德國是如何做實房地產“居住”屬性的

文/周駿宇

在黨的十九大報告中，習近平總書記進一步強調“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，再度明確了房屋的居住屬性。

放眼世界，有多個國家在發展房地產業的過程中，背離房地產的居住屬性，投機泛濫，泡沫累積，最終引致了經濟危機，包括美國次貸危機、日本泡沫經濟等。而歐洲發動機——德國——房地產業，卻是另一番景象：德國在發展過程中，較好地維護、做實了房地產的居住屬性，房地產市場非常穩定。德國在房地產業發展和管理方面有很多值得我們學習和借鑒的經驗。

一、房地產業劃入社會福利部門

德國《憲法》和《住宅建設法》都明確規定，保障居民住房是聯邦政府首要的政策目標之一。德國政府始終把房地產業視作是國家社會福利體系的重要組成部分，這是所有房地產政策的核心出發點。因此，德國實行由商品房、合作社建房、私人自建房、政府保障房組成的多元住房供應體系。其中，政府對合作社建房給予多方面的政策支持，合作社建房占每年新建住宅總數的比例超過30%。政府充分考慮收入差距，對地產規劃中的高、中、低檔房屋比例進行了明確規定，同時為中低收入人群提供保障房。多元的住房供給使德國房地產市場供給相對充足，保障了房地產市場的平穩運行，2014年德國人均居住面積為43平方米。

在德國，房地產業不是支柱產業。機械制造、汽車、電子設備、化工制造是德國四大支柱產業，制造業對GDP的貢獻程度接近35%，現代服務業對GDP貢獻約為25%，而房地產業對經濟增長的貢獻僅占約8%。德國不會也不能通過抬高當地地價和房價來增加政府的稅收收入。而我國多個省、市（區/縣）將房地產業作為主導和支柱產業，2015 年房地產開發投資占全社會固定資產投資的17.4%，部分地區甚至形成了對土地財政的依賴。

二、在房地產領域嚴厲打擊投機與暴利

德國先后出臺了多項嚴厲遏制住房投機和獲取暴利的政策。在德國，出售房地產首先要繳納評估價值1%-1.5%的不動產稅與3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要交（盈利金額）15%的資本利得稅；如果新購住房未滿七年即轉讓，則其綜合稅率高達50%；如果五年內賣出3套及以上住房，則還要加收25%的資本利得稅。因此，基本無利可圖。此外，在德國，炒家無法把稅費轉嫁給買家。其一，轉嫁成功與否取決于購買彈性，如此高額的稅率，炒家無法全額轉嫁給買家。其二，在德國住房買賣交易中，如果你任意加價，一套房屋超過獨立地產評估師評估的合理房價的20%，你可能面臨5萬歐元的罰款，而如果超過50%，你可能因為暴利而面臨刑事處罰！在持有環節，德國住房擁有者還要繳納土地稅。土地稅與個人收入無關，標準由當地制定，并由城鎮自行支配。在柏林，80平方米的住房土地稅約為每年150—200歐元。如果你擁有二套以上房屋，則還要繳納二套房稅。無論第二套房是否用于出租，每年都要繳納該套住房平均出租價格的5%。雖然土地稅和二套房稅看似普通，但和交易稅相結合，即能收到驅除投機的效果：房屋買賣不能帶來收益，自持每年還要付出高額成本，自然就無人投機了。

三、發達的租賃市場

德國擁有歐洲最大的住房租賃市場，其正在努力實現每個個體“住有所居”的夢想。德國的住房擁有率始終處于約40%（歐盟平均約為63%）。約一半以上的家庭均通過租房解決住房問題。目前，德國自有住房率為42%，租賃住房率為58%，約77%的年輕人是“租房族”。

德國刻意設計了一套鼓勵租賃而非買賣的法律系統，包括《住房補助金法》、《住房租賃法》等。政府通過優惠的稅收政策鼓勵房東盡可能地出租房產。租客享有較多的權利：租賃合同一經簽訂，房東無權隨意終止租房合同，只有在符合法律規定的情況下才能提出解約要求；租房合同可以自動續期，租客有權將房屋轉租給自己的親友；房東不能隨意漲價。《住房租賃法》規定，如果房東所定的房租超出“合理租價”的20%，即構成了違法行為，房客可以向法庭起訴。合理租金的界定標準非常嚴格，由地方政府與行業協會根據地區與收入差異制定。

