào)道。最后棚改高層電梯住宅的一些特征（不方便、不暢通）已經(jīng)使得成為社會(huì)群體中最難以接受的住宅之一。

二、對(duì)策建議

第一、及時(shí)建立統(tǒng)一，開(kāi)放、透明和清晰的電梯維修資金管理賬戶。電梯的日常維護(hù)管理和設(shè)立電梯專用維修資金賬戶必須制度化。借鑒一些做得比較好的省、市做法。如：南京房屋管理局要求開(kāi)發(fā)商在施工時(shí)建立一個(gè)特殊的電梯更換帳戶：廣州市房管局規(guī)定。專項(xiàng)維修資金必須由開(kāi)發(fā)商和住戶共同承擔(dān)，電梯更新費(fèi)用由維修基金支付。 但是，資金缺口也必須由業(yè)主補(bǔ)充（可行性，具體實(shí)施步驟，需要探索的相關(guān)法律作為依據(jù)）。

第二、作為一個(gè)重要的公共服務(wù)設(shè)施，必須得清除承包制度，不得作為謀取個(gè)人利益的個(gè)人工具。 應(yīng)及時(shí)遏制將現(xiàn)有高層大棚升級(jí)為承包商的趨勢(shì)，否則.后患無(wú)窮。

第三、物業(yè)公司收取電梯管理的費(fèi)用人員和司乘人員合理分工。培養(yǎng)司乘人員和維護(hù)人員服務(wù)意識(shí)，并且沒(méi)有權(quán)利隨意收費(fèi)。

第四、電梯的日常維護(hù)和管理必須制度化。 需要強(qiáng)調(diào)的是，費(fèi)用和許可證制度應(yīng)當(dāng)立足當(dāng)?shù)兀⒚鞔_收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)某些特定的收費(fèi)要明確出來(lái)，如：搬家，裝修等等。還有一些共同的問(wèn)題，例如底層和高層住戶是否需要為電梯支付制定不同的標(biāo)準(zhǔn)。

第五、各級(jí)政府和有關(guān)管理部門要及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，制定相關(guān)規(guī)章制度，避免人為沖突，避免發(fā)生安全事故。棚改后社區(qū)要注重 “硬件工程” 和建設(shè)“軟環(huán)境”兩個(gè)方面。

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