德國沒有戶籍制度，德國人到一個新的城市，只要確定住處，去相關的部門登記即可。德國企業與員工之間簽訂的合同時間往往相對較短，德國人有時需要經常更換居住地。在這樣的背景下，在某個地方買房定居則不一定是明智的決定。

此外，德國政府還根據家庭人口、收入、房租給予居民房租補貼，確保每個家庭有足夠的租房支付能力——86%的德國人可以享受不同額度的租房補貼。政府實施有效的租賃市場管理，禁止“二房東”、欺詐中介，維持了良好的租房市場秩序。

四、審慎的住房金融

德國對住房金融十分審慎，杠桿率較低，這有利于遏制投機。例如，依據德國的住房合作社金融制度，合作社成員需先儲蓄后貸款，當儲蓄額占貸款額的比重達到40%—50%，方能貸款。德國銀行很少被允許發放相當于房產80%以上價值的貸款，首付多在30%-40%，零首付購房在德國是不可想象的。

德國住房存貸利率固定不變。存貸款利率分別是3%和5%，抵押貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期固定的房貸利率，看似失去了利率調節的靈活性，實際上為消費者提供了長期穩定的預期，對房貸市場起到了重要的穩定器作用。

穩定的貨幣投放是德國房貸利率長期固定的基礎。德國1996年至2010年M2增速—GDP增速僅為1.92%，2010年至2015年該數值為2.82%（我國同期分別為7.4%、7.27%）；德國M2/GDP值近年來始終穩定在1以內，2015年為0.86，（我國近年來則始終高于1，2015年為2.057）。由于貨幣投放穩定，德國通貨膨脹水平長期維持在較低水平，CPI基本控制在2%以內。

五、均衡的城市化

德國的城市體系是多核心且均衡的。早在1960年，德國城市化率即已達到71.4%，2016年的城市化率為75.5%。當前，德國大約有11個城市群，聚集人口占比71.98%，GDP占比約為73.14%。2004年，德國有82個10萬人口以上的行政區，70%的人口分布在2000—10000人的小型城鎮里。合理的城市布局，使大多數德國居民分散在眾多中小城市里。這不僅有利于房價的穩定，還避免了人口過度集中在少數大城市。因此，也不會引發所謂的住房剛性需求，從而避免為投機炒作留下空間。

上述組合政策取得了顯著的效果。第二次世界大戰后，德國出現了離婚率升高、丁克家庭增多、家庭小型化、外來移民遷入等問題，房價上漲的理由頻頻出現。但事實上，德國房價長期內十分穩定，甚至穩中有跌。1970—2015年，德國新建住房名義價格指數增加90%，去除通貨膨脹的影響，其實際價格下跌11.3%；而同期英國、法國、意大利的實際房價累計增幅分別為145%、123%和50%，且呈現出一定的波動性。

1980年代，日本與德國同時受廣場協議影響而出現貨幣升值現象。然而，德國沒有出現類似日本的“失去10年”。21世紀也沒有出現類似美國2008年由房地產引致的次貸危機。在2010年歐債危機中，德國房價及經濟也總體平穩，沒有如愛爾蘭、希臘等國般大起大落。從房價負擔看，德國居民也較其他國家和地區居民低。慕尼黑、柏林的房價收入比是倫敦、香港的1/3；而在房貸收入比方面，慕尼黑、柏林為倫敦的1/4，巴黎的1/2；柏林平均房價約為4578美元/平方米，遠低于倫敦房價（28713美元/平方米）及其他發達城市房價。

綜上所述，德國住房體制較好地詮釋了“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的內涵，做實了房地產的居住屬性。德國在房地產業的功能定位、打擊投機炒作、擴大租賃市場、均衡城市發展、促進全民住有所居等方面，有很多經驗值得我國學習和借鑒。此外，德國的住房金融制度，對于我國住房金融體系改革，也有相當的參考價值。